2026 中国：城市更新专题研究报告

远翔神思咨询·产业研究中心 目录 一、当前国家界定的城市更新内涵和模式..........................................................................31、国家界定的城市更新核心类型与三类模式划分逻辑...........................................32、从模式分类到行动升级：2026年的实践转向....................................................13二、全国存量待更新的老旧小区、城中村、老旧管网等主要载体和规模...................151、全国存量待更新核心载体规模：老旧小区、城中村与老旧管网的2026年全景图...........................................................................................................................................152、综合判断：存量不是静态数字，而是动态释放的“需求蓄水池”.....................18三、“十四五”及2030年城市更新量化目标................................................................201、“十四五”及2030年城市更新国家量化目标体系已全面成型，政策锚点清晰、节奏分层明确.......................................................................................................................202、2025年收官之年进度扎实，但结构性缺口仍存，任务重心正发生实质性转移213、2026年进入“后目标时代”，政策逻辑已从追求数量达标转向追求质量跃升与机制创新...............................................................................................................................22四、城市更新项目的主要实施主体分析...........................................................................24五、城市更新上升为国家战略的关键政策节点...............................................................271、国家层面将城市更新上升为国家战略的关键政策节点.....................................272、2025–2026年政策风向的实质性转向..................................................................29六、城市更新产业链上下游关键环节...............................................................................341、前期体检与顶层设计：城市更新的“健康筛查”与战略锚点.............................342、策划设计与方案编制：多维协同下的高门槛智力服务.....................................363、建设施工与材料供应：从粗放建造到精细再生的供应链重构.........................374、资产运营与智慧治理：从项目交付到价值永续的范式跃迁.............................38七、城市更新细分领域新需求领域的增长点...................................................................401、加装电梯进入规模化落地攻坚期，市场空间超2.6万亿元..............................40 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 2、燃气及供水老旧管道迎来集中更换窗口，近10万公里老化管网加速出清...413、地下综合管廊建设迈入“养管+智管”新阶段，投资强度与运维深度双升级...424、既有建筑能效改造进入强制达标倒计时，2027年前完成能效达标成硬约束435、消防与安防系统智能化升级提速，电动车安全驱动消防设备强制采购.........46八、数字化、绿色化、适老化三大趋势正系统性重构行业标准与交付要求...............481、数字化：CIM平台与城市体检从技术工具升维为强制性前置基建.................482、绿色化：超低能耗与光伏屋顶从倡导性目标转为硬性验收指标.....................563、适老化：全龄友好空间从功能补充升级为法定设计义务与运营责任.............584、三重趋势交汇：催生全新项目评价体系与主体责任重构.................................60 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 一、国家界定的城市更新内涵和模式 1、国家界定的城市更新核心类型与三类模式划分逻辑 （1）城市更新的法定内涵与基础分类体系 根据2026年最新发布的城市更新分类体系整体框架，国家层面已系统确立城市更新的双重分类维度：基础分类以“更新对象”为轴心，主题分类则从更新模式、空间尺度、更新主体和更新政策四个关键维度展开。在基础分类中，城市更新被明确划分为居住类、工业类、商业办公类、公共设施类、公共空间类、历史文化保护更新以及综合区域类七大类型，覆盖36个中类，构成全国统一的实施指引体系。该框架并非泛泛而谈，而是直指功能空间差异——例如居住类更新具体涵盖城中村、棚户、职工住宅与历史风貌民居；工业类更新聚焦老旧厂房与低效产业园区转型；历史文化保护更新则按面状（名城名镇名村）、线状（风貌道路/河道）和点状（文保单位/历史建筑）三级形态精准施策。这一体系已嵌入2024年住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》的执行要求中，成为地方政府编制实施方案的刚性依据。 （2）三类核心更新模式的本质区分 国家对城市更新的实践路径，已超越早期“大拆大建”的单一逻辑，形成以拆除重建、有机更新、综合整治为支柱的三元结构，其划分标准并非主观偏好，而是基于物理干预强度、产权变动深度与资金回报机制的根本差异。拆除重建类以推倒重来为核心特征，保留少量点状建筑并进行增量开发，土地使用权与用途通常发生实质性变更，融资模式高度类同传统地产开发，典型应用于棚户区改造或旧工业区整体转型。有机更新类则坚持“留改拆并举”，强调对既有建筑主体结构的基本保留，仅通过功能置换、环境微调与品质提升实现价值再生，土地权属与用途大多维持原状，投资方式正加速向基金化、信贷化与运营证券化演进，广泛适用于历史文化街区活化与旧商业区能级跃升。综合整治类最显 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 著的边界在于“不涉及大规模改建”，聚焦老旧小区管线翻新、加装电梯、绿化补植等非结构性改善，土地性质、权利主体及建筑面积均无变化，财政资金主导、公益性突出，是政府托底民生底线的关键抓手。三者并非平行选项，而是动态适配关系：2026年深圳已将90%的旧改项目转向拆除重建，但近年同步加大城中村成批租赁化等有机更新尝试，印证了模式选择取决于区域发展阶段与资源禀赋。 （数据日期：2025-04-19） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） （3）模式划分背后的治理逻辑与政策约束 三类模式的制度化区分，本质是国家对城市发展模式的顶层设计调整。2021年住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》首次划出硬性红线：更新单元内拆除建筑面积不得大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。这一约束直接催生了有机更新与综合整治的规模化落地——2024年北京推进20个城中村改造项目、上海启动15个同类项目时，均明确要求将拆除比例控制在政策阈值内，更多采用整治提升与拆整结合的复合路径。 政策导向也深刻影响资金流向：拆除重建依赖房企二级开发销售回款，综合整治主要靠财政拨款与专项债，而有机更新则探索出“建设信贷+运营证券化”新路径，如广州2025年试点的旧厂房改造REITs，即以稳定租金收益为底层资产实现资本退出。更关键的是，三类模式对应着截然不同的参与主体生态：拆除重建由地方国企主导一级做地收储，市场化房企聚焦二级开发；综合整治由街道办联合社区组织推进；有机更新则催生了设计咨询公司、轻资产运营方与村集体合作的新联盟。这种分工不是权宜之计，而是2024年住建部、财政部联合印发通知中强调的“推动管理主体、实施主体、物权主体协同治理”的制度性安排。 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） 远翔神思咨询主营：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内专项）等。周女士159-6455-6901（微电均可） （数据日期：2024-02-25） 2、从模式分类到行动升级：2026年的实践转向 进入2026年，三类模式的边界正在发生实质性融合与升维。一方面，“拆整结合”已成为超大特大城市城中村改造的主流选择——既拆除安全隐患严重的危房建设保障性住房，又保留历史肌理进行立面整饰与业态植入，深圳2025年实施的60个城中村