行业报告：2026年越南房地产市场展望

2026年越南房地产市场展望 概述 2025年，越南房地产市场在法律制度持续完善、信贷环境逐步宽松以及2025–2030年经济增长刺激政策的支持下，延续强劲复苏态势。 •据越南房地产经纪协会统计，2025年市场总供应量同比增长88%，达到自2019年以来的最高水平。该增长趋势预计将在2026年延续，供应量有望进一步增长超过40%，主要由大型开发商推动。整体来看，市场供应结构明显向头部企业集中，Vingroup、MasteriseHomes、MIK及Sun Group等开发商合计占据约64%的市场供应。 •展望2026年，房地产市场整体前景依然积极，但我们认为不同住宅类型之间的需求将出现分化，主要体现在商品房公寓、低层住宅及保障性住房三大细分领域。 •区域及城市内部交通基础设施的持续升级，将成为改善住房需求的重要驱动力。 当前房地产市场的主要瓶颈已在一定程度上得到缓解，主要得益于以下三方面的制度性改革： •简化并标准化项目审批流程；•降低与土地使用费相关的财务义务，从而盘活存量土地资源；•加快保障性住房推进，并对相关法规进行调整，以提升居民对保障性住房的可及性。 Open account in 3 minutes(Hotline: 024 3577 9999)源：国泰君安证券公司（越南），研究部尽管如此，我们亦注意到监管层正通过政策手段引导市场平稳发展，避免出现过热上涨。尤其是越南国家银行对商业银行房 加快法律体系建设——新一轮周期中塑造行业前景的关键因素 一，完善法律框架成为亮点 •重启一批长期积压项目•减少项目实施流程中的行政手续•加快推进保障性住房建设，配套法律实施细则持续出台，以完善法律流程与落地执行——推动实现低收入群体“安居”目标。 二，市场供需情况更新 •北方市场：河内供应持续增加，但市场几乎缺乏价格可负担细分；新增供应主要来自外围大型都市项目。•南方市场：核心城区供应持续稀缺，同时来自外围区域的供应显著增加。•根据建设部数据总体情况：全国库存水平上升，成交量小幅增长；在建及预售项目数量增加，预示未来2–3年供应将持续改善。•全国房价延续较快上涨，尤其是河内，主要由于新开盘项目集中于高端及豪华细分；同时，部分投机性资金利用2025年低利率环境进行短期交易，推高部分外围区域价格。进入2026年初，部分区域已出现因利率压力导致的止损抛售现象，但不具有市场整体代表性。 三，房地产投资者 房地产开发商项目组合重组逐步完成，进入聚焦重点项目开发阶段。 房地产相关法律政策逐步体现出贯穿一致的市场调控导向 简化项目实施审批流程提升项目信息透明度降低土地使用成本加快保障性住房发展，给予开发商优惠政策，放宽准入条件并扩大购房人群范围在2026年收紧对商业房地产开发项目的信贷投放 政策 •拥有大规模优质土地储备及核心区位优势•具备较强的项目开发能力及清晰合规的法律手续•项目开发战略契合市场需求变化•财务实力稳健，资金保障能力强 宏观形势 供需错配 利率上行叠加通胀压力——机遇与挑战并存 一，房地产贷款利率回升，反映信贷趋于审慎 在存款利率上行及越南国家银行对房地产领域调控导向的背景下，自2026年初以来，多家银行上调房地产贷款利率。目前住房贷款利率在优惠期普遍为9.6%–10.1%/年，在浮动期可升至12.0%–13.9%/年，对购房者及投资者的资金成本形成显著压力。 二，高利率对流动性构成压力，尤以二级市场为甚 优惠期结束后融资成本大幅上升，加剧高杠杆群体的现金流压力，同时削弱购房需求及市场去化速度。在交易流动性阶段性放缓的背景下，通过资产重组或出售以缓解财务压力的风险上升，尤其集中于二级市场及依赖借贷资金的投资者群体。 三，市场分化加剧，信贷呈现选择性支持 尽管利率上行对市场形成整体压力，但不同细分领域受影响不均。二级市场受冲击更为明显，而一级市场在开发商利率补贴、延长付款进度及银企合作等支持下，供应仍得以维持。这表明信贷资源正向更具选择性的方向配置，优先支持法律合规清晰、开发商资质优良及具备真实居住需求的项目。 四，短期前景持续分化，压力集中于存量贷款与高杠杆群体 在高利率环境及房地产信贷存量规模较大的背景下，市场预计将持续分化。压力主要集中于存量贷款、杠杆水平较高的投资者以及二级市场，而具备良好金融支持及稳健需求基础的一级市场项目，预计可维持相对稳定的流动性。 2026年房地产行业债券到期压力仍然较大 •新增发行：截至2026年初至今，企业债券发行总额达41.888万亿越南盾。其中，公开发行14笔，规模15.333万亿越南盾（占36.6%）；私募发行10笔，规模26.555万亿越南盾（占63.4%）。•提前回购情况：2026年前四个月，企业债券提前回购总额约为11.4万亿越南盾，同比下降64.1%。其中，房地产行业仍为主要回购主体，占比约70.1%，对应规模约7.991万亿越南盾。•到期压力：2026年剩余时间内，企业债券到期总规模约为165.397万亿越南盾。其中，房地产行业占比最高，约为95.943万亿越南盾（占58%）；其次为银行业，约为22.756万亿越南盾（占14%）。 供给预计持续增长，但需求分化加剧 河内市场供应持续增长 河内房地产供应主要集中在保障性住房项目。丹凤（Dan Phuong）、古螺（Co Loa）、红河景观大道及Olympic片区等新规划区域，正逐步形成新的房地产供给增长趋势。2025年公寓一级市场价格整体小幅上涨，预计该趋势将在2026年延续。 市场分化进一步加剧：高端项目价格较高且去化率良好；与此同时，中低端及刚需产品凭借相对“亲民”的价格，同样保持较强的市场吸纳能力，主要受大型都市区居住需求持续旺盛的支撑。此外，二手公寓市场亦受到追捧，价格水平快速上升。 供给预计持续增长，但需求分化加剧 胡志明市房地产供应仍显不足，但并区后外围区域供给显著增加 公寓产品仍为市场供给的主导力量，而低层住宅供应整体维持平稳。整体来看，胡志明市住宅供给正呈现向外围卫星区域扩展的趋势，这些区域逐渐成为新的增长极。 2025年，在与平阳省及巴地—头顿省行政合并后，胡志明市房地产市场的供需结构及价格体系迎来重要转折。原本作为“卫星区域”的板块，正逐步转变为核心供给来源，有效缓解了中心城区土地资源紧张及长期存在的法律审批压力。 库存自2024年第四季度起大幅上升，成交量自2023年低位有所改善。然而，成交量增速低于供应增速。 预计未来2–3年，将有约300个符合销售条件的项目进入市场，合计推出约108700套住房，带来较大规模的新增供给。 预计在2026–2027年期间，河内未来新增供应将继续维持在每年超过3万套新上市公寓的水平。 2025年南部地区新增供应（包含原平阳省及巴地–头顿省）较2024年实现翻倍增长，预计2026–2027年新增供应将继续改善。 价格在经历快速上涨后预计将趋于放缓 1.河内市场河内一级市场价格（Primary price HN）在2023–2025年期间实现显著上涨，年均增速达20%–30%。然而，在2026F–2028F预测阶段，价格增长预计 将趋于稳定：•新增供给充足：未来两年新建公寓供应预计将维持在每年3万套以上，主要受益于法律瓶颈逐步解决以及外围区域保障性住房项目的推出； •涨幅趋缓：在经历前期快速上涨（2025年底价格已升至约8000万越南盾/平方米以上）后，市场进入消化阶段。预计2026年一级市场价格涨幅约为+6%，明显低于此前水平；•二级市场：高杠杆投资者面临获利了结及资金结构调整压力，对价格上涨形成一定抑制。 2.胡志明市市场：在资金流入带动下实现更强增长动能与河内市场趋缓不同，胡志明市在预测期内展现出更为稳健且略显加速的增长趋势： •资金流动效应：随着河内房价处于较高水平，部分投资资金开始转向胡志明市，该市场当前仍处于价格积累阶段，具备更大的上涨空间； •区域经济驱动：行政规划及区域整合带来的经济发展，支撑了真实住房需求。预计二级市场价格将保持6%–9%的年均增长，反映出投资者对市场流动性的信心；•利率政策支持：胡志明市开发商积极与银行合作（如ACB、Vietcombank等）推出优惠按揭利率方案，以缓冲利率上行压力并维持一级市场销售 节奏。Average price in HCMC 基础设施升级成为推动住房需求增长的关键动力 机遇：基础设施驱动房地产市场进入新一轮增长阶段 1.跨区域交通基础设施发展包括胡志明市环城三号线、河内环城四号线、机场建设及南北高速公路等重大交通项目的推进，将显著带动周边区域房地产需求。基础设施完善不 仅提升区域互联互通水平，还将吸引产业发展与就业机会向外围区域转移。在北部，海防（HP）、宁平（NB）等河内周边省份将受益明显；在南部，同奈、西宁、平阳等地将成为承接人口与产业转移的重要区域。这一趋势 有助于推动区域经济均衡发展，并缓解核心城市人口过度集中问题。具体来看，河内西部及北部区域凭借与市中心日益改善的连接条件，将持续吸引购房需求；而在南部，扩展后的胡志明市区域（包括平阳、巴地–头顿）以及同奈、隆安预计将成为增长最为强劲的区域。 2.城市内部交通基础设施改善城市内部交通项目的发展（如河内环城2.5线）将进一步提升城市景观及房地产价值，同时加强外围区域与核心城区之间的通达性，从而带动内城及 近郊房地产市场的价值提升。 机遇集中于头部开发商：具备稳健财务基础的企业更具优势 •当前房地产市场普遍面临资金流动性紧张及融资渠道受限的问题；•利率上行亦对购房需求形成抑制，使得新项目开盘销售面临更大挑战；•部分企业通过出售项目或土地储备以缓解资金压力，虽有助于短期安全，但需以牺牲长期增长潜力为代价。在土地价格持续上涨的背景下，未来10年低成本获取土地的难度将显著提升。 总体来看，在当前行业环境下，具备资金实力及项目执行能力的头部开发商将更有机会把握新一轮增长机遇。 2025–2026年新开工/竣工的重点交通基础设施项目 免责声明 本报告的评估是负责编制本报告的分析师对证券代码或者发行机构的个人观点。本报告仅供参考，投资者不应将其视为证券投资咨询内容以做出投资决定，投资者要对自己的投资决定承担全部责任。国泰君安证券（越南）股份公司对因使用本报告的全部或部分信息或本报告所提到的意见而导致的任何损失或被视为受损失的事件不承担任何责任。 负责编制本报告的分析师根据研究的质量和准确性、客户的评价、公司的竞争力和收入等不同因素收到报酬。国泰君安证券（越南）股份公司的总经理、专员、员工可以与本报告所涉及到的任何证券或相关的任何投资款项具有关系。 负责编制本报告的分析师努力根据发布时被视为可靠的信息资源进行编制本报告。国泰君安证券（越南）股份公司不宣称、承诺、确保其的完整性和准确性。本报告中的观点及预测只反映负责分析师在报告发布时的观点，不能视为国泰君安证券（越南）股份公司的观点。另外，本报告可调整而未经提前通知。 本报告的唯一目的是根据其在所在地发布的国家的有关法律和规定向在越南境内外的国泰君安证券（越南）的机构投资者及个人投资者提供信息。其用途不包括为任何国家的任何证券提出买入、卖出或保持的任何推荐。本报告中的观点和推荐不考虑到各投资者的具体目标、需求、战略与背景的不同。投资者应晓得可能将出现利益冲突，影响本报告的客观性。 本报告的内容包括但不限于推荐内容，其不是投资者或任何第三方要求国泰君安证券（越南）股份公司和/或负责编制本报告的分析师为投资者或任何第三方履行关于其投资决定的任何义务的依据。未经国泰君安证券（越南）股份公司的授权代表的书面同意，任何对象不得以任何用途进行复制、出版或发布本报告。引用时须要注明来源。 GTJA证券（越南）–研究部 武琼如 吴妙玲 Research Analystnhuvq@gtjas.com.vn(024) 35.730.073-ext:702 Research Analyst