曼谷零售市场2025年下半年

Bangkok 2025年第二季度零售市场处于稳健扩张阶段，整体供应持续增长，但吸纳能力强劲，平均出租率约91%。市场预计总可租赁面积（NLA）达约820万平方米，同比增长3.3%，增速较以往繁荣周期放缓，反映与宏观经济和国内消费的渐进式复苏相匹配。未来两年将有约110万平方米的新增供应，加剧新老项目间的竞争，次级位置或老旧物业面临更大压力。

市场挑战与机遇并存：未来供应增长将加剧竞争，但高出租率表明市场吸纳能力强，核心地段和旅游区项目仍具优势。业主需转变思维，将购物中心定位为“体验和销售平台”，通过精准的租户组合、社区活动和数字化能力提升客流，以维持租金水平和出租率。

投资者需关注资产质量和位置，核心城市节点和旅游区项目有望保持高出租率和租金增长，而次级位置资产需快速升级或重新定位。泰国零售市场处于上行周期，但需通过策略调整适应消费行为变化，REITs（房地产投资信托）生态的成熟和次级城市、旅游目的地的供需缺口为该策略提供有利条件。成功关键在于执行纪律，确保新增资产符合质量标准，避免质量稀释。

未来值得关注的三个城市类型：每年接待200万至500万国际游客但缺乏世界级生活方式目的地的旅游城市；因新机场、铁路连接或大学而吸引高收入居民和专业人士的基础设施驱动型次级城市。需警惕四个风险信号：新城市增长走廊、次级城市竞争加剧、旅游依赖型市场宏观敏感性、资产格式决策失误。最终结论是，正确的策略加上严格的执行纪律，将推动区域零售物业的可持续发展。