中国核心城市房产与全球重点城市对比研究：五年之变，潮起潮落！

房地产《第26周成交震荡，未来市场将以稳为主》2026.06.28房地产《第25周成交回升，淡季市场仍将保持稳定》2026.06.21房地产《第24周成交回落，市场行稳致远态势不变》2026.06.17房地产《房地产行业、公司研究方法交流》2026.06.17房地产《投资仍在下行，市场进入淡季》2026.06.17 本报告导读： 从全球对比来看，我国一线城市的房产价格已进入性价比区间。房价收入比等指标较2021年有明显改善。考虑租售比从底部开始回升，资产配置价值开始出现。 投资要点： 研究方式：本文重点探究全球视野下，我国一线城市房产资产配置价值和购买力问题。报告围绕两条主线展开：1）租售比，用于评估房产作为资产所能带来的现金流水平；2）购买力，用以衡量房产对当地居民造成的支付压力。 租售比：回稳向好，预期修复。在2021年中和2026年中两个时间节点上，我国一线城市的毛租售比排名均处于全球样本城市末位区间。我们将样本城市持有成本剔除后，进一步计算净租售比。剔除持有成本后我国一线城市租售比排名有所改善，但数据暂时不足以改变我国一线城市在全球住宅回报率排尾部位置。为增强不同城市间租售比的可比性，我们引入名义租售比指标，其计算公式为“名义租售比=净租售比+ CPI同比增速”。考虑通胀因素后，2026年中我国一线城市核心区与外围区的名义租售比排名较2021年中的差距有所拉大。2025年10月起，我国CPI数据连续转正，市场对未来形成稳定通胀的预期逐步增强。 购买力：改善显著，趋势明确。从2021年中到2026年中，我国一线城市购买力大幅提升，增速领先全球，其中外围区改善最为突出，广州、深圳已进入性价比梯队。自2021年中至2026年中，我国一线城市的房价收入比在全球样本城市排名呈现显著改善，这一变化主要得益于居民收入与房价区间回调至更合理位置。经过近年来市场调整，一线城市居民购房负担整体有所减轻，其中外围区域改善态势尤为明显。 底部显现，修复追赶。1）我们以样本城市名义租售比和房价收入比的均值，作为城市象限划分的依据，可将城市归入以下四类画像：高租售比高购买力、低租售比高购买力、高租售比低购买力、低租售比低购买力。2）历时五年，北京、上海、广州已跃升为低租售比高购买力区域，深圳仍处于低租售比低购买力象限。过去五年间，我国一线城市名义租售比受CPI因素制约呈下行压力；但展望未来，租售比有望与经济增速同步回升，趋势性双升机会已开始明朗。从购买力角度看，我国一线城市购买力已实现大步跨跃，购买力提升稳居全球前列。3）综合判断，我国一线城市在全球房产投资价值矩阵中的位置将持续改善，底部已现，修复追赶态势明确。 风险提示：基本面不及预期，Numbeo数据库或缺乏三方审核。 目录 1.研究目标..........................................................................................................31.1.为什么研究：本轮调整后，中国核心城市在全球到底处于什么位置.31.2.研究方法....................................................................................................42.全球核心样本城市：租售比..........................................................................52.1.毛租售比....................................................................................................52.2.净租售比....................................................................................................72.3.名义租售比................................................................................................93.全球核心样本城市：居民购房负担力........................................................113.1.100万美元的购房能力...........................................................................123.2.房价收入比..............................................................................................144.未来展望：中国一线率先企稳，突破重围.................................................164.1.国泰海通地产：投资价值四象限分析矩阵...........................................164.2.底部显现，修复追赶..............................................................................195.投资建议........................................................................................................216.风险提示........................................................................................................21 1.研究目标 1.1.为什么研究：本轮调整后，中国核心城市在全球到底处于什么位置 本篇文章研究的核心，并不只是单纯关注绝对房价，而是重点探究全球视野下，我国一线城市房产资产配置价值和购买力问题。希望着重解决：1）我国一线城市房产当前的现金流回报在全球视野下是否具备吸引力；2）我国一线城市房价经历2021年持续调整后，当前在全球核心城市中处于什么购买力水平。 过去在分析房产价值时，市场通常存在两个误区：第一，只关注毛租售比，却忽视房屋的持有成本与当地的通胀水平；第二，只看房屋的绝对价值，却不结合当地的收入与租金水平。第一个错误会掩盖中国一线城市因持有成本较低而带来的真实净收益优势，第二个错误则会放大国际都市之间房价可负担性的实际差距。 基于以上思考，本报告围绕两条主线展开：一是租售比，用于评估房产作为资产所能带来的现金流水平；二是购买力，用以衡量房产对当地居民造成的支付压力。前者更贴近资产定价的分析逻辑，后者更接近居民部门负担的研究视角。 资料来源：国泰海通证券研究 自2021年以来，随着政策调节与周期轮转，我国一线城市二手房价格从高位回落，租售比从底部开始修复。截至2026年5月，北京、上海、广州、深圳二手房出售挂牌价较前期高点分别下降26.7%、26.6%、32.4%、24.4%，调整较为充分。 由于我国一线城市房价下行幅度大于租金下行幅度，导致租售比被动抬升，投资价值逐步回归合理区间。截至2026年5月，北京、上海、广州、深圳租售比分别为1.60%、1.95%、1.85%、1.82%，较前期低点分别提升0.35、0.46、0.59、0.75个百分点。 2026年一线城市房地产小阳春行情延续，价格持续下探激发需求入场。政策端稳定预期信号明确，形成市场自发的温和复苏。当前正是研究一线城市房价指标的重要窗口期，对判断行情的持续性以及投资价值具有重要意义。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 1.2.研究方法 我们通过五个维度，挑选16个国际核心城市与我国4个一线城市进行对比，尝试理解在人民币升值背景下，中国核心城市房价处于全球怎样的竞争力位置。其中全球20个重点城市包括：中国香港、新加坡、巴黎、伦敦、纽约、旧金山、中国台北、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、罗马、柏林、孟买、莫斯科、芝加哥，以及北京、上海、广州、深圳。重点指标包括： 1）毛租售比 毛租售比即房屋年租金收入与当前房价的比值，反映静态的租金回报率。 2）净租售比 在毛租售比基础上进一步扣除房产的持有成本，得出净租售比。这一指标更贴近投资者实际到手的净现金回报率，用于评估不同城市持有房产的真实性价比。 3）名义租售比 为在不同时期或不同城市之间实现可比，实际租售比应通过加上潜在通胀调整为名义口径。经此调整后的名义租售比，更能反映真实的收益水平。 4）100万美元购房能力 以100万美元为统一预算，计算在各大城市可购买到的住宅面积。这一指标直观反映不同城市房价的绝对水平，以及人民币升值背景下中国一线城市与全球顶级城市的购买力差异。 5）房价收入比 一套标准住房的总价与当地家庭年度可支配收入中位数的比值。该指标衡量普通居民以当前收入水平买房的负担能力。比值越高，购房压力越大。这是判断城市房价泡沫程度和长期可持续性的重要参考。 我们主要选取Numbeo的房价指标进行国际比较。Numbeo是全球最大的由用户提供的关于世界各地城市和国家情况的数据库，包括生活成本、住房指标、医疗保健、交通、犯罪和污染等方面。 Numbeo主要提供核心区与外围区房价、房价收入比、核心区与外围区毛租售比、月供收入占比等指标，其房价数据通常被视为反映市场流通价格，即二手房价格。Numbeo并没有对核心区与外围区做出具体定义，核心区通常指城市公认的市中心、顶级商务区或传统豪宅区，而非全市均价。通过与冰山指数的交易数据比较，我们认为Numbeo划分的北京、上海、广州、深圳核心区分别为东西城、内环、越秀天河核心区、南山福田核心区。将城市区位划分为核心区与外围区进行对比研究，有助于揭示不同圈层房价 结构、泡沫程度、投资价值。 2.全球核心样本城市：租售比 从本质上看，租售比相当于房产投资的股息率。在缺乏显著资本利得的市场环境中，投资者的回报主要依赖于租金收入，以弥补资金成本及持有成本。因此，若某城市租售比长期显著低于成本项，则意味着该市场存在价格高估，未来可能存在房价下降或租金上涨的方式实现均衡。 通过对比2021年中和2026年中两个时间节点，我们分别考察全球核心样本城市核心区与外围区的毛租售比、净租售比及名义租售比，从而衡量当下时点我国一线房产的资产价值。 2.1.毛租售比 关于租售比指标，Numbeo的估算公式基于毛租售比，即假定一居室公寓面积为50平、三居室为110平，且不计入税费和维护费用。2021年中，北京、上海、广州、深圳的核心区毛租售比分别为1.64%、2.18%、1.41%、1.20%，在全球样本城市中排名分别为第16、第15、第19、第20位。 资料来源：Numbeo，国泰海通证券研究 2026年中，北京、上海、广州、深圳的核心区毛租售比分别为1.68%、1.57%、1.55%、1.43%，较2021年中分别变动+0.04、-0.61、+0.14、+0.23个百分点。同期，四城在全球样本城市中的排名依次为第16、第17、第18、第19位；与2021年中排名相比，北京持平，上海后退2位，广州、深圳均前进1位。 资料来源：Numbeo，国泰海通证券研究 2021年中，北京、上海、广州、深圳的外围区毛租售比分别为1.92%、2.12%、1.41%、1.35%，在全球样本城市中排名分别为第16、第14、第19、第20位。 资料来源：Numbeo，国泰海通证