公募REITs二季报综述：经营磨底，博弈改善

2026年07月22日 证券研究报告/行业专题报告 REITs 评级：无评级 报告摘要 产业园板块：产业园市场竞争较为激烈，多数项目“量价”仍陷困境。竞品分流、租户业务收缩等因素交织，出租率普遍承压。面对需求相对较弱，“以价换量”已从个案应对演变为行业普遍策略，新签租约租金低于存量水平、给予免租期优惠、推出灵活商务条款等手段被广泛采用。 分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn 仓储物流板块：需求分化，刚需行业（医药、电商等）支撑出租率，但中小租户需求疲软。1.需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租。2.区域竞争，核心区域供需较稳定，多数区域新增供应租金承压。3.运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动。4.关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险。 上市公司数86行业总市值(亿元)2347.30行业流通市值(亿元)1279.84 保租房板块：保租房市场延续“高出租率、低租金波动”特征。1.需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位。2.租金定价稳健，政府指导定价项目运营依旧稳健，市场化保租房项目受益于租金/出租率改善，多数收入环比微增。 消费板块：板块内表现有所分化，奥特莱斯季节性承压。1.部分购物中心类项目因首店引入、资产升级实现租金增长；2.农贸市场与社区商业受出租率与租金稳定性较强；3.奥特莱斯进入传统销售淡季，联营模式收入占比高导致收入季节性回落。 高速公路：核心变量在于周边路网施工与改扩建的引流/分流效应。1.货车流量展现较强韧性，部分项目逆势增长成为收入稳定器；2.客车流量波动较大，主要受节假日免费通行天数增加、施工绕行及区域需求下行影响。 1、《市场迎来密集解禁，沈阳软件园REIT上市险破发》2025-11-08市政公用：核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异。1.水务项目受污水处理量波动、竞争性项目入市及应收账款回收周期影响；2.水利项目受自然水文条件与应急供水政策直接制约；3.生物质发电项目受垃圾处理费回款延迟与厨余垃圾市场化竞争挤压；4.供热项目强季节性特征显著，非供暖季几乎无收入确认。 相关报告 1、《公募REITs2026年度策略报告：资产为王，重视节奏》2025-12-11 2、《2025年REITs三季报综述：运营 仍 在 分 化 ， 博 弈 预 期 改 善 》2025-12-073、《证监会商业不动产REITs试点公告解读：公募REITs迈向“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段》2025-11-29 2、《中海商业REIT上市微涨，安博仓储REIT获147倍认购》2025-11-023、《市场成交量回升明显，安博仓能源类：业绩高度依赖资源禀赋与政策环境。多数新能源REITs受自然资源影响（风资源减弱、来水偏枯、光伏限电），发电量与营收多数下滑；同时市场化交易占比提升与涉网性能改造预期进一步影响交易电价稳定性。 储REIT询 价 溢 价 率 重 回10%》2025-10-25数据中心：客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定。 投资建议：二季报各板块经营依旧有一定压力，市场仍具备博弈预期改善的机会，一方面经前期下跌情绪及估值已得到一定释放、分子端的基本面超预期下滑等基本已经消化，另一方面，指数基金配置需求支撑下的结构性机会，整体看REITs仍具备较强配置属性，建议建议以基本面相对稳健资产（消费头部、保障房、IDC、高速核心路段）为底仓，逢低参与基本面修复且估值合理项目（仓储整租型、能源季节波动型），并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 内容目录 各版块运营基本情况...................................................................................................4 产业园：租金和出租率依旧承压，“以价换量”为主流策略.............................4仓储物流：需求分化，刚需行业支撑出租率，但中小租户需求疲软。............10保租房：运营稳健，出租率高位运行，租金定价抗周期优势凸显....................15消费板块：板块内表现有所分化，奥特莱斯季节性承压..................................18高速公路：路网变化主导业绩走向，货车流量同环比普增...............................21市政公用：行业属性主导业绩分化，应收账款与季节性成核心扰动变量.........24能源板块：业绩高度依赖资源禀赋与电力市场交易情况..................................25数据中心：上架率维持高位，板块客户优质、回款稳定。...............................30 投资建议...................................................................................................................30 风险提示...................................................................................................................33 图表目录 图表1：产业园REITs合同租金(元/平米/月）.........................................................4图表2：产业园REITs出租率情况...........................................................................6图表3：产业园REITs租金收缴率情况（%）.........................................................8图表4：产业园REITs季度收入情况（单位：万元）..............................................8图表5：产业园REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................9图表6：产业园REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................9图表7：仓储物流REITs合同租金(元/平米/月）...................................................10图表8：仓储物流REITs出租率情况......................................................................12图表9：仓储物流REITs租金收缴率情况..............................................................13图表10：仓储物流REITs季度收入情况（单位：万元）......................................14图表11：仓储物流REITs季度EBITDA情况（单位：万元）..............................15图表12：仓储物流REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）.......................15图表13：保租房REITs合同租金(元/平米/月）.....................................................16图表14：保租房REITs出租率情况.......................................................................16图表15：保租房REITs季度收入情况（单位：万元）..........................................17图表16：保租房REITs季度EBITDA情况（单位：万元）..................................18图表17：保租房REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...........................18图表18：消费类REITs合同租金(元/平米/月）.....................................................19图表19：消费类REITs出租率情况.......................................................................19图表20：消费类REITs季度收入情况（单位：万元）..........................................20图表21：消费类REITs季度EBITDA情况（单位：万元）..................................20图表22：消费类REITs季度EBITDA利润率情况.................................................20图表23：消费类REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...........................21图表24：高速REITs季度日均车流量(万辆)..........................................................21图表25：高速REITs季度收入情况（单位：万元）.............................................22图表26：高速REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................23图表27：高速REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................23图表28：市政REITs季度各项运营数据情况........................................................24图表29：市政REITs季度收入情况（单位：万元）.............................................25图表30：市政REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................25图表31：市政REITs季度可供分配金额情况（单位：万元）...............................25图表32：能源REITs季度各项运营数据情况........................................................26图表33：能源REITs季度收入情况（单位：万元）.............................................29图表34：能源REITs季度EBITDA情况（单位：万元）......................................29 行业专题报告 图表35：能源REITs季度可供分配金额情况（