购物中心行业研究报告-商业洞察2024-2025

出品方 ：印力商业研究院总编 ：丁力业、孙嘉主编 ：郭慧子、赵梓汐作者 ：曹昊、陈新藩、陈薪宇、高尚、郭慧子、何钰心、胡雨晴（赢商 tech）、梁懿月（感性城市）、廖洁（赢商 tech）、林颖、路梣、马国军、缪雷、谭钧心（深圳大学创意跨界整合实验基地）、唐晓虎（Mall 先生）、田欣、王成尧、王远（深圳大学）、徐安琪、许萍、徐征宇、张姝瑶、郑峥、朱勇强、朱元伟（瑞思不动产金融研究院）（按姓氏拼音顺序）专业支持 ：蔡勃、蔡梦怡、陈军、陈俊佈、陈肖萍、陈旭存、方晴、付凯、公衍刚、户胜东、黄玉梅、李楚华、陆荣秀、时代、苏丹、王璐、王维忠、杨海光、姚海波、张西、张晓勋、张雪东（按姓氏拼音顺序）特别鸣谢 ：感性城市、赢商 tech、Mall 先生、瑞思不动产金融研究院深圳大学创意跨界整合实验基地王远教授及团队免责条款 ：本刊著作权归印力商业研究院所有，未经同意不得转载本刊中所有地图非严格地图，相关内容仅作参考本刊中所有筹备中或规划中项目相关图文介绍，仅为规划意向，不作为本公司承诺，具体以实际为准本刊中所有效果图均为规划效果示意图，与实景存在一定差距，具体以实际为准内部交流，免费赠阅 于印力而言，尽管我们的REITs平台刚刚出生不到一年，但它意味着重大的责任——我们会用更透明、更高效、更负责任的经营方式，去兑现投资者和市场的期待。市场新常态，以稳定之心应对不确定性。2024 年的经济与消费市场并非一帆风顺。今年以来，经济和消费数据波动较大，但我们也看到了市场正逐步建立对“新常态”的共识，不再一味追求高速增长，而是更回归经营本质。环境带来挑战，但更激发了企业的斗志。我们和很多生意伙伴一样，积极启动战略重估，深化精细经营，加速业务变革。因为不确定性并不可怕，真正可怕的是固守陈规、惯性思维、错失机遇。内需新机会，经济结构转型与内循环。放眼全球，76 个国家和地区在 2024 年完成大选，政治与经济的高度复杂性给中国的经济和出口带来了新一轮压力，也进一步加速中国经济向内需拉动的转型进程。随着指导方向明确，政策密集推出，刺激内需、激活消费成为经济增长的核心动力。作为微观企业，抓住这一轮内需拉动的红利，为消费者提供更优质的体验、更丰富的场景和更高效的服务，就一定有发展的新机会。回看历史，每当进入多变的大时代，往往诞生伟大的企业，而伟大的企业往往始于对未来坚定的信心。2025年已来，让我们坚信新机会、拥抱新机会、创造新机会，以向新的胆识、勇气与坚持，走进这个商业的新时代！ 回望 2024 年，全球在乱流中前行。我们见证了不少行业的波动与整合、企业的坚韧与变革、个人的适应与斗志。又到辞旧迎新之际，我愈发感到，多变的时代恰是孕育新机会的最佳土壤。REITs 新纪元，行业和企业走向长期主义。2024年首批消费基础设施公募REITs的成功发行是中国商业地产行业具有里程碑意义的时刻。很荣幸中金印力消费REIT成为首批发行的四支之一，这标志着我们真正打通了“投 - 融 - 管 - 退”的的商业模式闭环，也标志着中国商业地产行业真正走向成熟市场模式。随着REITs走向常态化，它不仅仅是资本工具，更带来行业逻辑的深刻改变。通过市场化的经营标尺，企业在发展中必然需要更注重长期经营价值，摆脱过去过度依赖杠杆和短期收益的粗放模式。而REITs激活更多资本进入商业地产行业，盘活海量存量资产，也会带动相关生态的长期发展。 这些全球视角对中国的商业有着重要的启发。我们正面临两种力量的交叠 ：一方面，资源约束使得增量的空间愈加狭窄 ；另一方面，新的消费需求、新技术的驱动、新城市文化的崛起，又为行业注入了前所未有的活力。站在时代交汇点上，真正的增长或许不是以“更大的面积”“更多的项目”为标准，而是以“更好的体验”“更优的模式”作为衡量。企业也需要在短期的经营压力之外，关注长期价值：在老龄化和少子化逼近之际，如何匹配消费者变化的需求？如何让存量项目焕发新生？如何让商业中心成为社区、文化与未来经济的交汇枢纽？作为中国商业地产的头部企业，万科商业（含印力）也需要自我突破。过去，我们从“空间建造者”转向“空间运营者”；未来，我们要从“空间活化者”转向“全生态价值创造者”。在不确定性加剧的时代，我们深知，攀向第二座山无法凭借英雄主义的孤勇，更需要共同的智慧。同行们超越竞争，转向合作，共同塑造更具韧性与吸引力的商业生态 ；合作伙伴们联手共创，共享共赢，共同探索空间内容和运营的新模式 ；企业内部解放思想，激活个体，共同为资产和企业的长期价值负责…站在 2025 年的开端，借此《商业洞察》一书，向同行、合作伙伴和公司合伙人们发出诚挚地邀请 ：愿与各位一起，在探索与创造中，攀向属于我们的“第二座山”！ 中国商业地产行业仅用了不到 30 年的时间，便成长为全球最大的市场，走过了自己的“第一座山”。而站在这风云变幻的 2024 年，我们愈发清晰地意识到，行业、公司、甚至个体，正面临一个不可回避的时代命题 ：攀向如果说第一座山的辉煌属于增量驱动、规模扩张，那第二座山的挑战，则是存量经营、创新变革与长期主义。攀登第二座山，需要我们转变思维，从追逐短期增长到创造长期价值，从粗放式扩张到精细化经营，从局部微软 CEO 萨提亚·纳德拉（Satya Nadella）在全球经济论坛上曾提到：“未来的竞争力，将取决于我们如何用技术与创新重塑生态系统，重新定义增长的内涵。”同样，欧洲央行行长克里斯汀 · 拉加德（Christine Lagarde）也在多次公开讲话中强调 ：“结构性转变正在影响各行各业，全球必须从头构建一种更可持续、更有韧性的增长模式。”万科集团总部总经理万科集团商业事业部首席合伙人印力集团总裁孙嘉 第二座山。突破到系统创新。 2024 年如高速穿行于小行星带。经济、消费、行业多重变化叠加，让微观企业和个体越来越感受到转折点的迫近。而纷繁踏至的变化与挑战之下，新机会孕育其中。在本书策划和编写的过程中，一句话点亮了我们—“悲观者或许正确，但乐观者更能成事”。因此我们将《商业洞察2024-2025》的主题确定为“商业的新机会”，希望着眼于机会、传递以希望，这也正是《商业洞察》系列在 2020 年诞生之时，一群商业人的初心。本书分为三个部分和一本别册。第一部分观察变局，发掘商业的新机会。行业正处于类似历史学家唐德刚所说的“历史三峡时期”，消费与商业加速演变。本章通过美、欧、日的经验，和国内涌现出的新趋势，带着终局视角看商业的未来。第二部分聚焦 REITs，对商业模式再思考。2024 年是消费 REITs 上市元年。除了打通“投融管退”、盘活存量资产和多层资本之外，REITs 的影响是长尾的，它促使企业即使面临重大变化仍可以走向真正的长期主义。第三部分回到经营，聆听和回应客户。商业是一种稍有管理惰性就会熵增的资产。同一个资产，其业绩与回报会因管理团队的不同而产生巨大差异。面对不同时期、不同地区的商户和消费者，经营团队需要保持饥饿、保持真诚，才能持续提升资产价值。我们将经营的思考与实践写出，希望与同行们共同交流。别册《新人类用户心智》，邀请了 200 多位“新人类”一同共创，以不拘一格的形式，表达属于自己的消费观。借此，我诚挚地感谢本次参与联合创作的外部专家们，帮助我们拓展视野、打开格局、打破次元壁。“感性城市 SCity”合伙人、资深行业专家 Rebecca 女士，以独特视角阐述商业与艺术的关系 ；“Mall 先生”主理人唐晓虎先生分享了他对于日本商业的观察 ；赢商 tech研究总监、资深行业专家廖洁女士和首席行业分析师胡雨晴女士，揭示 REITs 为行业带来的深刻改变 ；瑞思不动产金融研究院朱元伟院长，以极其专业的视角带领我们了解国际上成熟REITs市场的发展与启示；还有中国首个在大学里开“逛街课”的深圳大学王远教授，及深圳大学创意跨界整合实验基地的小伙伴们，带领读者走进新人类的消费世界。最后，感谢所有为本书提供帮助的领导和同事们！感谢编辑赵梓汐小姐在本书编纂过程中的卓越贡献！感谢五年来读者的支持与肯定，期待与各位交流！ 郭慧子 郭慧子万科商业 BU（含印力）运营部总监《商业洞察》执行总编毕业于牛津大学、北京大学。在宏观经济和商业地产领域有 15 年研究经验，曾在《财经》、《中国证券报》等财经媒体发表文章。历史三峡时期商业的新机会 引子 ：近年来中国经济与消费市场跌宕起伏，拉长时间来看，酷似历史学家唐德刚的一个表述—“我们进入了历史的‘三峡时期’”。在这一时期，宏观经济和商业行业都经历着前所未有的变革与转型，如长江三峡般曲折和壮阔。在理性与感性、挑战与机遇、应变与坚守之间，消费的新趋势和新需求涌现出来，而这些新的变化，或许恰是商业的新机会所在。01以月为尺度，2024 年的消费变化2024 年 1-11 月社零累计同比增长 3.5%，低于同期的中国 GDP 增速，也明显弱于往年社零增速。消费者信心指数仍在历史低位徘徊，2021年以来始终未能回到枯荣线之上。面对消费的低迷，三季度末政治局会议及之后的高层会议都明确指向了“再通胀”和“促消费”。以消费券、以旧换新为代表的促销费组合政策相继出台，国庆期间的社零数据也快速 做出了积极回应，四季度的消费边际改善，让消费市场信心有所修复。对于正砥砺前行的大消费行业而言，当前的促消费政策组合拳可以说是近年来最有利的机遇期。004 历史三峡时期，商业的新机会003 回顾2024年的消费市场，“消费降级”毋庸置疑是贯穿全年的主线。它既是微观个体在面对环境不确定因素时，收缩风险偏好的应激反应 ；也是消费者逐渐成熟后对营销免疫、回归本质的趋势性表现。面对越来越难被打动的消费者，商家和平台纷纷动用十八般武艺开展促销。2024年以来持续跟踪的数据显示，很多知名连锁餐饮品牌、彩妆护肤品牌上半年的客单价降幅已经超过 10%。在这样价格贴地飞行的市场环境，品牌商家无疑正在经历“Hard”模式，但这同时也是一场轰轰烈烈的“大浪淘金”—在这样的市场中，那些能够守住收入甚至利润的企业，那些逆势增长的企业，背后是更敏捷的市场反应、更夯实的供应链管理、更精益的运营体系和更被信任的品牌价值。在行业从 β 红利转向 α 时代之际，这场大浪淘出的“真金”显露出来，留在“牌桌”上，进入下一场盛宴。2024年的另一个关键词是“下沉市场”。无论从社零增速、边际趋势还是与GDP增速对比看，低线城市在全年的表现都显著优于高线城市。从需求端看，本轮地产下行最直接的冲击对象是高线中等收入群体，财富效应的猛然收缩带来应激式的消费紧缩。而低线城市的地产冲击高峰出现得更早、受损相对温和，消费者早一步开始适应变化。2023年以来的“逆向旅游”更是为低线城市带来了大批有消费力的增量需求。从供给端看，低线城市的消费场景不断丰富，购物中心纷纷下沉，将竞争延伸到了县域级地历史三峡时期，商业的新机会005 低线城市（剔除一二线 35 个城市之外的三线及以下城市）居住了中国近70% 的常住人口，社零份额超过 60%。2024 年以来，面临全国层面社零累计同比增速的趋势下行，低线城市展现出了更强的增长韧性，五线城市的社零累计同比增速更是逆势回升。除此以外，当大部分城市的社零成为经济中的拖累项目时，低线城市中的三线、五线城市的社零表现强于名义GDP，是经济中的支撑项。区，加上物流网的完善丰富了电商（尤其是直播）的触达和交付，这些都让下沉市场的商业繁荣度、便利度得到了显著提升。006 1. 必选消费追求性价比和质价比，其背后体现了信任逻辑的转变过去的二十年是“消费主义”文化的蓬勃期，消费升级以品牌价值为主流叙事，消费者更愿意为品牌溢价买单。但经济波动中受挫的消费者和丰盛年代成长起来的新消费者，开始对“品牌叙事”祛魅，注重财富感的守卫，“反消费主义”思潮兴起，日常消费中注重“性价比”和“质价比”。低价商品在中国一直以来都有全球最广泛的供给。白牌和国产平替商品遍布于大江南北的小商品市场、电商平台、线下折扣店和各类直播。但经历过升级洗礼的消费者们，虽然不再愿意当品牌故事02以年为尺度，消费需求变化与品类迭代在趋