购物中心行业研究报告-商业洞察2024-2025

核心观点

• 历史三峡时期：中国商业正进入类似“历史三峡时期”的变革与转型期，面临消费与商业的加速演变，需要转变思维，从追逐短期增长到创造长期价值，从粗放式扩张到精细化经营，从局部突破到系统创新，攀向“第二座山”。
• REITs新纪元：消费基础设施REITs的成功发行标志着中国商业地产行业走向成熟市场模式，REITs不仅是资本工具，更带来行业逻辑的深刻改变，促使企业注重长期经营价值，摆脱过度依赖杠杆和短期收益的粗放模式。
• 市场新常态：经济与消费市场并非一帆风顺，但市场正逐步建立对“新常态”的共识，不再一味追求高速增长，而是更回归经营本质，以稳定之心应对不确定性。
• 内需新机会：中国经济向内需拉动转型，刺激内需、激活消费成为经济增长的核心动力，抓住这一轮内需拉动的红利，为消费者提供更优质的体验、更丰富的场景和更高效的服务，就一定有发展的新机会。

关键数据

• 2024年1-11月社零累计同比增长3.5%，低于同期的中国GDP增速，也明显弱于往年社零增速。
• 中国购物中心人均商业面积约为0.44㎡/人，接近日本2022年的水平，绝大多数一二线城市的商业密度已超过日本。
• 中国REITs市场中，商业二线及以上城市为高能级市场，具有庞大的市场容量与增量市场。
• 2020年整体市场规模达到1,000亿元，年增长率达到32.7%。

研究结论

• 行业格局：行业尾部淘汰，留下的幂律化分布，新进入者拓展商业边界。
• 商业模式：重+轻、GP+LP协同变革，REITs走向常态化。
• 客群结构：未来商业的目标客群中，除了年轻人和家庭客外，还有兴趣小组类客群和银发族客群。
• 产品形态：近郊一站式大型综合商业、跨界融入在地文化的特色商业、近社区的高粘性商业。
• 商户构成：业态扩列，更多业态进入购物中心；分层分类合作，匹配“大象+蚂蚁”格局。
• 经营能力：打通规划定位、空间营造、深度运营、科技系统等多个专业，形成可迁移、可输出的复杂操盘能力。
• 二次元业态：二次元业态在商业体内的崛起，成为实体零售的格局改变，其核心特征在于“不受干扰的个体沉浸体验”。
• 在地化运营：在一二线城市商业趋近饱和的内卷时代，“在地化”成为独树一帜的新出路，需要回归用户需求、客户愿意买单的产品视角来思考如何对项目进行再编码。