房地产11月月报：投资维持高位、销售继续走弱，政策环境逐步改善

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产11月月报 推荐（维持） 投资维持高位、销售继续走弱，政策环境逐步改善 投资方面，1-11月商品房投资同比+9.7%、较前值持平，单月同比+9.3%、较前值+1.6pct，投资增速高位运行。其中，新开工回升、施工继续提升，源于年末房企抢开工和环保限产减弱的共同推动，由此施工投资继续走强也反衬出土地购置费继续高位走弱，维持土地购置费大概率将加速下行的判断。考虑到近期开工强于预期，预计18年投资增速或强于我们+8.3%的预测，但鉴于近期土地市场的快速冰冻将传导至19Q2开工转负，因而维持19年投资增速+0.2%的判断。销售方面，1-11月商品房销售面积同比+1.4%，较前值-0.8pct；10月单月同比-5.1%，较前值-2.0pct，降幅继续扩大，并创年内新低。其中，结构上表现为三四线城市高位下降、一二线城市低位回升，龙头依然远好于行业、集中度继续提升。房价结构性上行源于限价放松，也在表明政策逐步放松。综合考虑预售证放松推盘增加、棚改需求贡献减弱及12月销量高基数等因素，维持18年销量增速0%判断，同时考虑明年棚改需求对三四线需求的进一步拖累、按揭利率下行以及宏观和行业调控政策趋松的综合影响，维持19年销量增速-5%判断。资金方面，1-11月，资金来源同比+7.6%，较前值-0.1pct、略有下降，但国内贷款表现较强，并近期多城市按揭利率下行、企业债发行主体扩容至优质房企、以及近期高负债房企接连成功发债，均表明了行业资金环境正逐步改善，尤其利好龙头融资。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（受益资金端放松）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。 支撑评级要点  投资高位，开施工走强、拿地放缓，抢开工+环保限产减弱推动施工投资较强 1-11月房地产开发投资额同比+9.7%，较前10月持平，其中，11月单月同比+9.3%，上升1.6pct；商品房新开工面积同比+16.8%，下降0.6pct,其中，11月单月同比+21.7%，上升6.9pct；商品房竣工同比-12.3%，上升0.2pct,其中，11月单月同比-11.0%，上升9.9pct；商品房施工面积同比+4.7%，上升0.5pct；土地购置面积同比+14.3%，下降1.0pct，其中，11月单月同比+8.1%，下降4.0pct，购置面积同比涨幅连续3个月收窄。但百城宅地成交同比-26%，表明实际土地市场走冷更为剧烈。11月投资增速仍高位运行，一方面，开施工持续较强表明土地购置费高位持续走弱，并预计随着土地成交走弱，后续土地购置费大概率将加速下行；另一方面，主流房企均采用加快周转、抢开工策略，并今年采暖季环保限产力度减弱，共同推动开施工较强。考虑到开工强于预期，预计18年投资增速或强于我们+8.3%的预测，但维持19年投资增速+0.2%的判断。  销量同比降幅进一步扩大，集中度持续提升，房价结构性上行源于限价放松 1-11月的商品房销售面积同比+1.4%，下降0.8pct；其中，11月单月同比-5.1%，下降2.0pct，继9-10月同比连续下降后，降幅继续扩大，并创年内新低。1-11月从城市能级看，主流46城商品房销售面积同比-2.9%，剩余607城同比+2.4%。从成交区域来看，1-11月商品房销售面积同比增长分别为东部-5.1%、中部+7.9%、西部+6.6%、东北部-4.4%。1-11月商品房销售金额同比+12.1%，下降0.4pct，单月同比+8.8%，上升2.6pct，而11月主流50家房企销售金额同比+36%，龙头表现仍好于市场，集中度进一步提升。综合考虑预售证放松推盘增加、棚改需求贡献减弱及12月销量高基数等因素，维持18年销量增速0%判断，同时考虑明年棚改需求对三四线需求的进一步拖累、按揭利率下行以及宏观和行业调控政策趋松的综合影响，维持19年销量增速-5%判断。  资金略有走弱，国内贷款走强，定金预收款、自筹资金走弱，按揭或将趋稳 1-11月，资金来源同比+7.6%，下降0.1pct，其中，单月同比6.6%，下降0.5pct。11月单月国内贷款同比+12.4%，上升18.4pct；自筹资金同比+4.0%，下降2.1pct，定金及预收款同比+10.1%，下降6.3pct；个人按揭贷款同比-0.7%，下降2.8pct。在各项资金占比上，国内贷款占比+14.5%，较前9月持平；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.7%，下降0.1pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成。11月房企资金来源略有走弱，但国内贷款同比由负转正，并创年内新高，考虑到近期主流城市按揭利率上浮比例下降情况增加、发改委新规支持企业债发行主体扩容至优质房企、以及近期高负债房企的接连成功发债，均表明了行业资金环境正逐步改善，尤其利好龙头融资。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 128 3.6 总市值(亿元) 19,891.51 3.86 流通市值(亿元) 16,712.69 4.52 % 1M 6M 12M 绝对表现 3.45 -10.65 -16.89 相对表现 4.0 4.36 3.61 《房地产11月土地月报：供地年末放量，购地降幅扩大，流拍继续加剧》 2018-12-09 《房地产行业周报：中粮重组带募资获批，资金环境有望逐步改善》 2018-12-09 《政治局会议点评：稳经济需稳房地产，政策环境逐步边际改善，维持推荐、继续看多龙头》 2018-12-13 -35%-16%2%21%17/1218/0218/0418/0618/0818/102017-12-15～2018-12-13 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年12月16日 房地产11月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、房地产数据分析：投资高位运行，开施工走强、拿地持续放缓，销售继续下行，资金略有走弱 ......................4 （一）投资端：投资高位，开工回升、拿地放缓、施工继续改善，抢开工+环保限产减弱推动施工投资较强 ...4 （二）销售端：销量同比降幅进一步扩大，主流房企集中度继续提升，房价结构性上行源于限价放松 ............7 （三）资金端：资金略有放缓，其中国内贷款走强，定金预收款、自筹资金走弱，按揭贷款或将趋稳 ............9 二、房地产政策分析：政策环境逐步改善，房贷利率有所松动 ............................................................................ 10 三、风险提示 ...................................................................................................................................................... 16 房地产11月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 .................................................................................................5 图表2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 .................................................................................................5 图表3、商品房开发投资主要由土地购置费贡献.....................................................................................................5 图表4、施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型 ..........................................................................................5 图表5、分区域商品房开发投资累计同比 ...............................................................................................................6 图表6、分区域商品房开发投资单月同比 ...............................................................................................................6 图表7、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 ..........................................................................................6 图表8、目前商办开发投资占比商品房开发投资为29% ..........................................................................................6 图表9、商品房新开工和施工面积同比...................................................................................................................6 图表10、土地购置面积及土地成交价款累计同比 ...................................................................................................6 图表11、全国一二线、三四线商品房销售面积同比................................................................................................8 图表12、15城商品房成交/推盘比情况...................................................................................................................8 图表13、全国及各区域销售面积同比增速 ...................