5月份房地产市场数据点评：投资增长依然较快,核心城市房价下跌端倪已现

敬请阅读正文之后的免责声明 未经许可，禁止转载 [table_main] 行业快评 房地产开发II 投资增长依然较快，核心城市房价下跌端倪已现 5月份房地产市场数据点评 事项  5月份，全国房地产投资累计13914亿元，较4月9932亿元单月新增投资3982亿元，累计同比与单月环比增速分别为38.2%、19.2%（4月新增投资3338亿元）。从单月投资的历史对比看，2005年以来，3982亿元的单月投资是历史第三高水平，最高单月投资为2009年12份的4960亿元。  5月份，全国商品房屋新开工面积累计6.15亿平米，较4月4.57亿平米单月新增开工面积1.58亿平米，累计同比与单月环比增速分别为72.4%、15%（4月新增开工面积1.38亿平米）。  5月份，全国房地产企业完成土地购置面积1.29亿平米，较4月0.92亿平米单月新增购置面积为0.37亿平米，累计同比与单月环比增速分别为31.1%、30%（4月新增购置0.3亿平米）。 主要观点：  从5月份的最新数据看，房地产投资同比与环比依然保持较快增长，这意味着以严厉打压核心城市泡沫为目标的房地产调控并未产生全国性冲击，也没有使整个地产行业明显回调，基于此，我们认为市场对调控会引发经济“硬着陆”的担忧一定程度是过度的反应。  从房屋销售价格看，虽然5月份销售价格指数同比仍然上涨12.4%，但环比0.2%的涨幅意味着房价的上涨态势已得到遏制。如果进一步考虑核心城市成交量的大幅萎缩以及价格的松动，我们认为未来两个月，随着开发商的现金回笼以及市场存量的释放，房价的下降趋势会逐步形成，特别是对于核心城市，目前来看，房价下跌的端倪已现。 [table_research] 研究员： 高利 联系人： 杨现领 Tel： 010-59370833 Email： yangxianling@hczq.com [table_rank] 行业评级 行业评级： 不评级 评级变动： 不评级 [table_data] 推荐公司及评级 公司名称及代码 评级 [table_stockTrend] 行业表现对比图(近12个月) 2009-6-11～2010-6-11-28%-16%-4%8%20%09-609-909-1210-3沪深300房地产开发II 资料来源：港澳资讯 相关研究报告 [table_reportdate] 2010年06月11日 行业快评 敬请阅读正文之后的免责声明 行业快评 2 / 3 从全国数据观察，房地产投资、新开工面积与土地购置都继续保持了2010年以来的较高增速，我们认为可能的原因如下：第一，环比高增长反映了2009年9月份之前房地产市场的低迷态势；第二，同比稳定增长是因为2010年一季度的大量增加的新开工项目目前仍处于开发周期，而且这种投资惯性仍将持续数月；第三，新一轮调控政策的目标是严厉打击核心城市的局部泡沫，目前来看，调控尚未对房地产市场产生全国性冲击，表现在相关指标上，就是新增开工面积与新增土地购置面积仍然保持相当稳定的增长趋势；第四，新一轮调控严厉打击土地囤积，迫使开发商加快土地开发与投资。 房地产销售面积、销售额、销售价格指数：  从5月份累计数据看，全国商品房销售面积3.02亿平米，同比增长22.5%（4月为2.34亿平米，同比增幅为32.8%），增幅回落超过10个百分点；全国商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%（4月为1.07万亿元，同比增幅55.4%），增幅回落17个百分点。  从5月份单月数据看，商品房销售面积6777万平米，销售额3335亿元，比4月分别下降15.8%、25%。  从全国70个大中城市的房屋销售价格指数看，5月份销售价格同比上涨12.4%，涨幅较上月缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅较上月缩小1.2个百分点。从分类型看，高档住房、普通商品房与经适房同比分别上涨19.1%、16.3%、1.4%。  从一线核心城市的数据看，北京、上海、深圳5月份的成交面积同比分别下降73%、73%、85%；环比分别下降64%、49%、59%。同时， 这三大核心城市的商品房成交均价环比分别下降22%、11%、4%。 我们的观点：  第一，5月份商品房销售额与销售面积同比增幅的差额由4月份的22.4%收窄为15.9%，这意味着5月份商品房价格上涨的压力较上月已开始温和回落；第二，商品房销售面积同比与环比数据的双双下降反映了购房者的观望态势仍在持续；第三，销售价格同比继续上涨，但环比已明显回落，这说明全国范围内的房价上涨态势已经得到遏制。第四，一线核心城市的量价松动意味着以打压局部城市泡沫为主要目标的房地产调控效果在这些城市已逐步显现，投机性需求已得到了有效抑制。随着成交量的持续萎缩，这些城市的房价下跌趋势也已逐步形成。 华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深300) 公司投资评级说明：  强推：预期未来 6个月内超越基准指数20%以上；  推荐：预期未来 6个月内超越基准指数10%－20%；  中性：预期未来 6个月内相对基准指数变动幅度在 -10%－10%之间；  回避：预期未来 6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明：  推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；  中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；  回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。本报告所载信息均为个人观点，并不构成所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 地址：北京市海淀区复兴路21号海育大厦7层 邮编：100036 传真：010-59370801