房地产行业公募REITs二季报业绩点评：分化成主基调，择时为关键

仓储物流

• 二季度仓储物流REITs底层项目平均出租率环比提升0.8pct至94.3%，同比提升4.4pct；平均租金水平为52.4元/平方米/月。
• 出租率回升主要受关税政策调整后部分区域用仓需求修复及项目主动管理、灵活租赁策略影响。
• 租户扩租意向谨慎，租约倾向于更高灵活性、分阶段起租。

消费基础设施

• 二季度消费基础设施REITs底层项目平均出租率环比提升0.9pct至97.1%，但同比下滑1.3pct；平均租金水平为217.9元/平方米/月，环比下降3.9%，同比提升5.0%。
• 项目运营亮点：业态升级、引入首店、强化运动品牌矩阵。
• 二季度消费业态呈现淡季特征，但出租率仍保持高位，租金分化明显。

保障房

• 二季度保障房REITs底层项目平均出租率环比提升1.0pct至96.0%，同比提升0.9pct；平均租金水平为54.0元/平方米/月，环比下降0.2%。
• 政策类保障房出租率及租金保持稳定，市场化租赁项目受区域供需及地产价值影响。

产业园区

• 二季度产业园REITs底层项目平均出租率环比下降1.9pct至82.7%，同比下降4.5pct；平均租金水平为71.35元/平方米/月，环比下降0.7%，同比下降2.1%。
• 研发办公类园区竞争激烈，通过“以价换量”策略稳定出租率，但实际有效租金或持续下行。
• 厂房类园区韧性坚挺，出租率维持在95%以上。

高速公路

• 二季度多数高速公路REITs车流量环比下降，但同比恢复；货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%。
• 车流量及收入受季节性、路网竞争、极端天气等因素影响。

能源环保市政水利

• 能源板块：风电项目表现较好，水电项目进入丰水期，光伏项目结算电量下降。
• 市政水利板块：供热REIT季节周期性明显，水利REIT业绩稳健，水务REIT产能利用率提升但整体处理量不及去年同期，首钢绿能REIT处理量下滑但环比改善。

投资建议

• 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目：高能级城市消费、暑期客运高峰、物流及厂房类园区。
• 关注弱周期资产：华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等。
• 关注扩募资产储备充足的原始权益人：华润商业REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等。

风险提示

• 二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。