房地产行业重大事项点评

房地产2026年05月24日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 新房库存减少了吗？ 华创证券研究所 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 事项： 2026年1-4月房屋新开工面积13900万平方米，下降22.0%，房企新开工意愿仍然较为低迷。 评论： 80城新房总量库存在减少，但新房库存下降速度远小于供应面积下降速度，新房库存去化周期也在增加。1）从我们监控的80城新房新增供应来看，2026年1-3月80城月均新房供应面积761万方，较2021年下降79%，而80城库存面积4.5亿平，较2021年底下降15%。2）新房月均去化速度放缓，导致库存去化周期拉长至34个月。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 虽然城市整体库存下降，但房企拿地关注的城市“有效”库存是在增加的，房企拿地舒适度依然没有明显改善。1）什么是城市的“有效”库存？由于近年来房地产市场调整，核心城市外围区域由于产业、人口兑现不及预期，市场热度下滑速度较快，外围库存去化速度慢；但城市核心区域仍保持相对旺盛的购房需求，房企新增的土地投资开始转向核心城市核心区，对于拿地投资而言，核心区新房库存更有参考价值。2）虽然城市总量库存在减少，但由于地方政府供地偏向于城市核心区，从而导致房企重点关注的城市核心区有效库存增加，房企拿地舒适度依然没有明显改善，我们重点拆解了当前京沪的新房库存以说明该现象。 1、上海：中心城区新房供应占比提升至26%，库存上涨至201万方，部分区域形成供给“堰塞湖”。 上海中心城区新房供应占比由2022年的13%提升至2025年的26%，外环内新房库存上涨至201万方，较2023年初上升136%。1）从新房供应来看，2022年以来上海新房供应面积逐年下降，2025年全市新房供应面积516万方，较2022年下滑56%；但中心城区（黄浦、徐汇、静安、虹口、杨浦、普陀、长宁）新房供应面积占比提升，2025年中心城区新房供应面积136万方，占全市新房供应的比例从2022年的13%提升至2025年的26%。2）从外环内新房库存面积来看，2023年以来外环内新房库存面积持续上升，截至2026年4月底约为201万方，较2023年初上升136%，去化周期拉长至12个月。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 部分区域形成供给“堰塞湖”，新房库存去化承压。近年来杨浦区城市更新速度较快，尤其是东外滩板块，由于区位靠近滨江，距离浦东陆家嘴较近，且美团、字节等互联网总部大楼陆续落成，板块看似产业兑现、配套完善、区位优势，理论上新房潜在购买力充裕，但由于近年来供地量较大，需求释放跟不上供给速度，导致板块新房库存快速上涨，根据网上房地产，我们统计了2023年以来东外滩板块新开盘住宅，累计供应住宅7352套，当前有16个项目处于在售/待入市状态；截至2026年4月，杨浦区新房库存上涨至28万方。 资料来源：克而瑞，华创证券 2、北京：中心城区新房供应占比提升至51%，库存涨幅较小，但去化周期29个月 北京中心城区新房供应占比由2022年的36%提升至2025年的51%，中心城区新房库存小幅上涨至429万方，较2023年初上升14%。1）从新房供应来看，2022年以来北京新房供应面积整体下降，2025年全市新房供应面积469万方，较2022年下滑32%；但中心城区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）新房供应面积占比提升，2025年 中心城区新房供应面积239万方，占全市新房供应的比例从2022年的36%提升至2025年的51%。2）北京中心城区新房库存小幅上涨，截至2026年4月底约为429万方，较2023年初上升14%，但北京新房去化速度较慢，中心城区新房库存去化周期达29个月。3）由于北京城六区面积较大，不足以完全作为楼市核心区，我们更聚焦观测海淀区库存的情况，自2024年“924”以来，有11个项目陆续入市，供应住宅6322套，海淀区新房库存快速上升，截至2026年4月底，海淀区新房库存75万方，较2024年“924”前上涨96%。所以2026年海淀区供地计划也相应做了调整，减少新增供应，为库存去化赢得时间和空间。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 城市有效库存增加，房企拿地舒适度下降，2026年1-4月房企投资较为谨慎。1）由于城市新房有效库存增加，核心区域供需关系并没有明显改善；另外，地方政府始终有土地出让金需求，会在购房需求相对旺盛的板块加速供地，这就导致房企每次做拿地决策时，都会担心板块内下一块地的地价、规划条件、适配的建筑规范是不是更好，拿地仍偏谨慎。2）2026年1-4月拿地前十典型房企，除了越秀地产获取广州马场地块，单宗土地地价236亿元外，其他房企拿地金额同比下滑较为明显，拿地金额同比跌幅在34-85%，投资强度维持低位，仅华润置地、中国金茂投资强度超过30%。 由于城市有效库存并未减少，以销定产的开发策略下，房企新开工计划也趋于保守。2025年房屋新开工面积5.9亿平，较2021年下降70%，但在比较低基数的情况下，2026年1-4月房屋新开工面积1.4亿平，同比下降22%；4月单月新开工面积3526万方，同比下降26.6%，较3月新开工面积跌幅扩大9.2pcts。 资料来源：Wind，华创证券 投资建议：国内住宅开发类房企商业模式的本质是土地投资业务：房企的利润来自于各个项目的利润，过去因为项目利润受益于房价上涨，负债端的杠杆比资产端更为重要，而当前面临的是如何保障项目利润，保障资产端收益率。我们认为房企估值提升，来自于拿地舒适度的提升，由于高能级城市当前也在面临有效库存增加，部分区域出现供给“堰塞湖”的情况，从而不能直接推演高能级城市土储占比高的房企给到高估值，我们认为能保持高拿地精准度的公司才能跑出alpha，区域深耕型房企或更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。 风险提示：房地产市场超预期下行，广义财政发力不及预期 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席分析师：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 分析师：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 分析师：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所