房地产行业研究周报：公募REITs二季报陆续披露

公募REITs行业周报-20240720 一周行情回顾 本周REITs指数上涨0.62%，沪深300累计上涨1.92%，中证500指数下跌0.96%，中证全债指数上涨0.12%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.11%，中证转债指数下跌1.23%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.49、-0.49、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.46。 行业基本情况 重要政策：1）7月15日，国家发改委、国家能源局发布《煤电低碳化改造建设行动方案(2024—2027年)》，鼓励纳入国家煤电低碳化改造建设项目清单的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等渠道融资。 重点事件：1)36家REITs发布2024年第2季度报告。2）易方达深高速REIT等8家高速REITs发布2024年6月主要运营数据的公告。3）华夏合肥高新REIT等6家REITs发布将举行投资者开放日活动的公告。4）7月16日，深交所发布关于华夏大悦城REIT审核问询函，此次回复函中基础设施资产由33.23亿元调整为32.43亿元，较首次申报时下降0.80亿元（下调2.40%）。5）7月18日，中信建投明阳智能新能源REITs发布《上市交易公告书》，将于2024年7月23日正式上市。6）7月18日，中信建投明阳智能新能源REIT发布上市公告书将于7月23日上市。7）7月19日，中金安徽交控REIT发布《224年第三次分红公告》，本次公募REITs分红方案为1.29元/10份。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为19.6亿（+1.5%），日均换手率为0.7%（+0.0pct），其中，高速公路4.6亿(-5.6%)、0.4%(0.0pct)，生态环保1.3亿(+4.9%)、1.3%(+0.1pct)， 清洁能源3.7亿(+15.7%)、0.9%(+0.1pct)，产业园区4.9亿（+13.2%)、0.8%(+0.1pct)，仓储物流2.0亿(-27.4%)、0.5%(-3.2pct)，保租房2.3亿(+13.4%)、1.0%(-3.5pct)，消费类0.8亿(-9.9%)、0.7%(-3.1pct)。 投资建议： 本周已上市公募REITs陆续披露二季报，整体看多数基础设施资产运营面临一定压力，持续关注后市，建议逢低可入。此外建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.主要事件梳理 1.1.本周市场政策 1）7月15日，国家发改委、国家能源局发布《煤电低碳化改造建设行动方案(2024—2027年)》，鼓励纳入国家煤电低碳化改造建设项目清单的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等渠道融资。 图表1：本周市场主要政策 1.2.本周主要市场动态 1)36家REITs发布2024年第2季度报告。2）易方达深高速REIT等8家高速REITs发布2024年6月主要运营数据的公告。3）华夏合肥高新REIT等6家REITs发布将举行投资者开放日活动的公告。4）7月16日，深交所发布了关于《关于华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金上市和中信证券-大悦城购物中心1号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函》的回复，此次回复函内容就基础设施项目估值方面，对固定租金、出租率、资本性假设等参数进行了优化调整。 调整后的基础设施资产由33.23亿元调整为32.43亿元，较首次申报时下降0.80亿元（下调2.40%）。5）7月18日，中信建投明阳智能新能源REITs发布《上市交易公告书》，将于2024年7月23日正式上市。6）7月19日，中金安徽交控REIT发布《224年第三次分红公告》，本次公募REITs分红方案为1.29元/10份基金份额。 图表2：2024年第2季度报告汇总 图表3：本周高速运营数据公告汇总 图表4：本周发行审核及以上市REITs公告汇总 图表5：本周投资者开放日公告汇总 图表6：本周招标采购公告汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨0.62%，沪深300累计上涨1.92%，中证500指数下跌0.96%，中证全债指数上涨0.12%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.11%，中证转债指数下跌1.23%。 图表7：本周主要指数市场表现 代码 名称 现价 周变动 月变动 年初至今涨幅 上市至今涨幅 近一周走势 近一月走势 000001. SH 上证综指 2982. 31 0. 37% - 1. 18% 0. 25% - 15. 40% 000300. SH 沪深300指数 3539. 02 1. 92% 0. 29% 3. 14% - 30. 64% 000905. SH 中证500指数 4872. 05 - 0. 96% - 5. 74% - 10. 26% - 26. 82% 000852. SH 中证1000指数 4821. 42 - 1. 16% - 6. 56% - 18. 10% - 29. 75% h11001. CSI 中证全债指数 247. 67 0. 12% 0. 48% 4. 50% 17. 87% 000012. SH 上证国债指数 214. 42 0. 08% 0. 42% 4. 07% 14. 86% CBA14103 中债1年期国债指数 135. 53 0. 03% 0. 16% 0. 81% 4. 42% CBA04503 中债10年期国债指数 127. 22 0. 11% 0. 48% 2. 92% 8. 45% CBA02003 中债企业债总指数 90. 62 0. 06% 0. 08% 1. 50% 3. 46% 000832. CSI 中证转债 383. 24 - 1. 23% - 2. 97% - 1. 93% 1. 87% 801280. SI 房地产（申万） 2066. 72 0. 53% - 2. 58% - 8. 09% - 27. 66% 932006. CSI 中证REI Ts( 收盘) 790. 57 0. 62% - 0. 34% 4. 51% - 20. 94% 932047. CSI 中证REI Ts( 收盘) 全收益 935. 23 0. 62% 0. 21% 8. 52% - 6. 48% 指数 REI Ts ( 全收益)- 1167. 33 0. 68% 3. 03% 11. 85% 4. 26% 源：Wind、中泰证券研究所 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.49、-0.49、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.46。 图表8：REITs与股市相关性 图表9：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周28支REITs上涨，0支持平，11支下跌，整体上涨0.62%，其中中金厦门安居REIT涨幅最大为4.66%，华夏深国际REIT跌幅最大为3.44%，同期沪深300上涨1.92%，中证500指数下跌0.96%，中证全债指数上涨0.12%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.11%，中证转债指数下跌1.23%。 图表10：REITs指数整体表现 图表11：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、清洁能源REITs指数、生态环保REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、清洁能源、生态环保、保租房、消费、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.85、0.40、0.38、0.09、-0.07、-0.50、-0.75。近一个月产业园REITs、与对应板块相关性较强，产业园区、仓储物流、消费、保租房、清洁能源、高速公路、生态环保REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.78、0.66、0.37、-0.27、-0.46、-0.46、-0.53。 图表12：REITs指数与对应板块相关性 图表13：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表14：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表15：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表16：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表17：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表18：保租房REITs及相关板块整体表现 图表19：消费类REITs及相关板块整体表现 -15- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显 ， 除中金山东高速REIT(0.89)、博时蛇口产园REIT(0.87)、嘉实京东REIT(0.84)、与对应股票具有较高相关性(大于0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有富国首创水务REIT(0.85)、与对应股票具有较高相关性。 图表20：本周REITs对应上市公司表现 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为19.6亿（+1.5%），日均换手率为0.7%（+0.0pct），其中，高速公路4.6亿(-5.6%)、0.4%(0.0pct)，生态环保1.3亿(+4.9%)、1.3%(+0.1pct)，清洁能源3.7亿(+15.7%)、0.9%(+0.1pct)，产业园区4.9 -16- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 亿（+13.2%)、0.8%(+0.1pct)，仓储物流2.0亿(-27.4%)、0.5%(-3.2pct)，保租房2.3亿(+13.4%)、1.0%(-3.5pct)，消费类0.8亿(-9.9%)、0.7%(-3.1pct)。 图表21：本周各个板块REITs交易情况 图表22：本周各REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.08%到11.77%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.77%)、中金安徽交控REIT(10.52%)，估值收益率较低的有富国首创水务REIT(3.30%)、华夏特变电工新能源REIT(3.08%)。P/NAV方面，整体在0.55到1.39之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.39)、嘉实中国电建REIT(1.29)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.75)、华夏中国交建REIT(0.55)。 图表23：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有25只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、4单清洁能源REITs、1单水利设施REIT、3单仓储物流REITs、3单消费类REITs、2单高速公路REITs、5单保租房REITs。 -19- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 图表24：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 本周已上市公募REITs陆续披露二季报，