文旅地产江南乌镇概念规划方案

PART01 定方向Determine the position 背景·对标·客群Background ·Cases· Customer 沪杭30分钟都市圈 枕水江南，比邻沪杭区位优越，交通便利 整体区位条件优越，交通可达性强2小时车程覆可到达上海、杭州、苏州等地20km可达桐乡高铁站60km可达萧山机场 乌镇景区三公里 紧邻乌镇核心IP3公里直线距离，自身内部水网密集 距乌镇东栅景区2公里，距乌镇西栅景区3公里，距乌村约4公里子夜路、乌塍线、环河路等多条路线连接项目与乌镇景区之间，交通便捷 商住结合的大规模用地 B3、B4、B5其中B3作为首发地块，先期开发；总建筑面积：52000m2 B8、B10、B11总建筑面积：53000㎡ B6总建筑面积：45000㎡ 比邻乌镇景区 项目的打造需要首先讲好乌镇的故事 三次蝶变,三大IP 乌镇，江南水乡的三次蝶变 艺术范 文艺乌镇 商务乌镇 传统乌镇 1个世界级文化IP·乌镇戏剧节2个艺术展·国际当代艺术展国际未来视觉艺术计划 中国最后的枕水人家1300年的江南水乡范本全国十大历史文化名镇 世界互联网大会永久会址国家级会展场地服务长三角会务接待重要场所 三大群体,千万流量 已形成近千万的客群流量基础，实现对三类主流人群的引力 千万峰值流量vs1-2天短暂停留 乌镇流量几近饱和，近千万人群整体停留时间以1-2天为主，（日间）娱乐丰富性、餐饮品质及住宿服务均待提升 人群增量放缓进入峰值瓶颈 景区内·有流量缺空间vs景区外·有需求缺产品 景区内——有流量，缺空间 开发成熟、线性街巷、空间局限、人满为患 景区外——有需求，缺产品 品质不足，难以匹配乌镇文艺范，难以承载流量外溢 后疫情时代乌镇三大发展新趋势Based on the trend of advanced concepts pro-epidemic 从传统文化到艺术社群 从散客休闲到会奖会晤 从高频低消到低频高消 从高频低消到低频高消 出游频次下降，但更愿意为中高端品质买单，品质、生态、安全是基本要素 后疫情时期都市休闲及度假旅游恢复新特征 从高频低消到低频高消 中高端品质住宿类恢复最好且购买力不断提升 •乌镇景区内的酒店，周末平均入住率85%左右，平时入住率在50%左右，乌镇的客房的预订率恢的速度远比客流量恢复的速度要快；•原来低价房更容易销售，今年市场出现了变化，中层水准的800-1900元的房间的销售更快速 中高端住宿恢复最佳 •餐饮营收恢复情况与去年同比在40%左右，低于整体情况•餐饮属于集团自控，主要是打造口碑，不依靠其盈利。景区内部所有的油、米、调料由集团统一采购，保质保量 餐饮酒吧恢复次之 •乌镇整体文创零售方面，主要还是整体盈利效果不大，主要是作为文化输出。•跨界+，科技+的趋势以后会有，但规模不会太大，基于乌镇整体的文化基调不会有太大改变，未来文化挖掘方面，将效仿故宫 从散客休闲到社交会奖 旅游度假区会奖市场因业态体验丰富越来越成为会奖新目的地3000-5000平左右空间年盈利可达1亿元左右，且运营成本主要为基本的能源、维护、人力、折旧 疫情后，主流会议会晤以100人以内的规模为主，O2O为主导，线下大v,线上直播，需要5G等高速网络配置 由场馆正式型会议会奖，已逐渐转型为正式会晤、非正式社交相结合的模式，旨在创造更多的交往触媒，达成充分沟通交流的目的 由于会奖社交一体化的新趋势，功能层面，除了会场、展演空间之外，需配套完善的休闲、商服、户外等复合功能 休闲复合需求 从散客休闲到社交会奖 社交会奖已成为乌镇最高单价市场，通过创新多样化社交场景，成为社交会奖新空间 乌镇等文旅小镇创造多样社交场景，已成为社交会奖新天地 从传统文化到艺术社群 社群主导的新一波线下团建聚会热潮，预计将成为新的重要发展趋势 从传统文化到艺术社群 借鉴上海杭州会晤场地，艺术+会奖社交社群的多功能空间未来将大有可为目前已出现大量艺术空间+时尚品牌发布、讲堂培训中心、团建年会、小型音乐会等 是聚场，是为你定制的专属私人空间，艺术、音乐、茶、咖啡... 是时尚，或简单、或朴素、或未知，在这里的一切只为创造未来的不凡。 是讲堂，是为知识打造的传播空间，文化、艺术、时尚、科技...所有的信息在这汇聚 走向5.0新时代 未来的乌镇——景区外将是空间新主场 延续文化情怀的体验升级顺应高端会奖社交新趋势构建生活美学的艺术价值 当上坤遇见乌镇 项目基因——景区外大有可为的新舞台 上坤态度——以作品精神，打造历久弥新，匹配乌镇未来的艺术品 乌镇核心景区 site商业面积15万方 企业愿景：成为一家满足客户对家与美好生活想象的百年企业 “以一个理想生活鉴赏家的身份保留对生活的向往”——朱静 阿那亚秦 皇 岛/ Q i n h u a n g d a o 黄金海岸 地标引领社群带动 01—阿那亚案例研究CASE STUDY ——中国北方最美滨海风情度假小镇 项目概况：阿那亚小镇地处秦皇岛昌黎黄金海岸腹地，距离北京247公里，秦皇岛市区44.8公里。周边紧邻364、365省道和0111国道，距秦皇岛北戴河国际机场仅27公里，交通便利。， 项目概况：小镇配套设施完善，拥有2.5公里会员海岸、三联海边公益图书馆、阿那亚礼堂、沙滩酒吧、沙丘美术馆、高尔夫俱乐部、马会、鸟语湿地公园、温泉会所、度假社区、文创街区、精品商业街、业主食堂等。 项目规模：总占地面积3300亩，总建筑面积63万平方米。 ——“始于度假，终于社区”运营模式 330亩北中国滨海国际生活小镇，全资源度假天堂，尝试由社区营造为入口，打造特色生态闭环。 ——“社群活动常态化，业主共建，空间升级”的会议会晤运营模式 会议会晤主要源于社群活动的线下常态化，通过业主公建的方式操作，降低成本，同时不断推出美术馆、聚场等会议会晤展演高颜值空间 ——极致建筑美学，艺术时尚沉浸 多位大师联袂打造，拒绝复制，个性产品，打造绝版奢侈藏品；艺术空间与艺术活动沉浸；麓湖艺展中心建筑面积3万㎡，是一座集生态美术馆、水上音乐厅、艺术会所、访客接待中心等多功能 A4美术馆 由《麓客》杂志打造的大型公益演讲平台。她以启发良知、启迪思想、传播智慧为使命，邀请各领域具有远见的人物，分享智慧观点，探讨生命真谛，启发生命成长。 以美术馆公共性作为研究的基础，关注艺术的公共性与未来性，经由丰富的展览、公共项目及教育项目构建一座具有世界影响力的，充满着新的艺术生活方式的美术馆综合体。 低密度标杆——黑珍珠社区设计师是美国豪宅定制领域的“沙漠之王”NarendraPatal。每幢房子都临湖，犹如置身于度假海岛的顶级水上屋。 匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体；展览展陈跨越专业学科的界限，把创意与各种实体的方法有机结合起来。 艺展中心餐饮空间，经常举办蟹谈会等美食社交活动，是成都独一无二的美食社交平台。 艺术节由主题展览，儿童工作坊，放映，演出，教育讲座论坛等部分组成，开拓儿童视野。 ——极致生态沉浸，参与体验游乐共享 拥有2100亩湖域人工湖，注重多样生态的可参与性，典型以麓客岛为例，总占地150余亩，山水相接，三面环水，包含寻麓君咖啡馆、马术俱乐部、大草坪和儿童挑战乐园等功能，是体现麓湖生活方式的场所公众号营销星球 一场园艺与植物爱好者的“花痴”盛宴，原石庭院、晶格庭院、遗落庭院三个观赏主题园顺地势而下，多温度带花园植物汇集一处 达根斯马术俱乐部：以中国传统建筑材料红砖为主的接待中心和马厩，创作了各式各样文艺的几何图样与透空阵列。 寻麓君咖啡馆：岛上绝佳观景平台，主体由6个40尺的集装箱组成，270度的观湖面，大幅度出挑架空，为每个“箱子”打开不同的景观视野，而它本身也是湖上游客无法忽视的一道风景。 以马术比赛的形式，募集善款，关爱特殊儿童 运营模式：马术俱乐部由麓湖提供场地租赁，进行招商引资 整体规划：整个岛的空间规划非常丰富，各个空间通过一条环形的主干道串联，岛上的构筑材料也都非常朴实，使用最多的就是清水混凝土和木材。 由社区组织的运动会，包含赛艇、棒球以及马术等项目 浪速运动俱乐部：主题是皮划艇运动，拥有高品质培训教学团队，为游客提供专业化服务。 小动物农场：看似低调，又像是故意想给人“又一村”的新感觉， 由成都麓湖生态城主办，集聚多个成都音乐人 麓营地：学习空间，超出人们对教室的认知，这更像一个书院，一所精舍，可又不仅仅是一个书院，游乐体验的同时感受大自然风光。 ——社群运营，会奖社交 社群活动丰富，举办麓客思享会、istart儿童艺术节、摩洛哥文化周、麓FUN小岛运动会、渔获节等面向生态城全龄社群活动 麓客思享会 istart儿童艺术节 iSTART儿童艺术节是麓湖·A4美术馆的重要年度公共项目，2014由A4教育中心企划发起。iSTART的核心理念坚持以孩子的视角出发，通过感官互动体验，产生艺术思维的激荡，迸发创想的力量。艺术节由主题展览，儿童工作坊，放映，演出，教育讲座论坛等部分组成。每年汇聚数十位艺术家，近百家教育机构与教育工作者与上千名儿童 由《麓客》杂志打造的大型公益演讲平台，创办于2015年。她以启发良知、启迪思想、传播智慧为使命，邀请各领域具有远见的人物，分享智慧观点，探讨生命真谛，启发生命成长。 话题：《中国当前经济的危与机》、《致所爱》、《守艺中国》、《歌者立于大地》、《相信未来》 花岛生活节 渔获节 这是一场完全由业主主导、基于独特水生态资源、独属于麓湖的公共节日。8天的时间内活动精彩纷呈，不仅有着亲子亲水渔乐的浅滩摸鱼、游湖捞蟹、自然课堂等，还有着精彩的女子冲浪队表演、水鼓表演、背媳妇大赛、渔人化妆舞会等社群活动。在28日当天，400多名业主组成的龙舟赛，吸引到上千余邻居加油助威、共同见证，到了晚上，邻居共聚湖畔举行了温馨的湖畔渔宴，在湖中共同放下了为家园祝福的河灯。 这是一场园艺与植物爱好者的“花痴”盛宴，一场私家庭院、花园梦想的集中呈现更是一场如同“爱丽丝梦游仙境”的奇幻漂流，一场献给城市有关“爱”与“美好”的节日 客群共性梳理 40-50高知高智阶层自用度假客户是项目基调的核心界定者 客群共性梳理 在乌镇千万客流中首先聚焦价值观趋同的沪杭京高知高智阶层 核心需求梳理 所谓的中产，其实就是“中惨”，这个阶层生活的很“苦逼” 人人都在穷忙时，清静的自由和富足的闲暇，就成了奢侈品。小桥流水，雅居园林，悠游岁月，是城市精英形而上的向往，新中产的美好生活想象。 “逃离”生活 关于“逃离”—— ——冲动的度假目的驱动 选一段时间刻意与奔波劳累的生活保持距离，之所以逃离，是为了能在远方找回原本快乐的自己，也是换一处视角审视现在的自己为何不够快乐。 “把玩”生活 关于“把玩”—— TA们坚守着寻求自己所热爱的美好生活，即便在度假也要追求值得，保持着不满足的状态，不断自我精进 寻求圈层认同，有社会地位 为学习买单，有自我追求 追求自我升值的体验释放精神层面的需求对家庭子女及自身教育的要求 高学历高收入良好的职业发展过程有固定的圈层价值认知 强亲子，回馈家人 健康度假，精致品质 追求慢生活度假，放松身心偏好运动主题及体验类活动偏爱品质度假服务，五星级酒店及高品质商业配套 处于上有老，下有小的中间带高注重子女教育及家庭的生活质量 关于“艺术”—— ——感性的度假状态共鸣 人生在世，需要一点高于柴米油盐的品相由空间和氛围共同构建出的一个场域，滋养的是情感，浸润的是精神，激荡出一种共鸣，凝结出一份认同。 实践生活的艺术，首先需要让艺术融入生活。 新中产文化消费的主要类型—— 乌镇现状缺失 ——逃离“生活”的具体诉求 ——乌镇的现状评价 普遍认为乌镇