夏季2024年 欧洲市场更新

2024年夏季 01宏观经济更新与资本市场 资本地区策略投资于未上市房地产所募集的资金对比欧洲投资额 2024年是在充满挑战的2023年之后的动荡中开始的，2023年以持续的高通胀和15年来最高的利率为特征。 欧元，以亿为单位 2023年，欧洲非上市房地产的融资活动同比下降55%——自2014年以来达到最低水平——受资本成本高、资本收益率扩大和估值不确定性驱动。截至2024年3月，2023年募集的超过80%的资金尚未投入使用，这进一步加剧了融资能力的压力。根据INREV的数据，2015-2020年欧洲在全球非上市房地产融资中的份额平均为44%，但在2021-2023年下降至30%以下。 尽管2023年通货膨胀开始缓解，继2021年和2022年由疫情后供应链中断和乌克兰战争导致的高水平之后，工资增长导致“核心”通货膨胀持续存在。然而，最近，欧洲和其他国家的通货膨胀似乎得到控制，并且可能到2024年底达到欧洲央行（ECB）的2%目标。 欧洲房地产可用的“干粉”与上一年相比有所减少，这主要是由于资本外流和上述提到的募资下降。2023年，在欧洲房地产领域，债务基金更受欢迎，占总募资额的40%。预计在2024年，债务仍将是欧洲房地产青睐的投资结构，根据INREV 2024年投资意向调查的受访者反馈，今年对非上市房地产债务的分配将有所增加。 为应对较低的通货膨胀和疲软的经济增长，欧洲央行和英格兰银行分别在2024年6月和8月将利率下调了25个基点。如果通货膨胀持续下降，欧洲央行和英格兰银行在整个2024年下半年可能继续进行更广泛的利率下调。这导致市场参与者预计长期利率将通过2027年逐渐下降。尽管长期利率在2023年底达到峰值，但大多数市场参与者认为，短期内不太可能再次观察到2015年至2021年期间的低水平。 似乎存在更多共识，认为我们正处于或接近基准利率的峰值。这给了人们进行交易或至少尝试达成估价的信心，尤其是在更具弹性的行业。目前成交量尚未显著增加，但市场开始以我们2023年未见过的方式变动。 随着预期通胀下降和潜在利率下调的可能性临近，房地产收益率预计将稳定。这一转变预示着可能的一个转折点，而一些市场参与者仍保持更为谨慎的看法。 — 本·埃普利，阿波罗全球管理 资料来源：CBRE研究，INREV，世邦魏理仕，欧洲中央银行（ECB）. 02欧洲间趋势 • 净初始收益率优质资产持续在最终上升2023年第一季度。收益率总体上有所上升自开始以来50个基点2023年。• 根据世邦魏理仕的数据，2023年最大增长prime yields were in布达佩斯（+50个基点），米兰 (+30 bps),华沙，巴塞罗那，都柏林，巴黎（+25%）bps each). 2024年第一季度投资规模与2023年第一季度对比 十二个月滚动总数值，同比增长百分比。 2024年第一季度，欧洲商业房地产投资总额达到370亿欧元（同比下降约40%），这是自2013年以来年度开局最缓慢的一次。随着下降速度开始显示出稳定的迹象， Savills估计，2024年第二季度的投资量比第一季度增长19%，这得益于资本的可用性和过去12个月内投资量的低基线。某些资产类别的复苏速度远远快于其他资产类别。 • 酒店行业，受到COVID-19的严重冲击（2020年投资额较2019年下降61%），在中央和东欧（CEE）以及意大利的投资额显著增加。尽管工业部门的交易量正从创纪录的高点回落，但德国的物流交易量大多已恢复到2023年第一季度的水平。 随着买卖双方价格预期差距开始缩小，得益于欧洲央行在6月的降息以及全年预期进一步的降息，预计投资活动将在2024年下半年开始复苏。 • Savills预测2024年欧洲总投资规模将达到1600亿至1750亿欧元，较2023年增长8%至18%。 我们开始在欧洲房地产市场看到一些吸引人的机会出现。这得益于投资者进入市场的罕见机遇窗口，我们认为在接下来两到三年内，这些投资者能够从预期的强劲复苏中获益。 — 乌尔里希·冯·克赖茨博士，DWS 03 各类资产类别中的逆风与顺风 尽管所有资产类别都感受到了利率上升和资本市场错位的影响，但每个行业在其基本面中都表现出不同程度的内在实力。 资产类别表现 2023年对欧洲房地产行业来说是一个充满挑战的一年。根据DWS的数据，所有物业的优质收益率在年底上涨了80个基点，物业价值从2022年的峰值下降了20%，交易量比10年历史平均水平低50%。展望未来，预期中的央行利率下调为2024年下半年及以后提供了一些乐观因素： ▲欧洲人口强劲增长。▲过去十年中，新建活动比大萧条前的平均水平低45%。▲对如SFR、专为学生建造的住宿（PBSA）和老年生活等特色住宅资产类别的兴趣日益增长。▼增加监管解决可负担性问题，但同时限制某些市场的租金增长。 ▲租金预计将在整个欧洲地区增长约4%。▲销售回租活动因借贷成本上升而增加。▼电子商务增长放缓及物流公司更为保守的扩张策略。▼老旧房产需改进以与近期供应竞争。 • 预计2024年物业价值将触底，收益率似乎正在稳定。在2024年3月，CBRE报告的70%的细分市场核心收益率保持不变。• 根据世邦魏理仕（Savills）的预测，多户型和超市资产类别预计将看到核心收益率压缩26至50个基点，而非CBD的办公楼和购物中心可能面临核心收益率超过50个基点的扩张。• 伴随物业价值下降和融资成本上升，可能激励资本不足的业主出售。随着价值稳定和价格发现在整个市场得到处理，交易活动应该会增加。• 相比北美，欧洲房地产市场被视为服务不足，主要由于当地而非机构所有权以及由监管和分区环境导致的供应限制而未得到充分整合。这些因素使该部门对机构投资者分配资本具有吸引力。 ▲过去几年中，尽管面临通货膨胀压力和消费者信心低迷，零售销售额依然表现出韧性。▲销售额已超过大流行前的水平，预计将继续增长。▼持续电子商务增长对传统实体零售店构成风险。 ▲空置率在某些欧洲市场逐渐稳定，后续仍有市场跟进。▲预计租赁需求将增加约10%。▼公司旨在提高利用率/减少办公场所面积。▼优质资产投资对低级建筑的需求构成威胁 酒店业 自储存 ▲一般来说，欧洲的居住空间比美国大得多。▲自存仓库在欧洲正准备进行整合，因为机构资本流入这一资产类别。=欧洲自储行业仍处于初期阶段。广泛采用需要时间，但该领域拥有未开发的潜力。 ▲豪华细分市场预计将优于其他细分市场。▲年度游客量预计增长3%，而供应量增长仅为1%。=2024–2025年每间可供出租房间收入（RevPAR）预计将在前一年大幅增长后适度增长。 我们在我们四个首选领域——物流、多户型住宅、 PBSA 和酒店——的中期前景看涨。这些“棚子和床铺”领域都存在供应约束、强劲的需求和长期趋势，这使得它们成为许多投资者的宠儿。 — 高卢瓦·卡索和塞布·达凡佐，KKR 来源：阿伯丁、CBRE研究、高伟达、DWS、KKR、PERE、世茂、JLL、欧洲MF优先收益。 豪利汉洛基欧洲房地产资质 豪利汉洛克区域参与情况 Houlihan Lokey在欧洲房地产领域拥有丰富的估值经验。房地产行业，包括就收购和估值事项向客户提供建议他们的房地产投资涵盖债务和股权。 Houlihan Lokey 已执行 150+ 领导力 侯利汉洛克房地产专业领域 米尔科·帕夫洛夫总经理金融与估值咨询MPavlov@HL.com+44 (0) 20 7747 2788 加里·戈登总经理房地产、住宿和休闲GGordon@HL.com+1 212.497.4258 Houlihan Lokey拥有协助其客户——包括房地产投资者、业主和其他利益相关者——解决各种估值、交易和特殊状况需求的成功记录。 估值与咨询服务 我们价值大额投资组合关于房地产股权和债务位置的概述及提供定制的估值服务例如，提供积极保证以帮助客户减轻估值风险。 我们拥有深厚的估值专业能力在投资、财务报告和税务事项中。 我们建议董事会和特别委员会他们在应对一系列战略局势和挑战的过程中。 主任房地产估值与顾问部门负责人Andrews@HL.com+1 310.788.5364 主任投资组合估值和基金咨询服务CHancock@HL.com+1 415.273.3649 我们的专家团队包括争议解决顾问就涉及争议、调解、仲裁和诉讼的估值事项提供建议。 我们提供公平意见、偿债能力意见和估值意见向各类物业和实体层面的交易客户。 利用我们在会计和房地产方面的专业知识，我们协助客户在以下方面：交易与房地产股权相关咨询服务并且债务投资。 普拉尚特·卡马特主任房地产估值与咨询PKamath@HL.com+1 212.497.7994 约书亚·施恩克尔主任房地产、住宿和休闲JSchainker@HL.com+1 212.497.4178 投资银行业务 我们运行高效、动力驱动的流程，这些流程推动着结果的实现。并购与资本筹集对于健康的公司财务和重组交易。 我们的结构化和执行记录有案可稽。价值优化交易为我们的客户。 我们建议客户在战略替代方案那些使他们能够实现下一层次的战略目标——无论是加速增长还是剥离——针对PropCo和/或OpCo结构。 王丹妮主任房地产、住宿和休闲TWong@HL.com+1 212.331.8178 尼克·韦，注册会计师房地产估值和咨询总监NWay@HL.com+1 650.619.0430 联系我们 我们擅长制定定制解决方案以实现客户目标，并具有丰富的经验。跨行业、公司类型和市场周期. 我们经验丰富的金融专业团队有广泛的覆盖范围全球传统和非传统房地产债务及股权投资者。 处于独特的位置，我们能够帮助解决特定的状况，涵盖包括流动性管理及资本重组. 请联系我们的团队成员以讨论本季度市场更新或了解我们如何满足您的业务需求。 贡献作者：Anuroy Vyas, Federico Lombardo, Jack Keen,Kruthika Mehar, Ozzie Ozdemir, 和 Samrat Singh. 免责声明 © 2024 Houlihan Lokey. All rights reserved. This material may not be reproduced in any format by any means or redistributed without the prior written consent of Houlihan Lokey. 豪利汉洛基是豪利汉洛基公司及其子公司和附属机构的商标，包括以下获许可（或，在新加坡的情况下，免于许可）的实体：在（i）美国：豪利汉洛基公司和SIPC（美国证券交易所交易商协会）。www.sipc.org（投资银行服务）；（ii）欧洲：洛奇资本公司，及侯利汉·洛基顾问公司，均为美国证券交易委员会（SEC）注册的经纪交易商，同时也是金融业监管局（FINRA）的会员。www.finra.org Houlihan Lokey UK Limited (FRN 792919), Houlihan Lokey Advisory Limited (FRN 116310), 和 Houlihan Lokey PFG Advisory Limited (FRN 725267)，由英国金融服务监管局授权和监管；Houlihan Lokey (Europe) GmbH，由德国联邦金融服务监管局（联邦金融监管局）授权和监管；Houlihan Lokey Private Funds Advisory S.A.，为CNCEF Patrimoine成员，并在ORIAS注册（#14002730）；（iii）阿联酋迪拜国际金融中心（迪拜）：Houlihan Lokey (MEA Financial Advisory) Ltd. 和 Houlihan Lokey (MEA PFG Advisory) Li