2025购物中心空置率与开关店研究报告

购物中心空置率与开关店研究报告 (2026发布) PART 1 购物中心空置率及开关店比分析 1.0全国概览：空置率从10.5%上涨至11.6%,开关店比0.93 开店数<关店数 空置率上涨1.1% 研究范围内，录得关闭门店79000+，新开门店73200+，整体开关店比0.93 研究范围内，1619个购物中心，营业中门店从研究初期的336300+个减少至330800+个空置率从研究初期的10.5%上涨至11.6%，增长1.1% 餐饮门店数量增加，零售门店占比持平 连锁品牌占比略微下滑 研究初期，1619个商业购物中心录得超过81800+个餐饮门店，研究期未增加1200+个，餐饮业态在整体中的占比上升0.79%研究范围内零售业态门店占比从原来的59.35%下滑到58.51%下降0.84%，属于正常更替 相对研究初期211400+门店为连锁品牌进驻，研究期末连锁品牌进驻门店数略微下降，为206600+，减少4800+个连锁品牌门店在已开业门店中的占比从研究初期到研究期末下降0.4% 说明： 1.1四成购物中心开关店比>1.0 ■整体市场处于温和收缩状态，行业处于小幅净收缩阶段，品牌扩张趋于谨慎。 ■多数购物中心处于动态平衡区间。开关店比在0.8-1.2之间的购物中心占比超过一半，0.8-1.0区间购物中心最多，1.0-1.2区间次之；大部分购物中心的品牌调整以维稳”为主，开店与关店规模接近，未出现剧烈波动。 1.2 六成购物中心空置率<15% ■开业年限类型中，1-3年培育期风险高，异常值较高，反映新开业购物中心出现开业率不足或培育失败；3-5年是黄金稳定期：中位数最低（6%左右），箱体最紧凑，说明运营3-5年的购物中心普遍进入成熟期，招商和客流趋于稳定：而5年后老化效应不明显：5-8年与8年以上的中位数几乎相同（均在7%左右）说明年限本身不是空置率的主因，关键在于是否及时调改。 ■商场定位中，奢华/高端商场中位数仅4%-5%，箱体极窄，这些商场多在高线级城市，即使经济下行仍有较强承租能力，由于奢侈品商场的区位价值，仍有较多业态品牌愿意进驻；中端竞争异常激烈：异常值最密集，中位数7%看似不高，但上四分位数高达14%，反映了中端市场同质化严重，经济波动时期招商替响。 ■商业面积规模中，规模越大空置率越可控。大型购物中心具有区域垒断性，对品牌吸引力强，辐射范围广，可容纳业态组合更为丰富，更能吸引到品牌替补。 1.3平均关闭10店同时开出9店 录得关闭门店79000+，新开门店73200+。整体开关店比0.93，关闭门店占研究期初门店的23.5% 本报告涉及的1619个，涉及到66个城市 ■其中重点走访13城中：上海市218个，北京市108个，成都市102个，杭州市85个，广州市66个，重庆市63个，深圳市53个，南京市52个，合肥市51个，武汉市50个，郑州市40个，宁波市27个，苏州市23个。 ■分布特征：聚集于左下角，绝大多数购物中心集中在关闭<40家、新开<60家的区间；大部分购物中心的门店更替规模较小,市场以小规模调整为主，而非大规模洗牌。 ■处于扩张趋势，从散点分布来看，大体量购物中心多数点位于对角线上方，整体市场呈现净增门店的扩张趋势，购物中心仍在积极引入新品牌，市场活力稳定。 1.4 研究期未整体空置率11.6% ■依据走访记录，本报告研究期末，1619个商业场拥有38373+门店，整体空置率11.6% ■绝大部分购物中心空置率在15%以下，重点走访13城空置率在12%左右 1.5研究期未整体业态构成 截至研究期未，全国购物中心业态呈现“零售主导、餐饮稳固、体验补充”的格局，反映消费者对体验式消费的持续需求。整体结构表明，购物中心仍需依赖零售基本盘，同时依靠餐饮引流和体验业态提升黏性。 1.6研究期间业态开关店构成 PART 2 不同业态品牌开关店情况 2.0按业态分析：不同业态节奏大不同 共录得关闭门店79000+，新开门店73000+。整体开关店比0.93。 ■餐饮是唯一净增长的业态，开关店比1.06。业态仍在积极扩张,成为各商业场所的“客流引擎”；表现出较强的抗周期性和引流价值。消费者“逛吃”需求稳定，品牌迭代快，新式茶饮、快餐、特色正餐等细分品类持续进入购物中心。 ■零售业态显著收缩，开关店比0.85；净关店数量最多，是承压最重的业态，购物中心零售面积面临空置或调改压力。 ■娱乐、服务及其他业态微弱收缩，总体平稳，开关店比0.96。基本处于动态平衡，其中休闲娱乐类表现整体较好，消费者对体验式业态仍有需求。 说明： 2.1零售业态变化概览 零售业态是实体商业中门店占比最大的业态。本报告研究范围内，零售业态关店43000+家，开店超过37000+家，开关店比0.85，低于整体表现。 鞋履门店大幅减少 服装业态整体收缩 化妆品略有收缩 累计关店25596个，占零售业态关店的一半以上，开店19992个，开关店比0.78，整体呈现收缩状态。 累计关店2976个，开店1976个，整体开关店比0.66，门店大幅减少。 累计关店1875个，开店1611个，开关店比0.86，略有收缩。 数码家电扩张明显 黄金珠宝品牌基本持平 奢侈品牌收缩明显 累计关店3820个，开店5517个，开关店比1.44，扩张明显。手机数码类品牌门店正积极拓店。 黄金珠宝品牌新开店3860个，关店4097个，开关店比0.94，品牌基本持平。 累计关店903个，开店430个，开关店比0.48，在消费降级的市场形势下，收缩明显。 2.1.1服装： 结构性分化明显 共录得关闭门店25000+，新开门店19000+。整体开关店比0.78. ■运动户外鞋服是唯一净增长的品类，表现强势。尽管增幅较小,但在零售整体收缩背景下尤为突出。反映出消费者对户外运动、健康生活方式的需求持续上升。 ■传统男女装/男装/童装菱缩最严重，开关店比均高于0.6。同时母婴儿童品类也处于收缩通道，开关店比0.77，受出生率下降、母婴消费向线上转移影响。 ■女装和运动儿童鞋服相对抗跌，但仍为净关店；女装虽然关店数量大，但开关店比在传统服装中最接近1，说明部分快时尚、设计师女装仍有换新机会；运动童装受“亲子运动”概念支撑，但整体仍小幅收缩。 运动户外：品牌两极分化 少数专业户外品牌逆势扩张，多数大众/时尚运动品牌大幅收缩。 ■专业户外/硬核功能品牌成为唯一确定性增长赛道，消费者从“运动休闲”转向“专业户外场景” ■大众运动巨头进入存量优化期，耐克、阿迪、安踏、李宁等开关店比普遍低于1（阿迪基本持平除外），更多是内部迭代。 ■潮流/时尚运动品牌（帆布鞋、滑板鞋、潮流卫衣）下滑。匡威、范斯、Champion、回力、MLB 等进入调改期，年轻消费偏好转向户外机能、复古跑鞋或“静奢风”。 ■国货内部分化：新锐户外品牌崛起，传统大众国货承压。伯希和、爱棵米、骆驼户外运动城等新锐国货净增长。 ■子品牌/新概念店表现优于主品牌。超级安踏与回力1927等品牌优于主品牌，说明品牌通过细分定位（高端、潮流、户外专业）仍能获得增长。 2.1.2鞋履：门店收缩 线下鞋履零售进入“震荡期”，整体鞋履业态严重收缩，童鞋是唯一净增较明显的品类，但“男女童鞋”反而大幅收缩，说明消费者更倾向专门的儿童鞋品牌。 卡骆驰一枝独秀，是唯一净增超过40家的品牌，开关店比高达2.31。其成功源于舒适、多场景适用联名营销、年轻化发展。 中高端女鞋巨头（百丽、思加图、天美意、星期六、接吻猫、躁）全线净关店；同时卓诗尼作为平价快时尚女鞋，仍有净增长，说明低线或性价比市场有一定需求。国际品牌爱步、Bata同样大幅关店，不论国内/国际品牌，整个常规鞋履品类线下需求萎缩。童鞋领域基诺浦表现相对较好，但KidsEden等仍大幅关店，说明只有功能性/专业童鞋尚有生命力。 说明： 单纯销售鞋类产品的门店，会被归入鞋履业态。部分品牌门店中既有服装又有鞋类产品，已被归入服装业态。 2.1.3化妆品：香水品类逆势高增长，集合店与单品牌店均收缩 香水/香氛成为唯一高增长赛道，开关店比>1.5，净增102家。背后是“嗅觉经济”崛起，居家香氛、情绪价值消费需求旺盛。■单品牌专卖店与集合店整体均为净关。 香水/香氛品类是最大亮点。二级业态净增102家，品牌中宋朝香氛、奢思雅大量开店，而气味图书馆、调香室关店居多，说明香氛赛道内部迭代：老网红衰退，新锐香接棒。 国货功效/彩妆逆势崛起，国际二线全面收缩。净扩张前十名全为国产品牌，而净关店前十名多为韩系/日系/美系传统品牌，说明消费者对“成分”“功效”“医美级”“国货自信”的偏好超过品牌国籍。 化妆品集合店面临转移。屈臣氏，丝芙兰，妍丽进入调改期，调色师、WOW COLOUR也小幅净关；但新型集合店如WOW BEAUTY正在试探市场，传统集合店需要向"美妆+体验+小样经济"转型。 2.1.4数码电器：全面扩张 数码产品、手机、摄影专卖店是三大增长引擎，合计净增超过1600家。■软件/游戏线下零售持续衰退（任天堂Switch等关店）。■整体开关店比1.75，线下数码电器回暖明显。 教育/学习硬件成为最大爆发点。学而思学习机、作业帮、小猿学练机、科大讯飞等净开店合计超过650家，背后是“AI+教育"需求激增，家长愿为学习机、智能作业辅导工具线下体验买单。 国产手机品牌线下渠道战白热化，Vivo、OPPO等均净增超过150家门店，高端化、全场景生态火爆。智能家电品牌内部分化明显。追觅凭借高性价比、抖音/小红书营销及快速送代逆势扩张，而添可净、科沃斯净、戴森净小幅净关。摄影/影像/无人机品类高增长，户外运动、Vlog、航拍需求驱动线下体验店扩张；而游戏/主机线下零售哀退。二手数码循环经济崛起，转转大幅净增，说明消费者对质检、有保障的二手手机/数码接受度高。 2.1.5奢侈品牌：全线严重收缩，月服装相对抗跌 中档瑞士/日系腕表全线收缩。天梭、美度、浪琴、雷达、西铁城、沛纳海等净关店严重。消费者腕表消费两极分化：要么顶奢品牌，要么智能手表，中档机械表受冲击最大。正价奢侈门店收缩，奥莱渠道成为增长点：BALLY正价店净关11家，但BALLYOutlet净开4家，说明消费者对奢侈品的购买更注重性价比，奥特莱斯模式逆势走强。设计师/小众潮牌逆势扩张，年轻高净值人群更追求独特性、文化认同，而非传统大Logo奢侈品牌。轻奢分化：POLO、RALPH LAUREN大幅扩张，蔻驰、芙拉收缩。奢侈集合店模式失效，多品牌集合店缺乏独特体验，难以与品牌直营店或电商竞争。 奢侈品牌在线下购物中心遣遇明显退潮，总开关店比仅0.48，净关店446家。其中珠宝净关203家收缩最为显著，服装开关店比0.63相对抗跌。 消费者对奢侈品购买习惯发生转移：出境游购物、线上直营、二手平台免税渠道分流显著。 说明： 轻奢/奢侈品牌定义，依照汇客云标准并持续调整。 2.2 餐饮业态变化概览 ■餐饮业态是实体商业中门店占比次高的业态，满足消费者日常三餐所需。本报告研究范围内，关闭21337个门店的同时开出22576个门店，开关店比1.06。 快餐小幅扩张 饮品扩张明显 烘焙甜品持续扩张 餐厅小幅收缩 关店4745个，开店5943个，开关店比1.25，门店有所增长。新开门店占比接近10% 。 关店4841个，开店5236个，开关店比1.08，小幅扩张。 门店数占比餐饮业态接近1/5，关店9986个，开店9403个，开关店比0.94，小幅收缩。 关店1548个，开店1789个。开关店比1.16，扩张程度略咯低于饮品，高于餐饮整体水平。 2.2.1饮品：两极分化 饮品业态正经历剧烈的结构性洗牌：新中式国风茶饮与平价精品咖啡高歌猛进，而传统奶茶及部分网红品牌大幅收缩。 ■新中式国风茶饮全面替代传统奶茶：霸王茶姬、茉莉奶白、爷爷不泡茶等品牌以独有特色赢得年轻消费者，直接冲击