房地产行业月报：5月销售维持稳健势头，政策推动市场逐步回暖

房地产行业月报 5月销售维持稳健势头，政策推动市场逐步回暖 5月楼市数据保持稳健。根据克而瑞的初步数据，核心一线城市项目成交带动，2026年5月前百开发商全口径销售总额由4月2,706亿元（人民币，下同）环比上升14.3%至3,092亿元。我们跟踪的20家主要上市开发商5月销售额环比上升7.5%，主要由于销售面积上升（环比+4.4%），销售均价则微跌（环比-0.3%）。在5月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，5月国企合同销售额市占率上升至81.8%（2026年4月：81.4%）。 部分一线和重点城市出现价格拐点。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，4月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.5%/0.1%（2026年3月：-3.4%/-0.2%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.2%/0.2%（2026年3月：-6.3%/-0.2%）。一线城市新建/二手商品住宅指数环比分别上升+0.1%/+0.4%。 资料来源：彭博 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852)37661840 5月份房地产政策延续宽松导向。国务院发布《城市更新“十五五”规划》，为未来五年城市更新工作确立了量化目标和行动纲领；同时，发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，从住房保障、公共服务、用地配置等方面为房地产市场稳定提供配套支撑。 投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，今年新房市场将保持基本稳定，而我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期来看，我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻NH BCM或登录研究部网站https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持87.9%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年5月28日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年5月28日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2026年6月3日） 第二部分：房企销售表现 5月楼市数据保持稳健；展望市场回暖 5月前百开发商销售额环比上升14.3% 根据克而瑞的初步数据，核心一线城市项目成交带动，2026年5月前百开发商全口径销售总额由4月2,706亿元（人民币，下同）环比上升14.3%至3,092亿元。2026年5月销售总面积约为1,357万平方米，环比上升8.1%。 20家上市开发商的5月销售额环比上升7.5% 我们跟踪的20家主要上市开发商5月销售额环比上升7.5%，主要由于销售面积上升（环比+4.4%）。20家开发商5月销售额与去年同期的表现相比，部分国企的数据表现有所改善。在5月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，5月国企合同销售额市占率上升至81.8%（2026年4月：81.4%）。 5月份房地产政策延续宽松导向，发布《城市更新“十五五”规划》 2026年5月，房地产政策整体保持宽松导向。国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确管网改造、危旧房改造、老旧小区整治等量化目标，市场预计，“十五五”期间，城市更新市场总容量预计达15万亿-20万亿元，为未来五年城市更新工作确立了量化目标和行动纲领；同时，发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，从住房保障、公共服务、用地配置等方面为房地产市场稳定提供配套支撑。 第三部分：实体市场 2026年5月10城新房成交量环比下跌28.6%（对比2026年4月环比+12.5%），供应量环比上升7.99%，库存去化周期收窄至约21.87个月。 5月前四周30城新房成交量环比上升8.14%。一/二/三线城市成交量分别环比+10.4%/+12.6%/-1.7%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 部分一线和重点城市出现价格拐点。据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，4月新建商品住宅价格指数分别同比下跌3.5%/环比上升0.1%（2026年3月：-3.4%/-0.2%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌6.2%/0.2%（2026年3月：-6.3%/-0.2%）。一线城市新建/二手商品住宅指数环比分别上升+0.1%/+0.4%。 根据城市等级划分，新建商品住宅区及二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-2.3%/-3.5%/-4.1%（2026年3月：-2.2%/-3.3%/-4.0%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-7.3%/-6.2%/-6.6%（2026年3月：-7.4%/-6.2%/-6.4%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为+0.1%/-0.2%/-0.3%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为+0.4%/+0.0%/-0.3%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 5月份，房地产政策整体保持宽松导向。国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确管网改造、危旧房改造、老旧小区整治等量化目标，预计总投资规模达15万亿元，为未来五年城市更新工作确立量化目标和行动纲领；同时，发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，从住房保障、公共服务、用地配置等方面为房地产市场稳定提供配套支撑。 地方层面 据不完全统计，5月份全国超27城出台举措，主要公积金、“以旧换新”、“十五五”规划及城市更新等方面，为楼市稳定提供支撑。 主要公司以及行业更新 万科企业 11.74亿元恒丰银行贷款再次展期18个月。5月29日，万科企业股份有限公司发布关于担保进展情况的公告。2025年，万科控股子公司上海印力已向南京银行股份有限公司上海分行（简称“南京银行”）贷款不超过0.1亿元，期限不超过1年。万科控股子公司深圳礼达万圳前期已向恒丰银行股份有有限公司深圳分行（简称“恒丰银行”）申请银行贷款14亿元，并已完成提款，前期贷款到期并展期18个月，万科控股子公司深圳市万三置业为前述贷款提供连带责任保证担保、以其持有的资产提供抵押担保。截至目前，贷款余额为11.74亿元。经申请，恒丰银行同意继续提供贷款，期限18个月，上述担保方式不变。截至2026年3月31日，万科及控股子公司担保余额人民币950.39亿元，占2025年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为81.30%。 保利发展 竞得上海虹口住宅地块，成交价14.3亿元。5月29日，上海保利城市发展有限公司（保利发展）经27轮竞价，以总价14.3亿元竞得上海市虹口区C080403单元hk153-02号住宅地块，溢价率17.21%。该地块出让面积6099.68㎡，容积率2.5，计容建筑面积15250㎡，起价12.2亿元，楼面起价8万元/㎡，最终成交楼面价93770元/㎡。此次竞拍共吸引绿城、招商、越秀、中建东孚、金茂等6家房企参与，由保利发展与金茂展开多轮竞价。 中海地产 与中信银行订立抵押贷款框架协议最高限额150亿元。5月29日，中国海外发展有限公司宣布，与中信银行股份有限公司签署抵押贷款框架协议。中信银行集团成员将向中海发展集团成员提供抵押贷款，包括经营贷款及开发贷款等。协议自2026年7月1日起生效，有效期至2029年6月30日。此次交易属于持续关连交易。中国中信集团间接持有中海发展约10.01%股份，同时持有中信银行约65.79%股份。贷款用途涵盖日常经营、偿还负债、项目开发及建设运营等。该协议为框架性协议，具体放款需视后续审批情况而定。 融创中国 与深圳瑞捷达成合作多项目启动品质测评。5月29日，据融创消息，融创与国内第三方品质评估机构深圳瑞捷达成合作，在天津梅江壹号院、北京融创壹号院、武汉光谷壹号院、上海外滩壹号院等多个项目中，引入全周期品质测评体系。根据公开资料整理，深圳瑞捷是国内第三方工程评估行业的开拓者与领跑者，是住建部“国检”唯一民营机构。此次合作旨在通过引入权威第三方评估，对项目开发全流程进行高标准品质管控。据介绍，融创将在上述多个核心项目中，依托深圳瑞捷的专业能力，构建覆盖项目全周期的品质测评管理体系，以提升产品交付质量与客户满意度。 华润置地、招商蛇口 合作顶豪项目深圳观潮加推40套再售罄。5月23日，深圳顶豪项目深圳观潮线上开盘，加推8单元共40套建面约198/257平方米湾海宽幕园景藏品，开盘即告售罄。据悉，该项目由华润置地与招商蛇口双央企联合开发，位于前海湾核心地段。资料显示，4月26日，深圳观潮首次开盘推出222套房源，整体去化率达95%，销售金额突破60亿元，刷新2026年深圳顶豪市场首开纪录。据介绍，本次加推产品为纯板楼低密大宅，采用2梯2户设计，层高3.3米，容积率仅3.4，楼间距超百米，并直面约5.3万平方米三层立体滨海园林，部分楼层可插缝观海。 招商蛇口 拟开展商业不动产REITs申报发行，底层资产为深圳太子广场和昆山招商花园城。5月19日晚间，招商蛇口发布公告，为响应政策号召，拟以全资子公司招商理财、控股子公司招商积余作为原始权益人，开展商业不动产REITs申报发行工作。本次REITs涉及两个项目，分别是深圳太子广场项目和昆山招商花园城项目。招商蛇口表示，本项目若成功获批实施，有利于盘活公司旗下商业不动产资产，打通商业不动产全生命周期发展模式与投融资机制。公告同时提示，项目申报工作存在较多不确定因素。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本报告之作者进一步确认﹕i）他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】并没有于发表本报告之30个日历日前交易或买卖本报告内涉及其所评论的任何公司的证券；ii）他们及他们之相关有联系者并没有担任本报告内涉及其评论的任何公司的高级人员（包括就房地产基金而言，担任该房地产基金的管理公司的高级人员；及就任何其他实体而言，在该实体中担任负责管理该等公司的高级人员或其同级人员）；iii）他们及他们之相关有联系者并没拥有于本报告内涉及其评论的任何公司的证券之任何财务利益。根据证监会持牌人或注册人操守准则第16.2段，“有联系者”指：i）分析员的配偶、亲生或领养的未成年子女，或未成年继子女；ii）某信托的受托人，而分析员、其配偶、其亲生或领养的未成年子女或其未成年继子女是该信托的受益人或酌情对象；或iii）惯于或有义务按照分析员的指示或指令行事的另一人。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能投发展股份有限公司、光年控股有限公司、武汉有机控股有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、滴普科技股份有限公司、MirxesHoldingCompanyLim