REITs周报：二季报季节性回落与经营磨底，分化下寻找超跌机会

REITs周报：二季报季节性回落与经营磨底，分化下寻找超跌机会

REITs指数表现

• 本周中证REITs全收益指数下跌2.15%，中证REITs（收盘）指数下跌2.34%，收于710.6点。
• 本年中证REITs全收益指数跌幅为6.01%，中证REITs（收盘）指数跌幅为8.73%。
• 与其他指数对比，本周沪深300上涨2.65%，恒生上涨1.63%，中债十年期国债上涨0.14%，房地产（申万）下跌3.31%，恒生地产建筑业下跌1.02%，高速公路（申万）下跌0.57%。

REITs一二级市场表现

• 二级市场整体回调，已上市REITs总市值约2069.8亿元，平均单只市值27亿元。
• 本周13只REITs上涨，73只下跌，周均涨幅为-2.78%。
• 板块表现：生态环保、商业不动产小幅回调，数据中心、产业园区回调幅度较大。
• 交易活跃度：数据中心板块最高，日均成交量140.4万股，日均换手率0.5%。

消费基础设施REITs二季报分析

• 运营数据：平均出租率96.5%，环比-0.6pct，同比-0.7pct；平均租金219.9元/平/月，环比-7.7pct，同比+6.2pct。
• 分化表现：部分REITs租金同环比双增（如中金绿发商业REIT），部分租金环比回落（如奥莱REITs），部分出租率及租金承压（如华安百联消费REIT）。

REITs估值表现

• 中债IRR分化，前三名分别为易方达广开产园REIT（13.5%）、平安广州广河REIT（12.6%）、中金湖北科投光谷REIT（12.3%）。
• P/NAV位于0.5-1.7区间，前三名分别为首创奥特莱斯REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.5）、中金厦门安居REIT（1.5）。

投资建议

• β机会：关注政策主题催化（如消费类）和通胀叙事下的业绩兑现（如高速类）。
• 择时机会：关注短期催化后回调的优质资产（如消费、高速、IDC、公用事业）。
• 分派率角度：关注保障房等弱周期资产的红利配置价值。
• 龙头溢价：具备充足优质资产储备和明确增长空间的原始权益人。

风险提示

• 二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。