购物中心空置率与开关店研究报告

购物中心空置率与开关店研究报告 （2 0 2 6发 布 ） PART1 购物中心空置率及开关店比分析 空置率上涨1.1% 研究范围内，录得关闭门店79000+，新开门店73200+，整体开关店比0.93 研究范围内，1619个购物中心，营业中门店从研究初期的336300+个减少至330800+个空置率从研究初期的10.5%上涨至11.6%，增长1.1% 研究初期，1619个商业购物中心录得超过81800+个餐饮门店，研究期末增加1200+个，餐饮业态在整体中的占比上升0.79%研究范围内零售业态门店占比从原来的59.35%下滑到58.51%，下降0.84%，属于正常更替 相对研究初期211400+门店为连锁品牌进驻，研究期末连锁品牌进驻门店数略微下降，为206600+，减少4800+个连锁品牌门店在已开业门店中的占比从研究初期到研究期末下降0.4% 说 明 ： 4 .研 究 初 期 指2 0 2 4年 ，1 6 1 9个 购 物中 心 包 括 全 国 一 线 部 及 分 新 一 线 、 二 线 、 三 线 城 市 。 1.1四成购物中心开关店比>1.0 n整体市场处于温和收缩状态，行业处于小幅净收缩阶段，品牌扩张趋于谨慎。 n多 数 购 物 中 心 处 于 动 态 平 衡 区 间 。开 关 店 比 在0.8-1.2之 间 的购 物 中 心占 比 超 过 一 半 ，0.8-1.0区 间购 物 中 心最 多 ，1.0-1.2区 间 次 之 ；大 部 分 购 物 中 心 的品牌调整以“维稳”为主，开店与关店规模接近，未出现剧烈波动。 n开 业 年 限 类 型 中 ，1-3年 培 育 期 风 险 高 ，异 常 值 较 高 ，反 映 新 开 业 购 物 中 心 出 现 开 业 率 不 足 或 培 育 失 败 ；3-5年 是 黄 金 稳 定 期 ：中 位 数 最 低 （6%左 右 ），箱 体最紧凑，说明运营3-5年的购物中心普遍进入成熟期，招商和客流趋于稳定；而5年后老化效应不明 显 ：5-8年 与8年 以 上 的 中 位 数 几 乎 相 同 （均 在7%左 右 ），说明年限本身不是空置率的主因，关键在于是否及时调改。 n商场定位中，奢 华/高 端 商 场 中 位 数 仅4%-5%，箱 体 极 窄 ，这 些 商 场 多 在 高 线 级 城 市 ，即 使 经 济 下 行 仍 有 较 强 承 租 能 力 ，由 于 奢 侈 品 商 场 的 区 位 价 值 ，仍 有 较多 业 态 品 牌 愿 意 进 驻 ；中 端 竞 争 异 常 激 烈 ：异 常 值 最 密 集 ，中 位 数7%看 似 不 高 ，但 上 四 分 位 数 高 达14%，反 映 了 中 端 市 场 同 质 化 严 重 ，经 济 波 动 时 期 招 商 替代难度大；平价商场整体空置率中位数21%，单体购物中心中位数达29%，两者高于中端商场水平，同时箱体更宽，可能受自身运营能 力 弱 ，品 牌 吸 引 力 低 影响。 n商业面积规模中，规模越大空置率越可控。大型购物中心具有区域垄断性，对品牌吸引力强，辐射范围广，可容纳业态组合更为丰富，更能吸引到品牌替补。 录 得 关 闭 门 店79000+， 新 开 门 店73200+。 整 体 开 关 店 比0.93，关闭门店占研究期初门店的23.5% 本报告涉及的1619个，涉及到66个城市 n其 中 重 点 走 访13城 中 ： 上 海 市218个 ， 北 京 市108个 ， 成 都 市102个 ， 杭 州 市85个 ， 广 州 市66个 ， 重 庆 市63个 ， 深 圳 市53个 ，南 京 市52个 ，合 肥 市51个 ， 武 汉 市50个 ， 郑 州 市40个 ， 宁波市27个，苏州市23个。 n1>分 布 特 征 ： 聚 集 于 左 下 角 ， 绝 大 多 数 购 物 中 心 集 中 在 关 闭<40家 、 新 开<60家 的 区 间 ； 大 部 分 购 物 中 心 的门 店 更 替 规 模 较小，市场以小规模调整为主，而非大规模洗牌。 n2>处 于 扩 张 趋 势 ， 从 散 点 分 布 来 看 ， 大 体 量 购 物 中 心 多 数 点 位于 对 角 线 上 方 ，整 体 市 场 呈 现 净 增 门 店 的 扩 张 趋 势 ，购 物中 心 仍在积极引入新品牌，市场活力稳定。 n依 据 走 访 记 录 ，本 报 告 研 究 期 末 ，1619个 商 业 场 拥 有38373+门店，整体空置率11.6% n绝 大 部 分 购 物 中 心 空 置 率 在15%以 下 ， 重 点 走 访13城 空 置 率 在12%左右 1.5研究期末整体业态构成 n截至研究期末，全国购物中心业态呈现“零 售 主 导 、餐 饮 稳 固 、体 验 补 充”的 格 局 ，反 映 消 费 者 对 体 验 式 消 费 的 持 续 需 求 。整 体 结 构 表 明 ，购 物 中 心 仍 需 依赖零售基本盘，同时依靠餐饮引流和体验业态提升黏性。 PART2 不同业态品牌开关店情况 共录得关闭门店79000+，新开门店73000+。整体开关店比0.93。 n餐 饮 是 唯 一 净 增 长 的 业 态 ，开 关 店 比1.06。业 态 仍 在 积 极 扩 张 ，成 为 各 商 业 场 所 的“客 流 引 擎”； 表 现 出 较 强 的 抗 周 期 性 和 引 流价 值 。 消 费 者“逛 吃”需 求 稳 定 ， 品 牌 迭 代 快 ， 新 式 茶 饮 、 快餐、特色正餐等细分品类持续进入购物中心。 n零 售 业 态 显 著 收 缩 ，开 关 店 比0.85；净 关 店 数 量 最 多 ，是 承 压 最重的业态，购物中心零售面积面临空置或调改压力。 n娱 乐 、服 务 及 其 他 业 态 微 弱 收 缩 ，总 体 平 稳 ，开 关 店 比0.96。 基本 处 于 动 态 平 衡 ， 其 中 休 闲 娱 乐 类 表 现 整 体 较 好 ， 消 费 者 对 体 验式业态仍有需求。 说 明 ： 2.1零售业态变化概览 零售业态是实体商业中门店占比最大的业态。本报告研究范围内，零售业态关店43000+家，开店超过37000+家，开关店比0.85，低于整体表现。 累计关店1976个，开店2976个，整体开关店比0.66，门店大幅减少。 累 计 关 店25596个 ， 占 零 售 业 态 关 店的 一 半 以 上 ， 开 店19992个 ，开 关 店比0.78，整体呈现收缩状态。 累计关店1875个，开店1611个，开关店比0.86，略有收缩。 黄 金 珠 宝 品 牌 新 开 店3860个 ， 关 店4097个 ，开 关 店 比0.94， 品 牌 基 本持平。 累计关店903个，开店430个，开关店比0.48，在消费降级的市场形势下，收缩明显。 累计关店3820个，开店5517个，开关店比1.44，扩张明显。手机数码类品牌门店正积极拓店。 2.1.1服装：结构性分化明显 共录得关闭门店25000+，新开门店19000+。整体开关店比0.78。 n运 动 户 外 鞋 服 是 唯 一 净 增 长 的 品 类 ，表 现 强 势 。 尽 管 增 幅 较 小 ，但 在 零 售 整 体 收 缩 背 景 下 尤 为 突 出 。反 映 出 消 费 者 对 户 外 运 动 、健康生活方式的需求持续上升。 n传 统 男 女 装/男 装/童 装 萎 缩 最 严 重 ， 开 关 店 比 均 高 于0.6。 同 时母 婴 儿 童 品 类 也 处 于 收 缩 通 道 ，开 关 店 比0.77，受 出 生 率 下 降 、母婴消费向线上转移影响。 n女 装 和 运 动 儿 童 鞋 服 相 对 抗 跌 ，但 仍 为 净 关 店 ；女 装 虽 然 关 店 数量 大 ， 但 开 关 店 比 在 传 统 服 装 中 最 接 近1， 说 明 部 分 快 时 尚 、 设计 师 女 装 仍 有 换 新 机 会 ； 运 动 童 装 受“亲 子 运 动”概 念 支 撑 ， 但整体仍小幅收缩。 少数专业户外品牌逆势扩张，多数大众/时尚运动品牌大幅收缩。 n专 业 户 外/硬 核 功 能 品 牌 成 为 唯 一 确 定 性 增 长 赛 道 ， 消 费 者 从“运动休闲”转向“专业户外场景”。 n大 众 运 动 巨 头 进 入 存 量 优 化 期 ，耐 克 、阿 迪 、安 踏 、李 宁 等 开 关店比普遍低于1（阿迪基本持平除外），更多是内部迭代。 n潮 流/时 尚 运 动 品 牌 （ 帆 布 鞋 、 滑 板 鞋 、 潮 流 卫 衣 ） 下 滑 。 匡威 、 范 斯 、Champion、回 力 、MLB等 进 入 调 改 期 ， 年 轻 消 费偏好转向户外机能、复古跑鞋或“静奢风”。 n国 货 内 部 分 化 ： 新 锐 户 外 品 牌 崛 起 ， 传 统 大 众 国 货 承 压 。 伯 希和、爱棵米、骆驼户外运动城等新锐国货净增长。 n子 品 牌/新 概 念 店 表 现 优 于 主 品 牌 。超 级 安 踏 与 回 力1927等 品 牌优 于 主 品 牌 ，说 明 品 牌 通 过 细 分 定 位 （高 端 、潮 流 、户 外 专 业 ）仍能获得增长。 2.1.2鞋履：门店收缩 n线 下 鞋 履 零 售 进 入“震 荡 期”， 整 体 鞋 履 业 态 严 重 收 缩 ， 童 鞋 是 唯 一 净增 较 明 显 的 品 类 ， 但“男 女 童 鞋”反 而 大 幅 收 缩 ， 说 明 消 费 者 更 倾 向专 门 的 儿 童 鞋 品 牌 。 n卡 骆 驰 一 枝 独 秀 ， 是 唯 一 净 增 超 过4 0家 的 品 牌 ， 开 关 店 比 高 达2 .3 1。 其 成 功 源 于 舒 适 、 多 场 景 适 用 、联 名 营 销 、 年 轻 化 发 展 。 n中 高 端 女 鞋 巨 头 （ 百 丽 、 思 加 图 、 天 美 意 、 星 期 六 、 接 吻 猫 、 蹀 愫 ） 全 线 净 关 店 ； 同 时 卓 诗 尼 作 为 平 价快 时 尚 女 鞋 ， 仍 有 净 增 长 ， 说 明 低 线 或 性 价 比 市 场 有 一 定 需 求 。n国 际 品 牌 爱 步 、B ata同 样 大 幅 关 店 ， 不 论 国 内/国 际 品 牌 ， 整 个 常 规 鞋 履 品 类 线 下 需 求 萎 缩 。n童 鞋 领 域 基 诺 浦 表 现 相 对 较 好 ， 但K i d s E d e n等 仍 大 幅 关 店 ， 说 明 只 有 功 能 性/专 业 童 鞋 尚 有 生 命 力 。 说 明 ： 单 纯 销 售 鞋 类 产 品 的 门 店 ， 会 被 归 入 鞋 履 业 态 。部 分 品 牌 门 店 中 既 有 服 装 又 有 鞋 类 产品 ， 已 被 归 入 服 装 业 态 。 2.1.3化妆品：香水品类逆势高增长，集合店与单品牌店均收缩 n香 水/香 氛 品 类 是 最 大 亮 点 。 二 级 业 态 净 增1 0 2家 ， 品 牌 中 宋 朝 香 氛 、 奢 思 雅 大 量 开 店 ， 而 气 味 图 书 馆 、调 香 室 关 店 居 多 ， 说 明 香 氛 赛 道 内 部 迭 代 ： 老 网 红 衰 退 ， 新 锐 香 氛 接 棒 。 n香 水/香 氛 成 为 唯 一 高 增 长 赛 道 ， 开 关 店 比 ＞1 .5， 净 增1 0 2家 。 背 后是“嗅 觉 经 济”崛 起 ， 居 家 香 氛 、 情 绪 价 值 消 费 需 求 旺 盛 。n单 品 牌 专 卖 店 与 集 合 店 整 体 均 为 净 关 。 n国 货 功 效/彩 妆 逆 势 崛 起 ， 国 际 二 线 全 面 收 缩 。 净 扩 张 前 十 名 全 为 国 产 品 牌 ， 而 净 关 店 前 十 名 多 为 韩 系/日 系/美 系 传