房地产10月月报：投资放缓、销售走弱，楼市调控以稳为先

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产10月月报 推荐（维持） 投资放缓、销售走弱，楼市调控以稳为先 投资方面，1-10月房地产商品房投资同比+9.7%、较前值-0.2pct，单月同比+7.7%、较前值-1.2pct，投资增速继续高位略降。其中，施工投资继续小幅修复反衬出土地购置费继续高位走弱，符合我们前期判断，并且预计随近期土地成交大幅走弱，后续土地购置费大概率将加速下行；同时资金及限价约束下的积极开工推动施工小幅改善、但施工单价仍为负，共同决定施工投资仅能获得小幅修复；综上，考虑到开施工仍强于预期，我们上调18年投资增速至+8.5%，但值得注意的是，10月百城宅地成交面积同比-45%，创2015年以来的新低，表明实际土地市场走冷更为剧烈，将预示明年2季度开工或将转负，或拖累明年的投资表现。销售方面，1-10月商品房销售面积同比+2.2%，较前值-0.7pct；10月单月同比-3.1%，较前值+0.5pct，继9月同比转负后持续为负，低基数下为负表明市场继续走弱；从城市能级来看，10月主流46城商品房销售面积同比-9.6%、剩余低能级607城同比-1.8%，主要由于国庆假期影响、一二线出游较多，预计后续一二线成交稳定、三四线有所走弱；10月龙头销售额同比+31% vs. 10月全国商品房销售额同比+6%，龙头依然远好于行业、集中度继续提升。综上，我们依然维持18年销量同比+0%判断。资金方面，1-10月，资金来源同比+7.7%，较前值-0.1pct、略有波动，但定金预收款仍强、并且按揭由负转正，因此货币政策宽松影响仍在持续，房企资金来源继续改善，尤其龙头。短期来看，近期住宅和土地成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，比如近期各类稳经济措施频出，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率或将进一步恶化，预计地方政府财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，从近期政治局会议表态看，目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境将逐步改善；而中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块“推荐”评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点  投资略降，开工、拿地高位放缓，施工继续改善，上调18年投资增速至+8.5% 1-10月房地产开发投资额同比+9.7%，下降0.2pct，其中，10月单月同比+7.7%，下降1.3pct；商品房新开工面积同比+16.3%，下降0.2pct,其中，10月单月同比+14.7%，下降5.5pct；商品房竣工同比-12.5%，下降1.2pct,其中，10月单月同比-20.9%，下降11.8pct；商品房施工面积同比+4.3%，上升0.3pct；土地购置面积同比+15.3%，下降0.4pct，其中，10月单月同比+12.2%，下降4.2pct，仍有两位数增长，但百城宅地成交同比-45%，表明实际土地市场走冷更为剧烈。10月投资同比增速继续高位略降，其中施工投资走强表明土地购置费高位走弱，并且预计随着土地成交的走弱，后续土地购置费大概率将加速下行，同时资金及限价约束下开工推动施工小幅提升、但施工单价仍为负、同时销售和土地的走弱决定开工增速继续放缓，从而共同决定施工投资仅能获得小幅修复。综上，考虑土地购置费下行及施工投资改善，我们上调18年投资增速至+8.5%。  销售继续为负，龙头销量仍强、集中度继续提升，维持18年销量增速+0% 1-10月的商品房销售面积同比+2.2%，下降0.7pct；其中，10月单月同比-3.1%，上升0.5pct，继9月同比为负后连续破零。1-10月，从城市能级来看，主流46城商品房销售面积同比-9.6%，剩余607城同比-1.8%。从成交区域来看，1-10月商品房销售面积同比增长分别为东部-4.7%、中部+8.8%、西部+8.6%、东北部-4.7%。1-10月商品房销售金额同比+12.5%，下降0.8pct，单月同比+6.3%，下降0.4pct，而9月主流50家房企销售金额同比+31%，龙头表现仍好于市场，集中度进一步提升。综合考虑宏观政策逐步放松，行业调控政策已无从紧必要、预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度将逐步减弱，以及11-12月销量基数较高等因素，我们依然维持18年销量同比0%判断。  资金略有波动，定金预收款、自筹资金较强，按揭由负转正、国内贷款转负 1-10月，资金来源同比+7.7%，下降0.1pct，其中，单月同比7.1%，下降7.3pct。10月单月国内贷款同比-6.1%，下降13.6pct；自筹资金同比+6.1%，下降6.4pct，定金及预收款同比+16.4%，下降9.4pct；个人按揭贷款同比+2.1%，上升5pct。在各项资金占比上，国内贷款占比+14.5%，下降0.3pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.8%，下降0.1pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成。10月房企资金来源略有波动，但按揭低位修复显示出部分城市按揭利率下行、货币政策宽松影响仍在持续，行业政策边际性改善，后续资金来源也将有所好转，尤其龙头融资环境或将显著改善。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.65 总市值(亿元) 19,718.22 3.8 流通市值(亿元) 16,139.38 4.33 % 1M 6M 12M 绝对表现 9.28 -19.33 -20.22 相对表现 7.17 -2.92 1.35 《房地产行业18年三季报综述：营收加速、业绩高增，高预收款确保业绩稳增》 2018-11-04 《房地产土地市场10月报：土地市场进一步走弱，流拍加剧、成交再走弱》 2018-11-07 《房地产行业周报：稳经济措施频出，楼市调控稳为先》 2018-11-11 -35%-17%1%19%17/1118/0118/0318/0518/0718/092017-11-15～2018-11-13 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年11月14日 行业选择房地产10月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、房地产数据分析：投资继续略降，开工拿地放缓、施工继续改善，销售继续下行，资金略有波动...................4 （一）投资端：投资高位继续略降，开工、土地购置高位放缓、施工继续改善，上调18年投资增速至+8.5% .4 （二）销售端：销量增速继续为负，主流房企销量依旧较强、集中度继续提升，维持18年销量+0%判断 .......7 （三）资金端：资金略有波动，定金预收款、自筹资金表现较强，按揭贷款由负转正、国内贷款转负 .......... 10 二、房地产政策分析：稳经济措施频出，长效机制继续深化 ................................................................................ 11 三、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 .................................................................. 17 行业选择房地产10月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 .................................................................................................5 图表2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 .................................................................................................5 图表3、商品房开发投资主要由土地购置费贡献.....................................................................................................5 图表4、施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型 ..........................................................................................5 图表5、分区域商品房开发投资累计同比 ...............................................................................................................6 图表6、分区域商品房开发投资单月同比 ...............................................................................................................6 图表7、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 ..........................................................................................6 图表8、目前商办开发投资占比商品房开发投资为29% ..........................................................................................6 图表9、商品房新开工和施工面积同比...................................................................................................................6 图表10、土地购置面积及土地成交价款累计同比 ...................................................................................................6 图表11、全国一二线、三四线商品房销售面积同比................................................................................................8 图表12、15城商品房成交/推盘比情况...................................................................................................................8 图表13、全国及各区域销售面积同比增速 .........................................................