购物中心空置率与开关店研究报告

购物中心空置率与开关店研究报告（2026发布）

PART1 购物中心空置率及开关店比分析

• 研究范围内，空置率上涨1.1%，达到11.6%。
• 关闭门店79000+，新开门店73200+，整体开关店比为0.93。
• 1619个购物中心营业中门店从336300+个减少至330800+个。
• 餐饮业态占比上升0.79%，零售业态门店占比下降0.84%，连锁品牌进驻门店数略微下降0.4%。
• 四成购物中心开关店比>1.0，行业处于温和收缩状态，品牌扩张趋于谨慎。
• 多数购物中心处于动态平衡区间，开关店比在0.8-1.2之间。
• 1-3年开业购物中心风险高，3-5年是黄金稳定期，5年后老化效应不明显。
• 奢华/高端商场空置率低，中端市场竞争激烈，平价商场空置率高。
• 大型购物中心空置率更可控，具有区域垄断性，对品牌吸引力强。
• 研究范围内涉及66个城市，其中重点走访13城。

PART2 不同业态品牌开关店情况

• 餐饮是唯一净增长的业态，开关店比1.06，成为客流引擎。
• 零售业态显著收缩，开关店比0.85，是承压最重的业态。
• 娱乐、服务及其他业态略微收缩，总体平稳。
• 零售业态变化概览：
  • 服装：结构性分化明显，运动户外鞋服净增长，传统男女装/男装/童装萎缩，女装和运动儿童鞋服相对抗跌。
  • 鞋履：门店收缩，童鞋是唯一净增较明显的品类，卡骆驰净增超过40家。
  • 化妆品：香水品类逆势高增长，集合店与单品牌店均收缩。
  • 数码电器：全面扩张，教育/学习硬件爆发，国产手机品牌线下渠道战白热化，软件/游戏线下零售持续衰退。
  • 奢侈品牌：全线严重收缩，服装相对抗跌，消费者购买习惯发生转移。
• 餐饮业态变化概览：
  • 餐饮业态开店22576个，关店21337个，开关店比1.06。
  • 饮品：两极分化，新中式国风茶饮与平价精品咖啡高歌猛进，传统奶茶及部分网红品牌大幅收缩。
  • 汽车：收缩明显，进入调整期，新能源汽车购物中心体验店渠道进入存量优化阶段。

PART3 研究方法及样本说明

• 汇客云基于自有平台及数据采集团队，利用AI算法建模能力，构建“实体商业数字底座”。
• 调研数据为“实体商业数字底座”数据的重要来源之一，数据采集团队通过线下实地走访+线上数据采集方式长期跟踪实体商业市场变化。
• 本报告基于汇客云数据采集团队在2024年1月及2025年12月走访的13座重点城市境内重点关注购物中心数据记录，通过比较商业场所研究初期和研究期末门店列表差异，汇总分析形成本报告。