2025 购物中心空置率与开关店研究报告（2026发布）

购物中心空置率与开关店研究报告（2026发布）

全国概览

• 空置率与开关店情况：全国购物中心空置率从10.5%上涨至11.6%，增长1.1%。研究范围内关闭门店79000+，新开门店73200+，整体开关店比0.93，开店数小于关店数，市场处于温和收缩状态。
• 购物中心数量与门店情况：研究范围内1619个购物中心，营业中门店从研究初期的336300+个减少至330800+个。餐饮门店数量增加，零售门店占比持平，连锁品牌占比略微下滑。
• 购物中心分布特征：四成购物中心开关店比>1.0，多数购物中心处于动态平衡区间（开关店比在0.8-1.2之间），品牌调整以维稳为主。六成购物中心空置率<15%。
• 开业年限与空置率关系：1-3年购物中心风险高，3-5年进入黄金稳定期，5年后老化效应不明显，年限本身不是空置率主因，关键在于是否及时调改。
• 商场定位与空置率关系：奢华/高端商场空置率低（中位数4%-5%），中端市场竞争激烈（中位数7%，上四分位数14%），大型购物中心空置率更可控。
• 商业面积规模与空置率关系：规模越大空置率越可控，大型购物中心具有区域垄断性，对品牌吸引力强，辐射范围广，可容纳业态组合更丰富。

业态分析

• 整体业态开关店情况：餐饮是唯一净增长的业态（开关店比1.06），零售业态显著收缩（开关店比0.85），娱乐、服务及其他业态微弱收缩（开关店比0.96）。
• 零售业态变化：
  • 服装：结构性分化明显，运动户外鞋服净增长，传统男女装/男装/童装收缩，女装和运动儿童鞋服相对抗跌。
  • 鞋履：整体收缩，童鞋净增较明显，卡骆驰一枝独秀，中高端女鞋巨头全线净关店。
  • 化妆品：香水品类逆势高增长（开关店比>1.5），单品牌专卖店与集合店均收缩，国货功效/彩妆逆势崛起，国际二线全面收缩。
  • 数码电器：全面扩张，手机、摄影专卖店净增超过1600家，教育/学习硬件爆发（净增超过650家），国产手机品牌线下渠道战白热化，智能家电品牌内部分化。
  • 奢侈品牌：全线严重收缩（开关店比0.48），正价奢侈门店收缩，设计师/小众潮牌逆势扩张，轻奢分化明显，奢侈集合店模式失效。
• 餐饮业态变化：
  • 快餐：小幅扩张（开关店比1.25）。
  • 饮品：两极分化，新中式国风茶饮全面替代传统奶茶，精品平价咖啡持续扩张，高端茶饮进入调整期。
  • 烘焙甜品：持续扩张（开关店比1.16）。
  • 餐厅：小幅收缩（开关店比0.94）。
• 服务、娱乐和其他业态：
  • 汽车：收缩明显（开关店比0.55），新能源汽车购物中心体验店进入小幅收缩阶段，传统车企新能源子品牌内部分化。
  • 个人护理：独立店涌现（开关店比1.10）。
  • 休闲娱乐：保持稳定（开关店比1.05）。

研究方法及范围

• 数据来源：汇客云数据服务有限公司通过线下实地走访+线上数据采集方式长期跟踪实体商业市场变化，并承担数据核验、数据更新工作。
• 研究范围：基于2024年1月及2025年12月走访的13座重点城市境内重点关注购物中心数据记录，比较商业场所在研究初期和研究期末门店列表差异，汇总分析形成本报告。
• 重点13城走访样本：上海市218个，北京市108个，成都市102个，杭州市85个，广州市66个，重庆市63个，深圳市53个，南京市52个，合肥市51个，武汉市50个，郑州市40个，宁波市27个，苏州市23个。