Equity LifeStyle Properties Inc 2026年第二季度财报电话会议

00:00:02 大家好，感谢各位参加我们关于2026年第二季度权益生活方式地产业绩的电话会议。我们今天的主要发言人是：我们的副董事长兼首席执行官玛格丽特·纳德尔（Marguerite Nader）、我们的总裁兼首席执行官帕特里克·韦特（Patrick Waite），以及我们的执行副总裁兼首席财务官保罗·克维（Paul cve）。 00:00:42 本次电话会议中讨论的某些事项可能包含联邦证券法意义上的前瞻性陈述。我们的前瞻性陈述受某些经济风险和不确定性的影响。公司没有义务更新或补充因后续事件而变得不实的任何陈述。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论根据SEC规则g定义的非GAAP财务指标。 00:01:06 将这些非美国公认会计原则（GAAP）财务指标与可比的GAAP财务指标进行 reconciliations（调整或列报）的内容，已包含在我们的业绩公告、补充信息以及历史美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中。此时，我将会议交由副主席兼首席执行官玛格丽特·纳德（Marguerite Nader）。 00:01:24 早上好，感谢各位今天拨冗出席。我很高兴能和大家讨论我们的运营成果。 00:01:29 本季度，我们的税前营业利润（NOI）同比增长了6.5%。我们致力于将NOI增长转化为由持续增长的年度收入流和整个投资组合的受管理费用所驱动的正常化自由现金流（FFO）增长。 00:01:44 我们本季度的每股FFO增长率为7.7%。我们投资组合的优势 使我们能够将每股正常化自由现金流全年预期上调至最高水平。 00:01:56 我们房车和露营地的业务组合受益于强劲的长期人口结构趋势，包括人口老龄化和大约70%的房车社区以老年生活方式为导向这一事实。 00:02:10 这些需求驱动因素有助于支撑我们业务的稳定性，并使我们为持续超越表现做好了充分准备，即使在更广泛的市场不确定性环境中也是如此。 00:02:20 我们mh核心投资组合约占总收入的60%，且出租率 94%。 00:02:28 我们连续两个季度提升了NH的入住率，并已上调了本年度我们最大收入项目的业绩指引。 我们的房产需求旺盛，团队正在执行我们的战略以提升入住率。 00:02:42 装配式住房社区模式受益于长期居住和入住率高带来的稳定性。一旦社区入住率达标，它们往往能长期保持高入住率。 00:02:56 我们的投资组合因我们的住户基础而进一步形成差异化，97%的住户居民拥有自己的住房，并选择我们的社区作为他们的退休目的地。 00:03:06 除了住房之外，我们的社区还通过...培养强烈的归属感和目标感。居民自主管理的俱乐部和活动。 00:03:13 我们物业处的活动促进健康、创造力、终身学习和社交参与，营造了居民可以建立关系、保持活跃和投入的社区。 00:03:24 截至今年，房车和游艇基地的年收入增长了4.8%，主要得益于客户的高留存率。 我们的房车营位、公园模型房、度假小屋及其他房车住宿设施。 00:03:34 与去年相比，我们的客户流失率有所下降，同时新客户表现出高度参与度。 00:03:42 我们每年房车客户群分为冬季和夏季两个季节。大约有70%的年收入来自服务活跃成年人的阳光地带房产。与我们的移动房屋居民一样，他们重视社区、生活方式和优质便利设施。 00:03:57 剩余的30%收入来自季节性房产，这些房产主要服务于那些每年都会回来度假、传承习俗以及体验我们房产所提供的独特社区氛围的家庭。 00:04:09 在本季度，千径组合表现强劲，会员增长约800名，订阅收入增加。 截至11%，我们会员平台的实力持续与客户产生共鸣，随着越来越多的客人为其提供的价值和灵活性所认可。 00:04:26 我想感谢我们团队成员对客户和社区的承诺。现在，我将会议交由帕特里克来提供有关我们财务表现的更多细节。谢谢，玛格丽特。 00:04:37 为mh居民、rv和游艇码头年度访客以及数千名露营成员提供稳定的年度收入流，始终是我们业务的重点，过去五年中，这占我们核心收入的90%以上，也就是我们的核心nh收入。 00:04:53 增长平均为5.8%，而我们的核心房车收入增长平均为5.7%，其中长期年度房车收入占比超过核心房车总收入70%，是主要驱动力。 00:05:06 我很高兴看到我们北方市场年度客户数量在过去一年中有所回升。 00:05:14 我们NH组合的入住率仍保持强劲，达94%，得益于需求支撑。 我们55岁以上客户在我们社区购买和租赁住房。迄今为止，我们mh的入住率增长来自销售和租赁两个方面。 00:05:29 我们通常看到大约20%的房屋销售对象是选择成为长期业主的现有租户，以及希望从现有住房中升级或缩小规模的当前业主。 00:05:41 我们佛罗里达市场的长期入住率增长持续获得支持。 00:05:46 但我们的主要次级市场——西棕榈滩、劳德代尔堡、坦帕、圣彼得堡和奥卡拉、大西洋城的活跃生活方式55+社区，均满足了居民对我们社区所提供的价值的需求，尤其考虑到这些市场替代性住房的成本。 00:06:03 我们同时继续看到我们在高度繁忙的加利福尼亚州和亚利桑那州市场稳定的购房需求，而美国中西部、东北部和中大西洋北部地区则正值夏季住房销售旺季，在这些次级市场中，购房需求占该季度新房销售总量的40%。 00:06:21 物业拓展是我们NH入住增长战略的关键要素，因为我们认识到对经济适用型55岁以上社区存在巨大需求。 00:06:32 在佛罗里达州，我们将通过销售和租赁，在四个近期的开发项目中增加入住率，这些项目共有近500个场地。 00:06:40 在凤凰市场另一个合格的扩张项目中，我们增加了超过20个可占用单元，使该物业的入住率每年增长4%。备受期待的21世纪住房法案本月早些时候成为法律。 00:06:57 在过去十年中，通过制造房屋协会及行业成员的努力，制造房屋在美国联邦和州层面越来越被认可为解决住房需求、提供更可负担住房的途径，并且道路立法中也特别提到了制造房屋。 法案中的投资者条款，旨在保护对该资产类别的投资。 00:07:26 其次，HUD房屋无需配备永久性底盘，这为制造商提供了更大的房屋设计灵活性。它们将通过提供包含与传统CTO房屋相似设计以及双层布局的房屋，来扩大制造房屋的市场。第三，分区和土地利用最佳实践鼓励州和地方政府在更多地点和开发项目中容纳HUD制造房屋。 00:07:53 BLS的实践意义需要一段时间才能显现，但这包括了我们能够在社区安置更多样化的家庭，以及在我们推进扩张项目时，为保障权益提供进一步支持。 00:08:07 我们一年多前推出了我们的千山体验订阅会员资格。自推出这些会员资格以来，我们看到了强劲的需求，售出了超过九万份千山体验会员资格，其中包括过去12个月内近7000份。 00:08:23 我们为期100天的露营活动已在我们房车产品线全面展开。这场社交媒体活动庆祝了从阵亡将士纪念日到劳动节之间的大约100天。 00:08:35 截至目前，该内容在社交媒体平台上的观看量已达3300万次，请原谅，是3300万次。 00:08:41 全国各地的露营者都在使用他们的标签，并在100days of camping com上分享与他们的竞选集会毛巾合影的照片。现在，我将交棒给保罗。谢谢，帕特里克，大家早上好。 00:08:56 我将重点介绍我们第二季度及截至六月的年度业绩，回顾我们对第三季度和2026年全年的指引假设，并以对我们资产负债表的讨论作结。 00:09:06 第二季度经调整每股自由现金流为74美分。凭借核心投资组合的强劲表现，本季度营业利润同比增长6.5%，较去年同期高出120个基点，超出预期指引。 核心社区基于租金收入同比增长5.8%，为第二季度；与2025年同期相比，截至6月的年度累计期也同比增长5.7%。 00:09:31 第二季度，由于续租住户数量增加以及新住户支付的市场租金在住户更迭后有所增长，我们实现了5.8%的租金增长率。 00:09:42 2026年上半年的被占用场地数量增加了67个。在此期间，我们新增140个扩容站点，截至6月底，利用率达93.7%。 00:09:55 我们的房车和游艇码头平台提供具有不同特色的产品，使我们的客户能够享受我们的物业。 00:10:02 这包括年度、季节性和临时性零售店铺，以及我们的“千条小径”会员资格。总体而言，第二季度和年初至今期间，我们核心投资组合中房车基地租金和年度会员订阅的增长率分别为3.1%和1.6%。 00:10:23 核心房车营和游艇基地的年度基础租金收入，这代表了房车营和游艇基地基础租金收入的70%以上，分别较去年同期增长了5.4%（第二季度）和4.8%（年初至今）。 00:10:39 季节性和临时性租金低于预期指导水平170个基点，这是由于本季度临时性租金低于预期，主要是在六月。 00:10:48 我们持续实现冲销后的费用节省。 00:10:52 我们总会员业务的净贡献由年度订阅和升级收入扣除销售和市场费用后构成。 00:11:00 会员业务在第二季度和截至六月的年度期间分别贡献了171万美元和344万美元的净收入，与去年同期相比。截至年度的9.6%增长主要归因于我们... 订阅收入 00:11:19迄今为止，已有约2600份升级订阅由新老会员发起。 00:11:26 截至2026年6月的年度累计期，核心业务及其他收入同比增长6%。2026年年度累计期，我们的公用事业收入恢复率为50.4%，比2025年同期高出约220个基点。 00:11:44 2025年截至6月年度，核心运营支出较2025年同期增长2.3%。 00:11:51 第二季度费用增长比预期低120个基点，这主要是由德克萨斯州相关房产申诉解决后，水电费和房地产税费用节省所致。 00:12:04 第二季度核心资产运营收入增长4.9%，而核心资产 运营费用增长了2.9%，导致物业之前的核心NOI增长。 6.5%的管理 00:12:17 截至本年累计，物业管理费用前的核心净运营收入增长了5.7%。 我们非核心投资组合产生的物业运营收入在本季度为290万美元，年初至今累计为590万美元。 00:12:33 新闻稿和补充文件提供了2026年第三季度及全年业绩指引的概览。 00:12:40 以下言论旨在为我们对未来结果的当前估计提供背景。 00:12:45 所有增长率区间以及收入和费用预测均受风险因素的影响。 随附于我们的新闻稿和补充材料中。 00:12:53 我们2026年全年的正常化每股自由现金流指引为3.18美元，位于我们指引区间3.13美元至3.23美元的中点。 00:13:05 我们预计核心投资组合物业的经营收入增长率为6%，达到我们5.5%至6.5%区间内的一半。 00:13:13 我们预计，非核心资产在2026年将产生870万美元至1270万美元的税前利润。 00:13:21 我们的物业管理及G&A费用指导范围为1.197亿美元至1.257亿美元。在核心投资组合中，我们预计以下为全年的增长率范围。 00:13:34 3.9%-4.9%的营业收入，1.6%-2.6%的核心费用，以及5.5%-6.5%的核心税前利润。 00:13:46 全年指引假设核心mh租金增长在5.2%至6.2%的范围内。全年 组合型房车营位与游艇码头租金增长预期为1.1%-2.1%。 00:13:59 年度房车和游艇租金约占全年房车和游艇租金总额的75%，我们预计在指引范围的中点，年度租金收入将增长4.8%。 00:14:12 我们对全年房车和游艇基地租金增长的假设反映了第三季度当前的季节性和临时性预订节奏。我们对第四季度的指引假设临时性租金与去年同期相比没