2026年夏季欧洲房地产市场更新报告

2026年夏季 浩利汉·洛基地产 领导力 好利汉·洛基地产│一站式服务 横跨广泛资产类别之专业知识： 霍利汉·洛克利在房地产并购、资本市场、特殊情况和重组交易方面表现卓越，为应对复杂的金融和战略挑战提供富有创造性的解决方案。 Heinrich.Hauss@HL.com+49 89 41312006海因里希·豪斯房地产资本解决方案总经理 米尔科·帕夫洛夫总经理财务与估值咨询 MPavlov@HL.com+44 20 7747 2788 债务与股权资本市场 并购 从第三方投资者那里筹集资金，以支持公司、投资组合和单一资产交易的各种举措，包括： 提供跨资产类别、企业实体结构和交易的策略咨询，包括： • 出售方/购买方并购• 资本重组（内部/外部）• 特设委员会咨询 • 增长股权交易• 合伙人（Co-GP）与有限合伙人（LP）投资• 融资（普通/优先股权及次级/高级债务） Markus.Reule@HL.com+44 20 7550 7424马库斯·吕勒房地产资本解决方案总经理 普拉尚特·卡马特房地产估价与咨询服务中心主任 PKamath@HL.com+1 212.497.7994 特殊情况与替代资本 重组与责任管理 提供战略指导，以优化资本结构并应对财务挑战，包括： 提供针对复杂或非传统场景的定制化创意资本解决方案，包括： • 融资重构与贷款修改• 债务人及债权人债务管理• 诉讼内与诉讼外重组 • 难以处理交易• 结构化股权和混合资本• 多方参与、多方案的综合交易 Charlotte.Peyraud@HL.com+44 20 7484 1531夏洛特·佩罗可持续发展咨询业务总监及联席负责人 财务与估值咨询 CHancock@HL.com+1 415.273.3649凯西·汉考克董事组合估值与基金咨询服务 其他细分领域 SFR和BTR住宅 估值与咨询服务 为房地产投资者和运营商在整个房地产生命周期中提供估值、交易和战略建议，包括： 联系我们 • 房地产股权与债权估值 • 意见 • 财务尽职调查 • 建模与承保 请联系我方团队成员，讨论本季度的市场更新，或探讨我们如何能满足您的业务需求。 GOzdemir@HL.com+44 20 7747 7571财务与估值顾问副总裁 Johannes.Lindner@HL.com+49 89 41312011房地产资本解决方案总监 合作作者：Yash Raheja、Maurizio Mosca 和 AnanduKS 霍利汉·洛基关于欧洲房地产的战略视角 通过ESG和改造指令创造价值 在收益率稳定环境下优先考虑收入驱动型回报 浩利汉·洛基欧洲房地产资质 • 随着利率维持在“更高水平更长时间”，市场已不再依赖收益率压缩。当前周期的回报主要受可持续租金增长和净运营收入（NOI）表现驱动。 • 成功取决于识别出那些拥有持久现金流、能够抵御更易变宏观经济背景的资产。 • 欧洲办公楼库存中相当大一部分面临过时，这使得“绿色溢价”成为一项实质性的承保确定性。通过聚焦能源的翻新和重新定位策略，可以释放出巨大价值。 • 可持续性不再是一个披露议题，而是获取竞争性债务和降低“棕色折价”风险的核心要求。 在近期加入欧洲房地产专家Mellum Capital后，Houlihan Lokey在战略咨询、结构化金融、融资、责任管理和估值方面拥有广泛的专业知识，为客户提供复杂的债务和股权投资建议。 5000万欧元再融资 7000万欧元再融资 柏林一个综合性区域的开发设施再融资。约7万平方米的可租赁面积综合性资产。 对柏林一处核心办公资产进行再融资。 促进复杂的资本解决方案和跨境战略咨询正变得愈发困难。Houlihan Lokey 桥接了欧洲运营商与全球资本提供者之间的鸿沟。这包括就复杂的泛欧洲平台整合提供建议，并提供创新的融资结构以应对即将到来的重大债务到期问题。 旗舰办公室，租赁面积为111,200平方米。 物流/轻工业项目组合的收购与资本性支出融资。七个资产位于德国都市区。 一个拥有30项资产的欧洲医疗保健投资组合。 霍利汉·洛基（Houlihan Lokey）按地区划分的业务分布 1.45亿欧元再融资 柏林新建办公楼园区的再融资。该办公楼园区拥有约30,000平方米的租赁面积。 意大利零售投资组合的收购融资 对主要资产类别进行年度估值，重点关注西欧和南欧。 意大利顶级以食品为核心的零售组合 6000万欧元发展融资 一家困境开发项目的收购与发展融资。一个近完工的项目开发，拥有32,500平方米的可租赁面积。 宏观经济更新 截至2025年，欧洲经济保持韧性，但地缘政治不稳定性和能源价格波动在2026年展望中继续对增长和通胀构成风险。 • 尽管存在不确定性加剧和贸易政策中断，欧元区经济在2025年全年仍保持了相对的韧性，这得益于稳定的私人消费和政府支出。年内，增长预期逐步上调，而通胀则持续回落至欧洲央行目标水平。实际GDP增长率加速至1.4%，较2024年的0.9%有所提高，经济活动得到较低借贷成本（欧洲央行逐步转向更中性政策立场）、通胀缓解以及超出预期的投资活动的支撑。 • 尽管短期指标最初指向2026年初延续积极势头，但中东冲突的爆发已实质性削弱了近期前景。地缘政治不稳和能源价格波动重压投资者情绪，导致近期增长预期下调。这一恶化趋势体现在近期情绪数据中：2026年4月，欧元区综合采购经理人指数（PMI）降至48.6，从3月的50.7下滑；欧盟经济景气指数也下降至96.7，自2026年1月的99.2有所回落。 • 四月通胀数据公布为3.0%后，欧洲央行维持政策利率不变，但表示将采取更鹰派的货币政策立场，因为冲突带来的通胀影响预计将减缓欧元区的通缩进程。随着降息预期被进一步推迟，长期利率可能将维持高位更长时间，从而压缩房地产板块的收益率空间。 在此更具不确定性的背景下，欧洲的经济和制度韧性，加上其对监管稳定的承诺，可能成为一个制衡因素，增强其在全球波动加剧环境中的相对吸引力，并支持寻求分散化及更可预测政策框架的国际投资者的资金流动。 欧元区综合采购经理人指数：基于月度调查的商业活动扩散指数，涵盖制造业和服务业；读数高于50表示扩张，低于50表示收缩。 尽管宏观经济环境更加不确定，且收益率压缩空间有所收窄，但欧洲的制度稳定性和监管可预测性可能使其日益成为国际房地产资本的优选目的地。 欧盟经济信心指数：由欧洲委员会每月发布的五个行业信心调查（工业、服务业、消费者、零售业、建筑业）的综合指数；该指数已按长期平均值100进行标准化处理，读数超过100表示信心高于平均水平。 筹款活动 尽管利率结构转向更高的长期利率，2025年欧洲房地产融资显示出显著的韧性，这得益于通胀的缓和以及消费驱动型增长复苏的开始。 2025年，在持续的高利率环境以及政策不确定性持续存在的背景下，全球非上市房地产融资额回落至2023年的低点，约为1170亿欧元。这主要是因为投资者的持续谨慎，加上往年积累的未部署资本持续存在。资本部署缓慢的状况持续到2026年，截至4月，仅约30%的融资额被投资，而去年同期为约40%，这限制了近期的融资需求，并凸显了投资环境依然具有选择性。 尽管背景充满挑战，聚焦欧洲的策略表现相对稳健，融资额同比增长约20%，达到约350亿欧元，这得益于更快的货币宽松和通胀稳定。在此更广泛的复苏背景下，欧洲投资者仍保持相对防御姿态，青睐低风险策略，而亚太和北美资本在欧洲投资时，则表现出对更高风险回报策略的更大兴趣，尤其是增值策略。 根据世邦魏理仕的数据，传统及另类贷款机构重返市场，支撑了投资者对债务策略的持续需求，这仍然是进入欧洲房地产市场的关键途径。贷款机构间的竞争加剧导致利差收窄，这支撑了更大规模的交易以及交易活动的逐步复苏，同时也激励债务基金利用传统银行提供的杠杆来增强债务对债务的回报并扩大放贷能力。尽管中东地区冲突的重新燃起抑制了融资环境方面的短期乐观情绪，但违约情况仍然有限，贷款机构的意愿保持稳定，预计债务策略将通过2026年继续在引导资本进入欧洲房地产方面发挥核心作用。 全球资本正在回流，尽管尚未完全恢复至正常水平。随着市场状况的稳定，欧洲房地产市场的信心正在重建，投资额预计将逐步回升。 — 莉迪亚·布里西，世邦魏理仕 投资趋势 尽管2025年欧元1770亿投资出现强劲反弹（同比增长10%），但2026年“利率更高更久”的环境已停止收益率压缩，将投资者目光坚定地转向资本保值和收入增长。 • 2025年投资反弹：欧洲规模达到约1770亿欧元（同比增长10%）。英国、法国和德国占据了近一半的总体活动。德国趋于稳定，而西班牙(+40%)和比利时(+52%)则实现了显著增长。 • 跨境资本保持坚挺：2025年，跨境资金流入维持了约45%的欧洲总活动份额，北美和亚太投资者的持续兴趣，以及中东资本谨慎的重新参与，强化了欧洲在全球波动背景下作为相对可预测目的地的定位。 • 2026 势头遭遇宏观逆风：尽管第一季度表现强劲（同比增长6%）且全年预测乐观，但地缘政治冲突再起加剧了市场谨慎情绪。鹰派的欧洲央行使降息预期落空，推动五年期欧元利率掉期利率上升了50个基点以上。 • 停滞的收益率压缩：较高的长期利率扰乱了短期收益率收紧的预期。根据CBRE的数据，约83%的房地产细分市场在2026年第一季度录得稳定的收益率，目前展望已转向潜在的收益率扩张。 • 大额交易回报：随着贷款人的逐步重新参与，流动性得到改善，投资组合交易占2025年总投资量的比例略超过40%，这表明尽管市场整体谨慎，投资者对可部署规模的信心正在增长。 • 转向以收入为导向的回报：在资本增值受利率压力约束的背景下，定价纪律已回归。投资者的关注点已明确转向资本保全，并通过可持续的收入增长来驱动回报。 长期利率预计将保持高位，限制了收益率压缩的空间。相反，回报将主要受收入驱动…… — Tasos Vezyridis，CBRE 投资趋势（续） 预计到2026年，伦敦、马德里和华沙将引领对欧洲商业地产的跨境投资流入。 在西班牙和英国于2024年引领收益率压缩之后，2025年欧洲整体收紧，主要部门的基准收益率普遍下降，南欧市场录得最强的国家层面变动，达到20-25个基点。 资产类别表现 严峻的宏观经济环境促使投资者将目光投向优质、能产生收入的资产，从而形成了一个两极分化的市场：顶级物业蓬勃发展，而二级资产则面临压力。 2026年，欧洲房地产市场将出现两极分化，投资者正对宏观经济不确定性做出决断性的“优质资产避风港”式反应。 • 市场需求出现显著分化；一方面，位于核心中央商务区且符合ESG标准的新建写字楼正以创纪录的租金被抢购，另一方面，老旧的二级写字楼则面临价值大幅下跌和高空置率。 人工智能的繁荣正推动数据中心的需求达到前所未有的水平，预计空缺率将触及历史新低。 • “优质资产避风港”现象正加剧了核心商业街区和主导型零售园区的竞争和租金增长。相比之下，二级零售资产则在需求疲软和空置率上升的背景下持续面临困境。 2025年，由于借贷成本上升以及买卖双方持续的定价分歧，预期的收益率压缩现象一直比较平缓。 • 激增的旅游需求推高顶级豪华酒店的需求，而地缘政治风险和成本上升则给更广泛的酒店业带来压力。 • 市场占有率不均迫使投资者高度谨慎，从而阻止了最初预期的普遍收益率收紧。 尽管面临这些宏观经济逆风，所有主要部门与2024年末相比，收益率仍录得适度下滑。 • 尽管伊朗冲突可能导致定价预期延迟，但由于需求强劲，基本面依然稳固，尤其是在数据中心、住宅和物流领域。 • 高端百货零售引领市场，利率压缩了17个基点。 • 办公楼（主要及次要）、酒店以及零售和购物中心等资产类别在定价预期方面可能面临更多动荡。 资产类别表现（续） 投资者关注点已收窄，强劲的利好因素仅驱动了优质可持续资产，导致二级股票面临