香港房屋趋势导航2026

2026年4月 12私人住宅市場回顧私人住宅市場展望3公營房屋政策聚焦 第一部分: 私人住宅市場回顧 2025年私人住宅市場呈現「價量齊升」態勢，標誌着市場在經歷三年調整期後，已逐步回穩並步入溫和復甦 2025年私人住宅樓價增長主要受A類單位帶動，此類小型單位的表現明顯跑贏大市 在《2025/26年度財政預算案》放寬100元印花稅上限的帶動下，售價400萬港元以下的「細價樓」成為2025年成交量增長的主要動力 私人住宅落成量在近年反覆上落，2025年再次錄得相對較低的水平 在成交量增加與落成量回落的雙重帶動下，私人住宅淨吸納量重回正數 隨着新盤貨尾量回落，發展商的去貨壓力有所紓緩 土地市場同樣迎來復甦，發展商開始重新補充土地儲備，惟地價收入仍遠低於高峰期 近期官地招標的標書數量增加且發展商出價趨向積極，顯示市場信心回暖，發展商投地的意欲明顯增強 第二部分: 私人住宅市場展望 私人住宅落成量預計將於2026年及2027年有所回落，其後穩步回升 獲批預售樓花的私人住宅單位數量持續下降，預示近期落成量將會回落 雖然2025年上蓋工程動工量有所回升，但自2021年以來呈現放緩趨勢，預示短期落成量將會減少 然而，隨著土地供應結束自2021/22年度起連續三年的跌勢，預期長遠的落成量將會回升 由於政府主導及協調的土地供應維持充足，未來十年的私人住宅落成量展望維持穩定 香港人口於2022年跌至低位後，於疫後錄得回升，現已接近2019年所錄得的高峰水平 儘管疫情後曾出現短暫回升，但2016至2025年間的結婚及出生人數整體仍呈下降趨勢 另一方面，政府的各項人才引進政策正帶動人口增長，並推升潛在住屋需求 人口增長的另一動力來自非本地學生，近年獲批的學生簽證數目持續穩步上升 內地買家在香港住宅市場更趨活躍，並明顯偏好新盤或樓齡較新的物業 香港私人住宅租金自2023年起穩步上揚，現已超越2019年創下的歷史高位 受惠於新盤銷售轉趨活躍，消化潛在供應量所需的時間在兩年内大幅縮減了一半 市場供求或會在2030年前出現失衡，因此政府有必要建立靈活調控的土地供應框架以作應對 展望未來，土地供應須因應市場動態靈活調整，以確保供求平衡 主動及靈活調控土地供應的擬議框架 參考「供應庫存月數」，以監察市況變化 致力維持簡化的賣地條件 透過靈活批地，提升市場調節能力 •結合「供應庫存月數」與樓價表現，識別庫存積壓或供應驟減的跡象，從而更全面地審視市場狀況 •配合市場狀況，主動調整土地供應步伐•靈活將賣地計劃以外的用地推出招標，以回應市場實際需求 •維持簡化地契條款，並減少興建公共設施要求，以收減低發展風險之效，保持市場投標意欲，並確保土地供應節奏穩定 第三部分: 公營房屋政策聚焦 多管齊下見成效：公營房屋提量、提速與提質 公屋綜合輪候時間 簡約公屋落成數量 2018年首季以來最低紀錄 公營房屋供應踏入「收成期」，未來五年供應預計將超出《長策》目標 公共屋邨老齡化正帶來巨大的挑戰 隨着公屋存量增加，每年的維修保養開支持續上升，且每個單位的平均開支增幅亦在顯著加快 雖然重建短期內可能會減少單位數目，但長遠可透過優化土地利用，增加重建後的單位供應 265,900個單位目前基準：老舊公共屋邨（屆2035/36年滿50年或以上樓齡） 559,800個單位重建後潛力：預計總單位供應量[2] [3] 若維持現狀，老舊公屋單位存量將持續增加 未來十年預計超出《長策》供應目標的充裕緩衝，更為推動公屋重建帶來一個難得一見的歷史契機 未來新公營房屋供應將集中於新界，其中北部都會區將成為最大單一來源 儘管整體供應量高於老舊公屋單位數量，但各區的供應餘裕極不平均 全港淨盈餘：124,900個單位[1] 港島+ 6,300個單位九龍-60,300個單位新界+ 178,900個單位 重建規劃應優先考慮高樓齡及高單位增長效益的公共屋邨，同時衡量社會影響，以人為本，平穩推進 建議一：預留每年新增公營房屋供應的10-15%，作為推動公屋重建的調遷儲備 即使預留15%作調遷儲備，仍有逾九成公屋單位可用作輪候冊編配 建議二：在《長策》框架的供應目標內分開列出「重建配額」 每年披露：預留配額（每年預留單位數目）五年期項目清單（屋邨及時間表）淨供應影響（清拆與重建數目對比） 建議三：在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例，減輕財政負擔並構建可負擔的置業階梯