弥合差距解锁提升住房供应的策略 2026年全球大会

说什么是经济适用房的最大障碍。从你开始。你好,每个人。我是Stephanie Copeland。经营大型私人投资基金。我们在科罗拉多州进行真正的多户住宅开发。占了机会区激励的很大一部分,并在指定科罗拉多州的区域后将其投入使用。我认为对我来说最大的问题,这不是关于负担得起的住房,这是关于一般住房供应。正在让更多的市场持续投入供应。我认为最大的障碍是,相对于资本成本和监管而言,周期性问题会随着时间的推移而发生巨大变化。你好,YmeAdamMaa。我是资本管理的创始人兼首席执行官,是一家专注于我们住宅抵押贷款信贷的另类投资公司。DMA。再试一次。现在好多了。你能听到我吗?是的。好的。很好。感谢您。使用麦克风。是的,是的,是的。因此,在住房和住房供应方面,我认为我们内部存在结构性的在线供应问题。这显然是由多种因素驱动的。有些是监管的,其中一些更具财务性和操作性。 我认为需要相当多的时间来解决这个问题。所以,真的在住房供应方面,历史上,大部分来自现有房屋销售。这实际上占供应量的至少80%。当然,这是关于的,称之为每年400万的速度,这实际上比历史平均水平低约25%至30%。考虑到目前的抵押贷款利率以及可能的上升趋势,我们实际上看不太容易。我的意思是,所以目前大约有80%的房主,现有房主,抵押贷款远低于6%。所以供应不会从那里来。因此,就我们一直在建设的新房而言。我的意思是,如果2008年出现严重的金融危机,我们实际上大约有2200万户Foris。但我们只建造了大约1500万套新房。所以我们有七的差距,六至七百万套住房,而且它正在增长,因为住房继续超过新房建设。因此,这些结构性问题实际上仍在继续。再次确定。MaonCasper,最大的问题。你好。大家。MaonCasper,Bayview资产管理。我是湖凯维贷款服务的首席执行官,该国拥有大量抵押贷款。我们与一些最大的住房融资机构合作,进一步提供经济适用房。我可能从珍妮那里加入了Beview。所以我在联邦政府旅行,我非常接近联邦住房政策。你知道,我认为从结构上讲,你会听到的是新供应是我们最大的限制。当你想到这一点时,我从两个方面考虑它。是的,正在建造新房,这仍然是周期性的,受资本市场限制,等等。但我认为,我思考的方式也是我们现有的住房存量,以及如何利用现有住房存量来进一步开发经济适用房。而我认为是,如果我们看得更长远,再拿出十年时间,我们如何真正解决这个结构性问题,这个问题归结为我们推迟的住房维护。这个国家的平均年龄是40岁。这种住房是如何维护的,这种住房的需求将继续增长。 这不是我认为这个国家的消费者,特别是在入门级或准备处理这个问题。所以我认为从政策的角度来看,这确实是一个需要解决的问题。很高兴在我们前进的过程中详细说明。我们稍后会详细讨论这个问题。现在给乔纳森·斯科特。我知道我的维护需求在40岁以后真的增加了。我叫乔纳森·斯科特。我是看起来更好的房地产兄弟。你们,我可以真正谈论你所说的所有事情,但老实说,我认为住房领域最大的挑战是无知。人们对这在财务上如何影响我们的日常生活存在误解,无家可归的代价,这如何影响社会服务,但也有供应。当你查看所有繁文缛节和所涉及的成本时,如果我要建造完全相同的建筑,对于那些不认识我的人,我就是这样做的,我使用公共资金建造完全相同的建筑,成本大约高出40%,这意味着我们可以帮助的人越来越少。但这不仅仅是政府层面的繁文缛节。这也是社区理解谁受到问题影响的真正挑战。而当我们最终完成所有这些步骤并识别出可以建造经济适用房的房产时,人们成群结队地出现说,不是在我的后院。我不想要这个。他们认为这将是一场猖獗的犯罪。这是100%不是它是什么。这是老师,护士,公务员。这是一百万个不同的人需要住在他们工作的地方。我认为无知就是。我们面临的最大挑战。先生市长。市长Kirfrank。来自奥斯汀的Kirk Watson,德克萨斯在这里。感谢您。我是M Kirk Watson。 我来自奥斯汀,德克萨斯州。 很好。 所以我们要深入探讨所有这些。 请注意,您可以在本次会议中提问。 我有一台iPad来回答你的问题。 好的。 与此同时,让我们深入探讨一下我们谈论的一些内容。 我知道你觉得有些问题不仅仅与买家有关,但开发人员也存在问题。 你这是什么意思?嗯。 我们看到的是你所谈论的转变,玛丽,正在寻找现有的建筑物。即使在我们位于圣莫尼克背景的后院,建造了许多崭新的建筑,建造的公寓楼,他们空着坐着。他们不会以市场租金租用它们。因此,现在有资金可以让人们以每扇门成本的一小部分购买这些现有建筑,如果我们建造一些全新的东西并经历所有的繁文缛节。在最初的过程中。这些是私人基金还是公共基金?或者它是如何工作的?嗯,两者的结合,事实上。所以我认为,如果我们能理解我们带来的价值,企业界将成为最强大的合作伙伴。事实上,甚至正在采取激励措施,以更好地利用资本收益等。这将使企业界能够投资,因为他们知道他们将获得略小的回报。但对他们的投资组合来说是件好事,社区要确保我们有足够的住房可供所有人使用,我们大约有400万套房屋没有真正健康的房地产市场。哇。秘书刚刚说了700万。是的。嗯,他错了,伙计们。我不是,我会相信的。但是,是的先生市长,对于任何人。去过奥斯汀,我相信这个房间里的大多数人都去过奥斯汀,希望如此。如果你没有,来吧。是的,你的钱。我的意思是,每次你来,那里有多少新的住房建设简直太疯狂了。为什么它在奥斯汀工作,在一个地方。坦率地说,就像洛杉矶一样,不是?你们在做什么?嗯,有几件事。我认为,我们在土地使用方面所做的事情已经开始产生巨大的影响。我们有几个举措。我们改变了土地使用方式,现在您可以在单户住宅地建造三座。双飞一号sf2和sf3。所以这是允许的。 除此之外,我们更改了最低限额。我们的最小面积为5750平方英尺,直到两年前我们将其改为1000万平方英尺。现在,立即,我们看到的两个重大变化是,你正在得到更小的房子。报道是我们一直在关注这个问题。你得到的房子比现在便宜53%,它们仍然比现在小44%。三间卧室,房子的中位数是四间卧室。现在你看到三间卧室在那些较小的土地上。一个家庭,你可以有一个初学者之家,如果你有57岁,更有可能有一个初学者的家。最低50平方英尺,关于你唯一能建立的东西,那是豪宅。所以如果你有一个1800平方英尺的面积,你可以建造起居室和类似的东西。此外,我们于20年的前九个月引进了公司。23,我们带来了mckenziy,说:你有九个月。我们要给坚果汤,从上到下,由于场地计划,审查我们在场地规划领域的所有规定。顺便说一下,我在22年竞选市长,没有一个人走过来对我说,Watson,不要搞砸网站计划过程。这真的很奏效。不是一个人。所以我们解决了这个问题。因此,我们从100多天的时间对网站规划进行了首次审查,现在不到30天。第二次审查从50多天到现在大约14天。我们正在考虑的另一件事是,我们有这么多不同的部门,他们说你有太多的老板。如果你愿意,在这种情况下。所以我们也在改变这一点。然后我很快就会说两件事。一是取消了停车要求。我们是美国最大的这样做的城市。这将让市场决定您需要在哪里停车,以及需要多少停车位。以前有什么要求,你摆脱了什么?哦,我甚至不记得荒谬的事情,对吗?是的。他们能够。每个人都需要两辆车或东西。 傻瓜。我甚至不记得那是什么。所以,它的底线是,这会帮助市场以某种方式把成本花掉吗?最后,我想说的是,我们已经将持续的审查纳入流程。作为审查的一部分,我们在最小区块大小问题上发现的一个问题是,我们的分区在不开发中规定了规则。他们不工作。因此,我们需要重新审视这一点。所以这是一个常数。我认为这是我们成功的一部分,我们正在不断审查并愿意承认这一点,哦,那并不像它那样工作。本来应该的。有趣的。Stephanie,我知道你在机会区做了很多工作,这是秘书刚才谈到的事情。你从科罗拉多州的角度做到了。你在那方面看到了什么?是的。因此,如果我们回到防止人们建设的问题,投资论点必须奏效。所以你必须为你的投资者创造回报。无论您的投资者是科技投资者还是市场利率投资者,需要看到最低限度的回报。您可以通过多种方式影响回报。当你可以降低成本时,建造成本,你可以通过创建更多简化事情的策略来缩短时间。或者你可以给那些说如果他们投入美元的投资者提供激励,如果投资某些领域,他们将获得加速投资或改善投资的优惠。机会区。我们是美国的首批举措之一,作为联邦税收政策,把规则完全交到单一投资者手中。所以他们所关心的单一投资者,我要为已实现的资本收益付多少税?我是否会从投资到这个地理区域而不是那个地理区域中获益?答案是肯定的。因此,ozs正在成为我的个人投资者,我实际上可以降低成本。通过投资机会区,我的回报率提高了三到四百个基点。 这抵消了我们在建筑成本方面的其他一些逆风。 关于时间和政策。因此,这不会使糟糕的投资变得好。但这是一项可能微不足道的好投资。事实上,铅笔,投资环境也发生了巨大变化。如果你试图将美元投入一个可以拥有6%或7%流动性资产的市场,公共车辆,你正在考虑是把钱放在那里,还是非流动性长期投资。人们更多地转向公共市场,而不是房地产。这也将风吹出系统。机会区是一种将它带回去的方法,在那里你可以真正使竞争环境正常化一点。它现在是税法的永久组成部分。这是一个很棒的元素,被添加到一个美丽的大账单中。它基本上给了任何想要投资五年持有要求的人,他们会得到折扣,围绕它有很多规则。但对于你来说,这是一种相当无缝的方式来平衡竞争环境。对不起。所以你知道很多,显然,关于科罗拉多州和州政府,那里的地方政府。为什么很多城市没有像奥斯汀那样做?为什么城市有如此多的法规?这很有趣。我认为人们有很好的意图。他们想要绿色建筑。他们想要为每个人停车。他们不想在我的后院。他们想要尊重社区。如果我有,我被称为开发者的名字比我想提到的要多。我甚至不能在这里说。答案是,监管必须考虑到现实。例如,在丹佛,我们在建筑物上安装了绿色代码,你必须拥有某种类型的能源,这不仅增加了建造成本。但也是为了追求绿色发展的租户。再次,真正伟大的意图,真的,真的推迟结果。所以我认为这是故意的。它只是没有提供更多的供应。 我的意思是,先生市长,你有反对意见吗?哦,是的,你是怎么对付那个酒吧的,当你试图削减一些规定时?我们开始时我65岁。是的,我有poto。看看它是什么样子?是的。是的。你去那里。看看这个。看看这个。我的头发就是那种颜色。是的。有几件事。我有几个反应。那就是我试图取缔旧的新纪元,国家。我不希望任何人在市政厅里使用这些词。原因是,我认为其中一件事是,它立即创造了党派政治,每个人都失去了同情心。对吗?哦,你是我的。这是我需要知道的关于你的一切,对吗?它创造了一个真正的问题,能够到达我们需要去的地方。我认为第二点很重要的是,你需要确保你对你所表达的内容有一个清晰的愿景。例如,在奥斯汀,德克萨斯州我们一直都有这个东西,我称之为青春之泉,这就是所谓的德克萨斯大学奥斯汀分校。每年都有成千上万的人,休斯顿,蒂尔顿在那里,Concordia,圣埃德斯,所有这些都在那里。年轻人来了,他们立刻爱上了奥斯汀。他们想留下来。但如果他们不能留下来因为他们负担不起在那里,他们看不到在那里建立家庭。我们将失去奥斯汀。所以你必须有一个清晰的愿景。而第三部分是,你必须以一种方式去做,比如使用最小批量大小,这样密度就会发生变化。但在我看来,它做的比较软。最后,你必须愿意倾听并愿意说一些事情不起作用。 我们有一个密度奖励计划,我知道我们正在改革,因为奖金计划过于僵化。它所做的是在单一家庭社区的中间创造了真正的不相容的发展。所以我们正在修订。你必须愿意,我认为,说这行不通。不要害怕失败,也不要觉得更好的想法会出现。Marin,你谈到了供应老化的想法。你能扩展一下这个想法吗,您认为面临的挑战以及由此带来的机会是什么?我很抱歉Margo领先。我想她说市长是的。让我想要她。我宁愿听到她要说什么。你知道,我认为再次思考真的很有趣,这个国家房子的平均年龄是40岁。在市场上说,这