亚太零售市场分析：2024-2025核心购物中心租金展望

在挑战中寻找增长新模式 亚 太 零 售市 场 持 续 复 苏，但 速 度 不 一 随 着时 间 推 进，亚 太 地 区 的 零 售业 呈现出多面复 苏 格局，在 韧 性和转 型中储 备增长 潜力。尽管 面临全 球 经 济 逆风，在中国、印度 和东 盟市 场 等发 展中市 场的 推 动下，区域内实际 G D P的同比 增长 预 计将达 到 4.1%，显著 超过 美 国（ 2 . 5 %）和 欧 元区（0. 8 %）更为缓 慢 的 增速 。 亚 太 区域内大部分零 售市 场的 通 胀情况有所 缓 解，通 胀率多已 降至 或 接近目标范 围 内 。然而，尽管 全 年 利率和 政 策 利率趋于稳 定，这 并 未 完 全 转化 为消费 者 信心，尤 其 在中国，对债务水平和商业前景的 担忧 进 一步 影 响了消费 情 绪 。 与此 同 时，国 际 旅 游 仍 然 是零 售活 动的重 要 推 动力。20 24 年的 前七个月，亚 太 地 区 的 国 际 游 客总 量 仅比 疫 情前水平减 少18 %，表明 20 2 5 年或 将实现 全 面复 苏 。日本 在区域 市 场内遥遥领 先，20 24 年前九个月的 游 客入境量比 201 9 年水平高出10 %；越 南紧随 其 后，达 到其 201 9 年水平的 9 9 %，而 韩 国 和马来西 亚分别 达 到 9 4% 和91% 。这 些 游 客 和消费的 涌 入 对 相 应市 场的 零 售额增长 起 到 积极 作用 。 日元 贬 值极 大 刺 激了奢 侈品 行业 。LV MH集 团称，20 24 年第一至第三季 度 在 日 本 的 收 入 同 比 增 长3 6 % ，H e r m e s 和Pr a da 集 团在此期 间的 销 售额 分别 同比 增长 2 3 % 和5 3 % 。尽管 起 步强 劲，但由于机 票 、酒 店价格和奢 侈品 牌 价格上调 等原因，第三季度日本 的 奢 侈品销 售有所放 缓 。此 外，国 内 经 济 状 况 也开始 影响 到中国 大 陆游 客 — 所有游 客 中消费 最 多的 群 体，日元 吸引力因 而开始减 弱 。 中国 的实际 G D P 增长 预 计在 未 来 五年 将放 缓 至每年 4%，显著 低 于前几十 年两 位 数 的 增长 。国家 总债 务 现已达 到 G D P的 2 8 0 %，引发 其能 否在不引发 金 融 波动或 通 缩 的 情况下安 全去杠杆 的 担忧 。9月份 消费 者 信心 指数降至8 6点（10 0点表 示态度中立），接 近 十多年来 的 最 低 水平。因 此，许多消费 者开始 缩 减 奢 侈品 和海 外旅行 的支出 。 虽然 航 班频次增加和有利的签证 政 随着商业前景和原先旅行模式恢复，亚太零售市场的复苏仍将持续。为忠实VIP客户在专属空间提供沉浸式体验以及搜寻能够准确捕捉品牌气质的独特场所等需求将驱动奢侈品牌的租赁。 策推动了中国内地市场在2024 年上半年的出境旅行量，但全年整体仍然疲软。尽管出境游 客数 量激增至1. 3亿人次，较去年增长60%，但仍比2019年水平低20%，而未 来前景更 是黯淡。Oliver W yman的调查显示，45%的受访中国消费者预计来年旅行频率会降 低，57%的受访者表示202 5年出境旅行时会缩减购物预算。 不过，免 签 政 策 大 大 提 高了新加 坡 和马来西 亚等 地 的 吸引力，20 24 年前三 个 季度中国 游 客到访量 分别 同比 上升14 6 % 和14 4% 。 这 种 复 杂 的 经 济 环境 也 反映 在 零售 销 售表 现 和 亚 太 区 域 零 售复 苏的 速 度 上 。尽管 亚 太 地 区优 质 零 售租 金 在 疫 情 期 间 从峰 值 到 谷 值 下降了2 0 %，但 大 多 数 市 场 在 2 0 2 3年上半 年见 底 。预 计将 呈 现 温 和 的L 形 复 苏，整 个2 0 24 年 的 预 计 增 长为 0 至 5 % 。到目前 为止，追 踪 的14个 核心 零 售 市 场 的 增 长 率 在 半 年 环比 -1 . 4 % 至 5 .7 % 之 间，其 中日本 和东 盟 市 场 如 新加 坡、吉 隆 坡、胡 志 明市、河 内 和 雅 加 达 领 先，而 香 港 和 中国 一 线 城 市 则 落 后 。 运 动 休 闲 、生 活 方 式 零 售商 和 餐 饮运 营 商 将 引领 租 赁 需 求 20 24 年，运 动 休 闲 、健 身和 健 康、生活方 式 零 售以 及餐饮 和娱 乐 运 营 商推 动了租 赁 需求 的 增长 。我 们 对区域内的 租 赁代 理 和零 售商展 开调 研，结果一致认 为这 些 行业有 望在 20 2 5 年持 续 扩张 。 对健 康 生 活方 式 和户外活 动 的日益关 注 持 续 推 动 运 动 休 闲 和 健 身品 牌的 租 赁 需求 。因 此 L ulule m o n、A loYo g a、Vu o r i、H o k a、S alo m o n 和昂跑等 运 动 休 闲 零 售商 在区域内的主 要市 场 迅 速 扩张 。20 24 年下半 年值得注 意的交易包 括美 国 运 动 休 闲品 牌 Vu o r i 首次 进 入中国 大 陆，在 上海 静 安嘉里中心 租下1 ,6 0 0 平方米 的店 面，也是 品 牌 的 第6 7 家 门 店。自三年前 获 得 软 银 的 4亿美 元 投 资 后，该品 牌 的目标是截 至 20 26 年开设10 0家 门 店，今 年11 月，品 牌 继 而 获 得G e n e r al At lant i c 和St r ip e s 领 投 的8 . 2 5 亿美 元 资本 。 For more information about this report, please contact us Asia Pacific ChinaJoey ChioHead of Advisory andTransaction,China+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn Nick BradstreetHead of Asia Pacific RetailHead Office Londopn+44 20 7499 8644nbradstreet@savills.com.hk Kelly ChengDirector, Cross BorderRetail, China+8621 6391 6688kelly.cheng@savills.com.cn Simon SmithRegional Head of Research& Consultancy, Asia Pacific+852 2842 4573ssmith@savills.asia Nancy WongSenior Manager, RegionalResearch & Consultancy+852 2842 4281naywong@savills.asia Savills plc: Savills plc is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. We have an international network of more than 600 offices and associates throughout the Americas, the UK,continental Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. This report is for general informativepurposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. While every effort hasbeen made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any formis prohibited without written permission from Savills Research.