房地产行业专题研究：公募REITs二季报业绩点评：分化成主基调，择时为关键

公募REITs二季报业绩点评：分化成主基调，择时为关键 仓储物流：小幅以价换量，出租率现修复趋势。二季度仓储物流REITs底层项目整体呈现出租率回升的修复态势；但租户扩租意向普遍谨慎，租约倾向于更高灵活性、分阶段起租的特征。出租率回升一是关税政策阶段性调整后部分区域尤其是港口城市用仓需求呈现修复态势；二是部分项目强化主动管理，以更灵活的租赁策略有效挖掘市场需求，以价换量效果较好。消费基础设施：业态调改与首店经济体现管理溢价。二季度消费业态往往呈现一定淡季特征。但已上市消费REITs底层资产几乎均为国内较优质的消费载体，叠加头部运营商具备在运营管理能力与品牌影响力上的优势，因此二季度已上市消费REITs在运营端仍呈现多项亮点，且当期底层项目平均出租率为97.1%，环比提升0.9pcts。保障房：配租型项目天然具备出租率、租金双稳定性。保障房REITs项目 增持（维持） 在政策红利加持下租金收入与出租率展现出较强韧性。二季度已上市项目出租率几乎保持在90%以上，政策类保障房的整体稳定性仍有望延续，且部分租金折让幅度较大的项目，其租金仍存在一定上涨空间；市场化租赁项目的运营表现或将阶段性受区域市场供需及地产住宅价值下行扰动。 作者 产业园区：出租率与租金双降，以价换量策略引发研发办公类园区竞争加剧。二季度研发办公类园区市场竞争依然激烈，多数项目受宏观经济弱复苏与新增供给冲击的双重压力，持续出现客户迁入自有物业、申请缩减租赁面积等现象，且需求短期内或难有明显改善；聚焦智能制造、高新材料的厂房类园区资产韧性则相对坚挺，出租率均在95%以上。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 高速公路：季节性特征凸显，客货分化下韧性与弹性并存。二季度多数高速公路REITs车流量环比呈下降趋势，但同比呈现恢复态势；从通行费收入看，货车因具备更高价格弹性，其同比表现（+1.3%）优于客车（-7.1%）。能源环保市政水利：业绩持续分化。能源板块风电项目表现较好；水电项目进入丰水期；光伏项目因太阳光辐射量同比下降叠加周边竞争性项目外送挤压导致结算电量出现下降。市政环保板块供热REIT季节周期性特点明显，二季度为非供暖季；水利REIT完成供水协议签署，业绩稳健；水务REIT产能利用率环比显著提升，但整体污水处理量不及去年同期；首钢绿能REIT持续受分流影响处理量同比下滑近12%，但环比改善13%。 相关研究 1、《房地产：C-REITs周报——指数震荡，数据中心REITs上市首日双涨停》2025-08-102、《房地产开发：2025W32：北京定向松绑五环外限购，如何理解？》2025-08-103、《房地产：C-REITs周报——指数上行，物流、能源REITs再上新》2025-08-03 投资建议：看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过一年有余的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。重点关注：数据中心REIT、中金唯品会奥莱REIT、中金印力消费REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中银中外运仓储物流REIT、红土创新盐田港REIT、华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT等。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时挑选个券，回调后可重点关注：华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华威农贸市场REIT、银华绍兴原水水利REIT等。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。建议关注：华润商业REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等。 风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 仓储物流：小幅以价换量，出租率现修复趋势...................................................................................................3消费基础设施：业态调改与首店经济体现管理溢价............................................................................................6保障房：配租型项目天然具备出租率、租金双稳定性.........................................................................................8产业园区：出租率与租金双降，以价换量策略引发研发办公类园区竞争加剧....................................................10高速公路：季节性特征凸显，客货分化下韧性与弹性并存................................................................................13能源环保市政水利：业绩持续分化...................................................................................................................16投资建议.........................................................................................................................................................19风险提示.........................................................................................................................................................21 图表目录 图表1：仓储物流REITs底层项目出租率.........................................................................................................4图表2：仓储物流REITs底层项目租金水平......................................................................................................5图表3：消费基础设施REITs底层项目出租率水平...........................................................................................7图表4：消费基础设施REITs底层项目租金水平...............................................................................................7图表5：保障房REITs底层项目出租率水平......................................................................................................8图表6：保障房REITs底层项目租金水平.........................................................................................................9图表7：产业园REITs底层项目出租率水平....................................................................................................11图表8：产业园REITs底层项目租金水平.......................................................................................................12图表9：高速公路REITs车流量统计..............................................................................................................14图表10：高速公路REITs通行费收入............................................................................................................15图表11：能源REITs发电指标统计................................................................................................................17图表12：市政水利板块指标统计...................................................................................................................18图表13：生态环保板块指标统计...................................................................................................................18图表14：公募REITs估值表..........................................................................................................................20 仓储物流：小幅以价换量，出租率现修复趋势 2025年第二季度，仓储物流REITs底层项目平均出租率为94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts；平均租金水平为52.4元/平方米/月。从同项目口径看，2025年第二季度仓储物流REITs平均出租率为94.0%，环比提升0.5pcts；平均租金水平为38.7元/平方米/月，环比下降2.3%。 二季度仓储物流REITs底层项目整体呈现出租率回升的修复态势；但租户扩租意向普遍谨慎，租约倾向于更高灵活性、分阶段起租的特征。部分底层项目因具备稀缺性（如单层库）或较强硬件优势，价格表现坚挺且租户粘性较高；但产品同质化较高的单边库/电梯库，以及供给相对饱和或存在较大体量新增供应入市的区域（如嘉兴、贵州），价格竞争仍较激烈，部分租金敏感型客户或仍以成本为核心决策导向而非城市区位导向。 仓储物流出租率回升一是关税政策阶段性调整后，部分区域尤其是港口城市用仓需求呈现修复态势（具体来看，红土创新盐田港底层项目2025年二季度前2个月受地缘政治变化、贸易保