植根全球，筑基中国

joneslanglasalle.com.cn 植根全球 筑基中国企业不动产策略护航中企全球化 目录 01全球拓局：中企出海开启新篇章5六大趋势：中企出海进入新阶段6 02 植根全球：中企出海进程中的企业不动产深耕落地11 03 筑基中国：中企全球化背景下的国内市场机会37中国市场：中企全球化战略的坚实腹地38服务生态：中企出海的全链条赋能支撑41协同共赢：出海企业与跨国公司的合作新范式44 结语46 摘要 在全球产业格局深度重构的时代背景下，中国企业全球化进程持续提速并迈入全新发展阶段：以政策升维、价值链跃升为基石，以多元化主体、全球生态布局、生而全球化为特征，以深度本地化为核心锚点。伴随中国企业全球化走向深耕运营，企业不动产已成为支撑全球业务落地、链接内外资源、保障长期稳健经营的关键战略载体。企业不动产的战略价值愈发凸显，选址布局、运营管理及全球统筹能力，直接影响境外经营效率与全球核心竞争力。 基于此，仲量联行结合问卷调研数据、真实企业实践与丰富服务经验，系统梳理海外不动产各典型场景的挑战与启示，并针对不同物业类型提出针对性策略指引。从前置规划、本地化认知、全球化统筹、战略伙伴、数字化驱动与长期韧性等多维度构建中企出海企业不动产战略体系，提出兼具前瞻性与可操作性的实施路径。 同时，中企全球化进程激活了重点出海行业国内办公楼市场的增量需求，也推动出海全链条专业服务生态实现共生发展。这一过程中，香港作为中企全球化的核心枢纽与战略增值平台的作用愈发凸显。另一方面，跨国公司也持续深化在中国的布局，将中国作为全球创新与运营的重要支点，与中国企业构建双向赋能、协同共赢的全新合作生态。 仲量联行以期通过本白皮书，全面梳理中企出海不动产核心诉求，助力企业构建稳健、高效、可持续的全球化不动产战略体系，持续提升全球运营韧性与综合竞争力。植根全球、筑基中国——仲量联行愿协同各方力量护航中企出海落地深耕，实现国内外协同的长期韧性高质量发展。 01 全球拓局：中企出海开启新篇章 在全球化深度重构的当下，中国企业的出海征程正以前所未有的速度驶入全新航道。中国已从全球重要的投资目的地，逐步转型为全球资本输出与产业赋能的关键力量。新的时代赋予中国企业出海新的命题：出海将不再局限于简单的资本输出，而是聚焦能力溢出、生态融合与长期价值创造。 中企出海进入新阶段的六大趋势 当前，中国企业出海正形成以政策升维、价值链跃升为基石，以多元化主体、全球生态布局、生而全球化为特征，以深度本土化为核心的全新发展格局，由此催生了前所未有的企业不动产刚性需求。企业不动产对于中企出海战略的核心价值正在显著跃升，成为贯穿出海企业全价值链的关键支撑，深度融入其全球化布局的每一个环节。 1.政策升维 近年来，各级政府持续强化政策供给，多维度托举企业出海，为其“走出去、扎下根”保驾护航。新一轮出海政策全面升维，以加速各行业、全方位、高质量出海为核心目标，深化制度开放，主动对接并融入国际规则与标准。同时，由政府牵头整合资源，搭建市场运作、多元协同、资源共享的出海服务联盟，构建覆盖企业出海全周期、全链路的“一站式”服务体系。通过分行业、分赛道、分主题的精准专项扶持，提升政策靶向性。同时，政府明确将“海外风险防控体系”纳入顶层设计，打造企业出海“战略安全网”，为企业实现更有韧性、更加稳定的全球化布局提供更坚实的政策与平台保障。除了内地城市之外，香港积极融入国家“走出去”战略，特区政府锐意提升香港作为企业财资中心主要基地的功能，全面增强“引进来、走出去”平台的吸引力，例如成立“内地企业出海专班”，整合投资推广署、香港贸易发展局及驻内地办事处资源，提供从注册设立、税务架构设计到人才签证办理的一站式服务。 在政策有力支撑下，中国企业全球化进程持续深化。商务部数据显示，截至2025年末，中资境外企业已覆盖全球190个国家和地区，对外投资存量连续9年保持世界前三。2025年对外直接投资1,743.8亿美元，同比增长7.1%，规模与增速均保持世界领先水平。 2.价值链跃升 同时，中企出海正不断形成价值导向的转变，并直观体现在海外收并购的产业结构变迁中。2016至2025年间，科技互联网、先进制造及运输、生命科学等高附加值、高技术含量领域的投资占比持续提升。其中，科技互联网领域始终是中企海外布局的重点赛道；先进制造及运输、生命科学等领域的海外投入持续加大，通过技术与资源整合推动产业链向中高端跃升。 中国企业出海已从 “规模优先” 转向 “价值优先”，以科技创新为引擎、向价值链高端攀升，成为新时代中国企业全球化的鲜明主线。这一跃升的核心动力，源于中国科研实力与专利成果转化能力的显著增强。2024年中国国际专利申请量占全球比重达25.6%，超越美国成为全球第一。依托强大科技基础，中国工业竞争力实现了质的飞跃。根据联合国工业发展组织（UNIDO）排名，中国制造业竞争力指数位居世界第二，仅次于德国。 此外，香港的功能定位也正由传统融资平台进一步拓展为高端要素集聚与国际资源配置中心。香港在国际资本对接、知识产权保护、跨境并购服务、科技成果转化以及生命健康产业融资等方面具备独特优势，有效助力内地企业提升全球资源整合能力和价值创造能力。特别是在科技创新、先进制造和生物医药等领域，香港正成为连接中国创新成果与全球资本市场的重要桥梁。 3.多元化主体 4.全球生态布局 中国企业出海正从“点状布局”向“生态协同”加速转型。以新能源整车、光伏组件、跨境电商等领域的“链主”企业为牵引，通过布局海外制造基地与营销网络，带动供应链上下游企业集群式出海，将国内成熟的商业模式与完整产业链系统性输出至海外，在目标市场构建“研发—制造—营销—服务”的全链条闭环。这一模式显著提升了中国企业出海的整体抗风险能力与全球市场竞争力。 中国企业出海已形成全产业链、多类型企业共同参与的多元化格局。行业布局从传统制造延伸至跨境电商、智能制造、生命科学、大文娱、新能源等高增长、高附加值赛道；参与主体既包括这些行业的标杆性大型企业，也涵盖大量加速全球化进程的专精特新中小企业。 尤其值得关注的是，一批本土隐形冠军群体正在加速崛起，他们凭借细分领域的核心技术、产品品质与供应链优势，深度嵌入全球产业链，成为支撑中国产业扎根全球、稳固国际竞争力的关键力量。这类企业聚焦细分赛道深耕细作，凭借过硬的专业能力打通海外市场，在全球供应链中占据重要席位，持续夯实“中国制造”向“中国创造”转型的全球化根基，也为中国企业出海构筑了更加坚实的底层支撑。 在企业战略层面，中国企业出海已从单一业务拓展、市场切入，转向全球化产业生态的系统性布局与深度构建。核心目标不再是短期收益，而是通过全球资源优化配置突破增长瓶颈、分散经营风险，在全球范围内争夺技术、标准与产业链主导权，培育可持续的长期竞争力。这一战略转变在头部科技企业的海外产业投资中尤为明显，近三年其投资兼顾短期业绩与中长期布局，不再局限于自身核心赛道，而是围绕产业链上下游纵深布局，推动生态协同与价值共生。 5.生而全球化 6.深度本地化 “生而全球化”企业从创立之初便具备全球化原生基因，打破了传统“先国内沉淀、后海外拓展”的线性发展路径，以全球市场为起点、全球资源为依托，在全球市场快速布局、跨区域组织协同与本土化深度融合等方面具备突出优势，是中国企业高质量出海的重要新生力量。据相关报告显示，中国的“生而全球化”企业的占比不断提升，尤其以消费电子、新能源车、新消费、生命科学等行业为典型代表。 中企出海已超越早期产能转移、资源获取的浅层逻辑，转向深度融入当地产业链，通过扎根本地、创造价值，与当地构建起“共生共赢”的发展关系。商务部数据显示，截至2024年，中国企业境外雇佣员工总数已超500万人，其中外籍员工达330万人，占比高达65.8%。预计到2026年，境外外籍员工数量将增至约410万人，本地雇佣比例将进一步提升。在本地化经营过程中，中企积极履行社会责任，境外纳税规模持续稳步增长，2020—2024年境外纳税复合增长率达 16.5%，以实际行动助力当地经济发展。 更值得关注的是，“生而全球化”正从一类企业的特质，升级为被行业广泛借鉴的发展思维。越来越多并非原生全球化的中国出海企业，开始主动采纳这一战略思路。例如，手游企业普遍推行全球同步首发机制；新消费品牌以统一的全球化设计打造IP与产品矩阵；SaaS与AI企业从产品设计之初便充分考虑全球合规性要求等。生而全球化，正在从一类企业的特征，演变为一代中国企业出海的共识。 这一趋势也体现在中国对外投资结构的深刻变革中。过去十年，中国绿地投资的规模和占比持续走高，2020年绿地投资首次取代跨境并购，成为中国对外直接投资的主要方式。2025年，中国绿地投资规模达千亿美元，同比增长18%，占总额比重80%。尤其是以汽车、新能源等为代表的先进制造业，通过自建工厂、合资共建、技术授权等多种方式开展绿地投资，在深耕本地市场的过程中，稳步实现从“海外投资者”向负责任的“全球企业公民”的角色跃升。 图05. 02 植根全球：中企出海进程中的企业不动产深耕落地 随着中企出海从“规模扩张”迈向“深度扎根”，全球化战略重心正加速向本地化运营与长期价值创造转移。在“植根全球、深耕落地”的新阶段，不动产作为承载业务实体、融入本地生态、彰显长期承诺的关键载体，其战略价值愈发凸显。 然而，当前多数中企的海外不动产策略仍停留在零散应对、被动响应的初级阶段，普遍缺乏前瞻性规划与系统性部署，导致选址偏差、合规风险、成本超支、运营低效等问题频发。事实上，诸多落地挑战若能在前期通过系统化、专业化的不动产策略予以预判和应对，不仅可有效规避风险，更可转化为差异化竞争优势。因此，构建一套与企业全球化战略高度协同、与海外业务需求精准匹配的不动产战略体系，已成为中企实现高质量、可持续出海不可或缺的核心支撑。 企业海外不动产的落地挑战与复杂困境 当前，出海已成为国内企业业务发展战略的重要组成部分。本次受访企业中高达97%的企业均表示，海外业务扩张对其企业战略具有重要意义。然而，从实际落地情况来看，作为出海业务的重要支撑，多数出海企业的不动产策略仍处于初期探索中，普遍缺乏系统性规划与专业化支撑，这直接导致企业出海项目在落地过程中面临诸多挑战，制约了全球化布局的推进效率与实施质量。 图06. 海外业务扩张对企业战略的重要性评分 海外不动产选址作为出海布局的首要环节，成为困扰出海企业的核心难题。调研数据显示，82%的受访企业在海外不动产选址过程中遭遇实质性挑战。而海外不动产落地的复杂性更使企业的出海计划遭遇众多意外情况：63%的企业表示遭遇过项目整体延期，直接延误了海外业务的推进节奏；52%的企业出现过预算超支问题，进一步加重了跨境运营的成本压力；31%的企业被迫接受次优选址方案或临时方案，为后续生产运营、市场拓展埋下潜在风险；17%的企业面临土地产权、环境等各方面因素导致项目搁置；另有部分企业放弃重资产计划（8%）或被当地叫停、处罚、遭到抵制（7%）。尽管36%的企业目前尚未遭遇上述问题，但明确表示对未来可能出现类似情况深感担忧。这些数据凸显出系统性房地产策略与专业服务支持的缺失，正成为制约中企高效、稳健出海的关键瓶颈。 图08. 不动产落地复杂性引发的非预期结果 Q曾因海外不动产落地的复杂性导致出海计划出现的意外情况（可多选） 图07. 海外选址的难易程度评分 Q贵公司认为海外选址的难易程度如何?（6为困难，1为容易） 无论是通过企业深度访谈，还是基于调研问卷的数据分析，我们都发现中企出海存在许多共性痛点。调研显示，78%的受访企业明确指出，“当地人员响应或反馈延迟”是其在海外开展业务时最常遭遇的痛点。许多企业在国内已习惯于高效、即时的沟通节奏，而在海外市场，受时区、语言、及文化等差异影响，信息沟通效率相对国内而言，普遍偏低，决策链条较长，导致项目推进速度显著放缓。其次，63%的企业将“国内外地产相关惯例差异”列为第二