2022-2024购物中心开关店研究报告

研究时段：2022年7月-2024年3月研究范围：13座重点城市447个样本购物中心 01PART 购物中心空置率及开关店比分析 1.0概览空置率从10.5%下降至9.1%,开关店比1.12 空置率下降1.4% 开店数>关店数 研究范围内，录得关闭店铺18000+，新开店铺21000+。整体开关店比1.12。 研究范围内，447个项目，营业中铺位从研究期初的95000+个增长至97800+个。 空置率从研究期初的10.5%下降到研究期末的9.1%，下降1.4% 相对研究期初，有19.8%的店铺发生变化，进驻品牌更换或关闭。 餐饮门店数量增加 连锁品牌占比上升 研究期初，447个商业项目录得超过25000个餐饮门店，研究期末门店增加超过2000个，餐饮业态在整体中的占比上升了1.69%研究范围内零售业态门店占比从原来的53.9%下滑到51.9%，下降2.0% 相对研究期初58000+店铺为连锁品牌进驻，研究期末连锁品牌进驻铺位数增长到59000+。连锁品牌门店在已开业门店中的占比从研究期初的56.9%上升到研究期末的57.1%，上升0.2% 说明： 1.本报告提及空置率=空铺数/店铺总数（营业中店铺数+空铺数），下同。因项目经常进行店铺拆分或合并，店铺总数在研究期可能发生变化2.开关店比=新增门店数/关店数。新增门店含已开业门店及装修中计划开业门店。如果开关店比>1，代表开店数超过关店数，代表商场空置率下降，或品牌处于扩张状态。反之亦然。3.门店是否为连锁品牌，依据汇客云的划分标准，主要考虑品牌在购物中心出现的门店数持续调整。 1.1超六成项目开关店比>1.0 本报告研究范围内，录得关闭店铺18000+，新开店铺21000+。整体开关店比1.12，关闭门店占研究期初门店的19.8% 本报告研究范围共涉及447个购物中心，包含北京68个，成都41个，广州54个，杭州26个，合肥10个，南京26个，宁波12个，上海91个，深圳48个，苏州16个，武汉22个，郑州19个，重庆14个。 有291个购物中心的开关店比大于1，占整体项目六成以上。 1.2超六成项目空置率<10% 超四成项目空置率控制在5%以下，有185个购物中心空置率低于5% 依据走访记录，本报告研究期末，涉及的447个商业场所店铺累计95000+，研究期末有空铺超过9400个，整体空置率9.1%，相比研究期初空置率10.5%，整体空置率下降1.4%，有超过六成的项目（297个）空置率控制在10%以下。 ■开业年限类型中，开业时间越长的商场空置率越高。因为受到市场饱和与竞争加剧、品牌更新与商户流失、设施老化、租金上涨以及市场趋势等多种因素的影响。相反，新开业不久的商场通过市场的吸引力和新鲜度、一些品牌的组合和互补，提供丰富多样的购物和休闲体验，商场通过形成独特的品牌集群效应来吸引更多的商户和消费者，因此，商场空置的商铺更少。 ■商业面积规模中，体量规模较大的商场，空置率越低。因为能够提供一站式购物体验，包括各类商品、餐饮、娱乐等多种服务，增加了商场的人流量和购买力，从而吸引更多的品牌商户入驻。 ■商场定位中，偏奢华、高中端的商场空置率更低。这些商场内的品牌商户多为高端、奢华品牌，与商场的定位高度匹配，加上有效的招商和运营管理使得商场能够吸引大量目标消费者，保证了商场商户的稳定经营和较低的空置率。 ■集团资本属性中，不同资本背景的商场在运营策略、品牌组合、市场定位等方面存在差异，就本报告研究范围内整体项目而言，外资和内资大型的商场整体空置率更低。 内资大型：剔除外资和港澳台资的企业，选取2022中国购物中心企业在营项目超过10个的企业为内资大型企业。（CCFA协会统计截至时间为2022年12月31日）内资中小型：剔除外资和港澳台资，2022中国购物中心企业在营项目少于10个的企业。商场定位划分按汇客云标准。 1.3平均关闭9店同时开出10店，门店调整比例不到1/5 录得关闭店铺18900+，新开店铺21100+。整体开关店比1.12，关闭门店占研究期初门店的19.8% 本报告涉及的447个项目 ■本报告研究范围共涉及447个购物中心，包含北京68个，成都41个，广州54个，杭州26个，合肥10个，南京26个，宁波12个，上海91个，深圳48个，苏州16个，武汉22个，郑州19个，重庆14个。 其中上海月星环球港（开关店比1.27）、深圳前海壹方城（开关店比1.29）、龙湖北京长楹天街（开关店比1.07）、郑州正弘城（开关店比1.02）、龙湖杭州滨江天街（开关店比1.20）、上海长宁龙之梦城市生活中心（开关店比1.11）等项目整体体量均较大，平均店铺总数500+，新开店铺数量和关闭店铺数量均超过100家。 1.4研究期末整体空置率9.1% 依据走访记录，本报告研究期末，447个商业场所有空铺9440+个，整体空置率9.1%绝大部分购物中心空置率在10%以下。 1.5研究期未整体业态构成 1.6研究期间业态开关店构成 02PART 不同业态、品牌开关店情况分析 2.0餐饮业态持续扩张 共录得关闭店铺18000+，新开店铺21000+。整体开关店比1.12。如果将通道分割或位于不同楼层但是属于同一品牌的门店进行去重，共录得关闭门店18915个，新开门店21178个。 ■零售业态门店占比最高，关店9597个，开店8956个，开关店比0.93，低于整体表现，变动门店数占据全部变动门店数的52.6%，关闭门店占研究期初门店的19.6% 餐饮美食也发生了明显变化，关店5095个，开店7278个，开关店比1.43，明显高于平均水平。关闭门店占研究期初门店的20.1% ■服务、休闲娱乐和其他业态门店发生的变化最大，关店3550个，开店4270个，开关店比1.20。关闭门店占研究期初门店的21.3%，相对零售和餐饮业态变动偏多。 说明：门店所属业态、子业态依据品牌基础信息结合现场走访过程中观察到门店售卖商品确定。同一品牌如果在不同门店售卖不同商品，各门店可能被归入不同业态。如某品牌不同门店可能分属男装、男女装子业态，或分属香水、化妆品业态。 2.1零售业态变化概览 零售业态是实体商业中门店占比最大的业态。本报告录得零售业态关店9500+家，开店超过8900+家，开关店比0.93，低于整体表现，变动门店数占据全部变动门店数的近52.6%，关闭门店占研究期初门店的19.6% 鞋履门店减少 化妆品业态略微收缩 服装业态略微收缩 累计关店490个，开店387个，整体开关店比0.79，门店减少。 累计关店513，开店437个，开关店比0.85，略微收缩。 累计关店5142个，占零售业态关店的一半以上，开店4620个，开关店比0.90，整体业态略微收缩。 珠宝变化相对稳定 奢侈品牌开店平稳 数码家电扩张明显 累计关店189个，开店191个，开关店比1.01，关闭门店占研究期初门店的11.2% 累计关店567个，开店729个，开关店比1.29，扩张明显。手机数码品牌门店正常调整，二手数码回收店开店明显。 珠宝关店840个，开店896个，开关店比1.07，变化相对稳定。 2.1.1服装：田略微收缩 零售业态中，服装业态的地位非常重要。在研究范围内，各类服装品牌门店数约占门店总数的52.0%，5600+品牌中的3500+个品牌发生门店变化，累计关店5100+个，占零售业态关店的一半以上，开店4600+个，开关店比0.90，整体呈现略微收缩，低于研究范围内整体表现，略低于零售行业平均水平。 女装品牌表现相对较好，开关店比1.07，略微扩张。开店2042个，关店1916个，门店数净增126个，关闭门店占研究期初门店的21.4%，比例相对整体略高； ■男女装品牌开关店比0.81，呈现收缩状态，开店1012个，关店1253个，门店数净减241个。关闭门店占研究期初门店的20.2%； ■运动户外品牌（不包含运动儿童鞋服）开关店比0.75，开店603个，关803个。关闭门店占研究期初门店的19.5%，变化比例接近零售整体水平； 男装品牌原有门店较少，开关店比0.84。开店336个，关店401个，门店减少65个。关闭门店占研究期初门店的17.0%； 母婴儿童及运动儿童鞋服门店数量较少，开关店比分别为1.15和1.03，两个细分业态开店合计381个，关店344个，门店数净增37个。关闭门店占研究期初门店的23.9%，占比略高。 女装：调整比例大 女装业态，研究范围内2900+品牌中的1780+品牌发生了门店变化，开店2042个，关店1916个，开关店比1.07，关闭门店占研究期初门店的21.4% 在研究范围内，有17个品牌开店10个或以上。其中，薇迎、西町村屋分别开店48个、35个且关店较少，品牌积极拓店中。 在研究范围内，有24个品牌关店超过10个或以上。其中Lily、ONLY、VEROMODA分别关闭了25个、24个、22个门店。 男女装：日略微收缩 男女装（包含男女士内衣）业态中1000+个品牌中的700+品牌出现门店变化，开店1012个，关店1253个。开关店比0.81，关闭门店占研究期初门店的20.2% 有21个品牌关闭了10个或以上门店。波司登、BOYLONDON、CalvinKleinunderwear、热风分别关闭27个、26个、22个、21个门店。 有12个品牌开出10个或以上门店。其中波司登、曼妮芬分别开出33个、19个门店，NOONEELSE、nauticawhitesail、歌瑞尔、CalvinKlein、蕉内、RESIMPLE等。品牌门店开店较多，品牌积极拓店中。 运动户外：国国内品牌增长明显 运动户外服饰业态（不包含运动儿童鞋服），280+个品牌中有210个品牌有门店变化。开店603个，关店803个，门店数量净降200个。整体开关店比0.75。关闭门店占研究期初门店的19.5% 有39个品牌关闭5个或以上门店，回力、范斯、中国李宁、POLOWALK、匡威等品牌均关闭30个或以上门店。 38个品牌开出5个或以上门店。其中，安踏、蕉下、美国职棒大联盟、李宁、回力1927分别新开31个、27个、27个、26个、23个门店。 整体而言，运动户外服饰业态行业集中度较高，头部品牌原有门店数量较大，同时开店和关店变化也比较明显。 男装：收缩明显 男装子业态中564个品牌有330个品牌发生门店变化。开店336个，关店401个，开关店比0.84，关闭门店占研究期初门店的17.0% 7个品牌关店10个或以上。其中利郎关店15个，杰克琼斯、太平鸟男装均关店13个。 13个品牌开店5个或以上，其中海澜之家新开门店21个且无关闭门店，门店增长较多。 童装：收缩明显 童装子业态，包括孕婴童品牌及体育品牌的童装子品牌，785个品牌中的530个品牌发生门店变化。累计开店625个，关店779个，开关店比0.80。关闭门店占研究期初门店的22.0% 母婴儿童新开门店250个。关闭门店217个，开关店比1.15，有32.2%的门店发生变化，调整比例偏大。 运动儿童鞋服新开门店131个。关闭门店127个，开关店比1.03，有16.6%的门店发生变化。 14个品牌关店10个或以上。adidasKids、B.DuckKIDS分别关闭28个、22个门店。 10个品牌开店10个或以上。玛米玛卡、安踏儿童分别新开17个、16个门店。 2.1.2鞋履：门店减少 ■鞋履子业态，375个品牌中的232个品牌发生了门店变化。累计关店490个，开店387个，整体开关店比0.79，门店减少。关闭门店占研究期初门店的20.2% ■有12个品牌开店8个或以上门店，其中泰兰尼斯、卓诗尼、卡骆驰等品牌分别开出门店24个、23个、23个。 ■有16个品牌关闭8个或以上门店，Dr.Martens关闭门店35个。其中百丽旗下的百丽、他她、思加图、百思图等品牌门店均关店较多。