长江地产 越秀地产上半年经营情况交流

00:00:00 去叠加呃呃跨区的一个提呃那个优化，以及叠加5月份那个安居集团有提出在广州的二手房，呃去再进行一个收购这样的试点等等这些比较呃提振性的政策吧，然后其实对整体广州市场的一个呃提振效果还是比较明显的。那像公司在呃广州天河区的悦景台还有番禺区的红景台，呃这些项目其实在上半年也是呃，整体的也是超区划目标120%吧，就已经是完成度是比较高的。那另外一些呃持销项目呢，呃其实整体来讲它的去化率虽然没有说特别高，但其实跟呃政策出台之前吧的市场的的表现来看，其实也有一个呃呃一些一些提升吧。 00:00:45 那所以其实在广州来看，我们上半年广州的一个销售占比呢，也是大概接近到咱们这505亿元里面，大概接近4成左右这么一个水平。 00:00:54 那再向外看的话，其实像几个核心城市的一些深耕盘呃。也是有一些不错的一些销售表现， 00:01:02 那我们在有其像在杭州这一边，我们也是在呃呃整个杭州市场的市占吧，也是在前十这么一个水平的。那我们上半年大概也是做到了70亿的就是销售额，然后跟滨江合作的像望州府啊呃也是做到了首开100%的去化，然后还有像风华锦兰里这些上半年新推的项目，其实也有去实现一些比较不错的销售表现的。那另外还有像在北京的璞悦呀紫金城园这些虽然不是新开，但是其实也在上半年的话也是贡献了呃不错的销售表现。 00:01:34 那我们其实整体在北京来看，在上半年也是做到第8，就排名第8这么一个水平的，呃，那所以这个就是从外面看来，从外向外看的话，呃，整体就是也是公司也是正在一直在积极地把握一些好的销售窗口，去进行一个积极的一个去化。 00:01:51 那子公司呢，整体今年的销售目标呢，还是呃维持着千亿就是这么一个规模，就是没有具体数字了，但是我们也。是希望能做到千亿的，那后可售货值的话呢大概是2200亿左右。那这一个呢也没有包括就是今年上半年拿地，下半年去推的这么这么一些呃呃货值哈。那上半年因为我们也是实现了505嘛，所以其实也是算是我们已经做到了时间过半任务过半了，那所以下半年来看，那我们也是会去呃继续去把握市场机会吧，去实现呃好的一些有质量的一些去化表现。嗯，那这是销售情况。 00:02:29 那在投资方面的话呢，我们呃上半年其实主要还是在广州、上海、杭州和成都这四个城市去呃获取土储。 00:02:39 呃那广州的话呢，我们呢一个是在630的时候呢，在嗯琶洲拿了一个新的项目，在那个琶洲的中二区那一个地段，因为这个也是公司在琶洲的第6个项目，所以其实在这个地段这个这个这个板块来看，公司的一个布局已经是非常深度了。那另外一个呢，就是在番禺的一个。叫里仁洞的一个旧改项目，那这个项目其实是从前年开始我们就已经在解锁的地块儿，那今年已经是第3个地块儿了。那这个也是呃整体这个里仁，那就是里仁洞这个项目也是一直在有序地去呃推进开发的。 00:03:15 那在外地的话呢，就是在上海呢，就是在浦东的高行啦，那成都的话呢就是在崔家店啊，这几个项目呢也是位置相对来讲也是比较有优势的。那杭州这一边的话呢，也有一个萧山萧山的项目。那所以说算上这几个项目的话呢， 00:03:31 其实呃今年上半年的话，我们大概整体就是没有精准的统计，因为这个还没有去审计哈，但是呃我们粗略去统计算了的话，大概呃权益拿地金额大概可能是在60多亿左右吧。那我们全年的话呢，因为今年也是铺排了300亿的一个权益拿地金额，那所以其实看到下半年我们还是有一定的呃拿地预算，就保有一定的子弹的。那我们也是呃寄希望于看到更多的就是能把握更多的优质机会， 00:03:59 像接下来呃可能7月8月9月可能也会在北京啊，然后广州啊这一些就是继续去关注一些 比较好的机会啊。 00:04:08 所以这边就是主要是下半，就是下半年也是会去呃去进行的一个积极获取的一个动作，那在。 00:04:15 拿地要求方面的话呢，我们呢也是第一个就是呃irr乘销售净利率就是要大于160这个乘绩，然后另外呢就是一个拿地的毛利率呢就呃不要低于15%啊。然后呢城市布局方面的话呢，我们还目前来看基本还是呃只考虑重点布局核心六城，就是刚才说的呃北上广深以及还有杭州跟成都这六个城市，但当然其他的一些城市我们也会去关注一些结构性机会，嗯所以这里主要是投资方面。 00:04:46 那另外呢，总图储这一边的话，截止到呃去年年底的话呢，我们是1855万方，那对应的总货值大概是3300亿元。那其中呢，呃，有投资者也比较重点关注的就是一些制重的话，那我们是21年及以前的制重库存大概是在这3300亿里面的话，大概是占20%左右啊，大概就600多亿吧， 00:05:11 然后这一部分的话呢，更加就是也是较多的是集中在。就是广州的一些呃外围的一些旧的项目，那这是一个大致的情况。那另外也在跟各位投资人再汇报快速汇报一下， 00:05:24 就是上半年公司也是做了一个资产包出售的一个动作。那这一块儿其实已经是在630之前已经是呃完成股东大会的通过，以及应该也是完成那个呃呃那个交割了。 00:05:36 但是也是快速讲一下，就是主要我们已经是出售了呃四个物业，就是南沙的IFC，还有两个南沙两个那个呃创意园，呃然后另外就是在毕节的是呃一个是毕节的话是一个万豪酒店，那这是四个物业，另外还有一个就是康养的业务。 00:05:53 那我们这些项目打包出售之后呢，我们呢就会呃回笼大概四十五四十四亿元左右的一个资 金。那其中我们有4亿呢会归还归还那个银行贷款，那我们剩余的40亿呢，就会呃去用在公司的重点用在公司的运营上面啊。另外呢，而且呢，就是这次出售的话，对从财务角度来看的话，呃，我们也会实现带来大概1.08亿的一个税后利润。那所以就是就是就快速的就是跟各位去介绍一下，就是我们的销售啊拿地啊还有一个资产包出售的情况，那我这边就大概已经介。介绍好了，那请看看各位有没有什么进一步的问题跟我们的领导去进行交流，谢谢。 00:06:33 嗯，好的好的，那个非常感谢吕总的这个细致的分享啊啊， 00:06:39 销售拿地还要突出把大家普遍关心的一些问题其实都涉及到了。 00:06:45 那么接下来的话呢，我们就进入到问答的环节，呃，也欢迎线上的各位投资者踊跃地积极举手提问，或者是线上文字提问。那麻烦这个我们的会议秘书先播报一下提问方式。大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键，再按数字1。网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢，大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键，再按数字1。 00:07:26 网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。 00:07:40 呃好的，这边呃首先收到了一条线上的这个文字提问啊，我来呃代念一下，呃，还是关于这个销售的。呃，刚才吕总其实也提到了，就是今年呃上半年，尤其是最近两个月的这个销售的表现实现了这个同比的转正啊。然后想问一下公司关于下半年整体的推货的节奏，在不同月份或者说呃三四季度分别是如何去呃铺排的，以及哪一些月份可能啊还能够实现比较好的同比的这个销售的表现？嗯，好的，谢谢侯总。呃，那这个问题我来回答一下就是。 00:08:26 呃，我们就是今年的这个销售目标的话呢，就是啊千亿的销售目标，那呃上半年的话呢就 呃去到就是505亿，那虽然说同比还是下降，但是呢在呃整个行行业的排名里看的话呢，其实呃排名还是维持的就还是在第八第八这样子的一个。第八这样子的一个呃就是排名，所以的话呢就呃应该就是说这个跟市场的整体环境还是有关系的，所以的话呢就哎我们这个销售规模来看的话，应该在行业内还是应该保持得比较好的。 00:09:05 那呃在可售货值上的话呢，呃就是我们到25年底的时候呢就是啊那个。呃，预计这个26年的全年新增的货值的话呢，就计划供应的这个货值的话呢，就大概在2200亿这样的一个水平。那这里面的话呢，大概就是有670亿的话呢是新增的，呃，就是说已经拿了地，然后还没有推啊，或者是要加推之类的这种项目。那总共是670亿，然后1500多亿的话呢，就是是原来已经在卖的那一部分，就是说25年底的时候已经推出来了在卖的，所以的话呢，就是今年其实我们的新增货值那一部分的话呢确实不多。 00:09:56 那这一部分的话呢，它是呃没有包，就是26年拿了地，但是新可以做呃新增供应的这部分。那譬如说就是今年啊，上半年我们拿的这些啊，这几个项目的话呢，其实都是有机会就是在下半年做一些新增供。进的那所以如果是这样子的话呢，其实可能全部加起来啊，这个就是全年的这个退货量的话呢，应该是可以去到大概2500亿左右的一个水平吧。嗯，那所以呃就是因为上半年我们做了505亿的这个合同销售，那去化的话呢，也应该是大概在就是呃大概45~50左右的一个去化率。 00:10:42 那基本上就是下半年的话呢，呃因为我们时间过半任务过半，就是呃是是这样子去进行一个设置的。那呃基本上下半年的话呢，应该呃就是也是在这个水平，或者是说就是略有呃在呃增长就是略有增加这样子的，就是要看可能过1000亿的呃过多少。那我们希望的话呢，是希望呃，在去年1062亿的基础上面的话，希望还是略有增长这样子的，那所以。 00:11:16 就基本上来看的话呢，像下上下半年的这个呃销售的话呢，就铺排的话应该是差不多，所以从货值的角度的话呢，呃有可能下半年的新增货值那一块会多一些。 00:11:29 因为呢就是今年上半年啊，我们拿的有两个项目的话呢，预计是在呃大概8月份左右就可 以，就是有一个首开这样子的，呃，为什么是在8月份呢？其实主要是。呃因为就是七八月的话呢，就还是处于一个传统的一个淡季，那所以的话呢，我们在七八月的这个货值上的铺排的话呢相对来说会低一些。那所以呃就是在过往啊就算是二五年来看的话呢，就是呃七八月的话呢就相对来说还是会会低一些的。 00:12:06 那呃到了就是金九银十，就是9月份10月份的这些时间的话呢，就呃基本上都是一个退货的一个就是节奏相对的一个高峰。然后到了大概12月的话又是一个另外一个高峰，这样子的一个呃退货的一个节奏， 00:12:24 基本上是跟着整体市场的这个呃就是他们的习惯呢，情绪啊各方面来进行就是不同的一些铺排这样子的。 00:12:34 但是呢从货量的角度的话呢，就呃就是刚才所说的呃也下半年的话应该会有一些新增，所以的话呢相对可能下半年的话会略多一些。一些但是呢呃也不会说太多，因为毕竟我们上下半年的这个呃销售的话呢应该还是相对平均一些的，那所以的话呢，就呃大概就是在下半年的整体的铺排的销售的铺排上的话呢，大概是这样子的一个情况侯总。 00:13:06 好的好的，那个非常感谢万总的这个分享。然后这边还收到一个线上的文字提问，也是大家呃投资者普遍关心的一个问题，就是在今年的一季度，咱们获取的呃，当然是越秀集团那边获取的马场的那个呃综合体的这块地。呃，那么想问一下，这块儿后续咱们跟集团这边大概是一个什么样的资源合作的模式啊，以及这块地的进度啊，大概是一个什么样的情况，什么时候能够啊推入市场，以及相关的一些啊，这个合作的一些条件跟集团那边是怎么样去分配的？ 00:13:45 嗯呃我先介绍一下就是这个项目的一些呃情况， 00:13:49 呃这个项目的话呢，它大概的那个建筑面积的话呢，大概在啊50万平方米，然后呢是那个珠江新城那边的最后一块的住宅地。所以的话呢是非常的稀缺， 00:14:04 然后呃他50万方的话呢大概有28万方的话呢是商业类型，所谓的商业类型的话呢就包括了商场呃写字楼呃酒店等，就是一些商业性质的这样的一些产品。那呃其实大家从新闻上也可以看得到，目前的话呢就是在商场那块的话呢，我们已经已经是引进了SKP啊作为我们的运营方了。那呃另外在酒店方面的话呢，也是引进了这个华尔道夫的这个酒店的品牌，那所以可以看到的话呢，就是这两家啊，就是这两家。 00:14:46 运营方的话呢，都是在广