2026年香港岛甲级写字楼市场展望：从波动走向机遇

2026年香港岛甲级写字楼市场展望 本报告展望2026年，分析了关键需求驱动因素、租⼾趋势和市场风险 。 目录 -中国内地IPO热潮带动多行业租赁需求-金融业扩张与流动性复苏 4新兴趋势-租户需求与租赁动态 -用户转业主 562026年市场机遇2026年各区域甲级写字楼租赁展望 1.摘要 香 港 正 进 一 步 巩 固 其 作 为 一 个 高 信 任 度 的 资 本 与 全 球 金 融 枢 纽 的 角 色 。我 们观 察 到 中 环 及 西 九 龙 的 优 质 甲 级 写 字 楼 成 交 有 所 回 升，预 计2 02 6年 该 类 物 业 的需 求 仍 将 进 一 步 上 升 。当 然 率 先 调 整 资 产 定 位 、积 极 承 接 需 求 的 业 主 ，有 望 实 现租金上行。 对 于 写 字 楼 租 户 而 言 ，主 要 机 会 预 计 体 现 在 以 下 两 类 物 业 中 ：其 一 ，因 大 型 企业 搬 迁 计 划 将 在2 02 8年 前 陆 续 落 实、从 而 出 现 较 大 未 来 空 置 量 的 写 字 楼 ；其 二，位于中环及西九龙以外的同类型优质的写字楼。 刘柏汶 香港区商业物业服务部主管及执行董事 对于业主而言 对于租⼾而言 写字楼升级窗⼝正在收窄：优质写字楼的空置率正在收紧，有意进驻该类物业的租⼾需加快决策与入市节奏，以把握有限机会 。 带装修的办公室⽐⽑坯楼空置期更短：提供装修服务，包括地板铺设、隔间和家具，可能会加快租赁速度 。 稳定胜于不确定性：⻓期租赁可以确保租⾦稳定，摊销资本支出 。 除金钱外补助：提供租⼾更多共享设施并提⾼物业的吸引⼒ 。 走出中环与西九龙核心区：对于更看重性价比而非地段的租⼾而言，中环及西九龙核心区以外的优质资产仍可提供更具吸引⼒与入市机会 。 资产增值：出租率⾼的写字楼可以考虑进⾏资产增值附加⼯程，以支持未来租⾦增⻓ 。 2025年租赁需求摘要 与中国内地IPO活动相关的公司持续增长，带动了对银行、法律和专业服务的需求增加 。财富管理和保险公司正在扩大办公规模，以满足来自中国内地客户日益增长的需求 。与此同时，南向资金大规模流入和更为有利的金融环境使得基金和贸易公司能更积极地进行扩张 。因此，2025年新租约的签约面积已超过续租面积，表明市场需求更加强劲，尤其对新建的高品质办公空间的需求更为旺盛 。 2.市场概览 各区之间的两极分化 中 环 对 高 端 甲 级 写 字 楼 的 需 求 正 在 上 升 ；然 而，由 于 部 分 区 域 存 在 供 应 过 剩，预 计 中 环 以 外 的 非 高 端 写 字 楼在 2026年 的 租 金 将 出 现 下 调 。2025年 期 间，我 们 注 意 到 超 过 50%的 新 租 约 位 于 中 环，若 这 一 趋 势 持 续，中 环 的 空置率将进一步收紧 。这将对上环、金钟及湾仔产生正面的溢出效应，尤其是拥有海景的写字楼 。 写字楼之间的两极分化 我 们 预 计 市 场 分 化 将 在 2026年 进 一 步 扩 大 。2025年 的 甲 级 写 字 楼 市 场 呈 现 出 明 显 的 双 速 格 局，位 于 核 心 商 业区 、具 备 现 代 化 规 格 及 完 善 配 套 的 写 字 楼 持 续 吸 引 稳 定 需 求 及“ 向 优 迁 移 ”的 搬 迁 。与 此 同 时，较 旧 或 非 核 心 的甲级写字楼则因设施限制、楼面使用效率低及位置，则较难吸引追求高性能办公空间的租户 。 3.需求驱动因素(一)中国内地IPO激增带动多行业需求 中国内地企业需求正对香港写字楼租赁市场的多个层面产生积极影响 来自中国内地企业的强劲需求 来 自 中 国 内 地 的 租 户 通 常 寻 求 拥 有 海 景 、气 派 的 大 堂 入 口 以 及 便 捷 连 接 港 铁站 的 办 公 空 间。由 于 与 高 速 铁 路 相 连，中 环 及 九 龙 站 仍 是 最 受 欢 迎 的 选 址。随 着 空置 的 优 质 中 环 办 公 空 间 逐 渐 减 少，企 业 亦 可 考 虑 上 环、金 钟、湾 仔 北 及 铜 锣 湾 等 地区，这些地方仍可提供具海景且租金更具竞争力的写字楼。 此 外，众 多 来 自 中 国 内 地 的 科 技 企 业 及 初 创 公 司 正 将 共 享 办 公 空 间 作 为 临 时 办公 解 决 方 案，并 计 划 日 后 迁 入 传 统 写 字 楼。总 体 而 言，中 国 内 地 企 业 的 业 务 扩 张 已显著推高租赁需求，且预计将持续。李家玲 香港区商业物业服务部经理 财富管理 IPO提振上下游业务需求 2024年，内地资产管理机构的资产管理规模达到3.1万亿港元（同⽐增⻓15%） 2025年上市了118家公司（同⽐增⻓74%）2025年上市募集资⾦约2860亿港元（同⽐增⻓225%） 随 着 中 国 内 地 与香港 联 系日益 紧 密，财 富 管 理 和 私 ⼈银行业 务 中 来自内 地 客户的 业 务 量 显 著 增长。此 外，各大银行已 在 ⻩金地 段 设 ⽴ 财 富 管 理 客户服 务 中心，以满足不断增长的需求 。注：资产管理机构须受证监会（SFC）监管。 2025年，在香港 交 易 所 上 市 的H股 是 主 要 占 比，占 上市 公 司 总 数 和 募 集 资金总 额 的60%以 上 。IPO市 场 的复苏提振了对银行、法律和专业服务的需求 。 科技/初创公司 保险 除 了 公 司 上 市 所 需 的 服 务 外，香港 作 为 中 国 内 地 企 业拓 展 海 外 市 场 的 跳 板 优 势日益 凸 显 。内 地 科 技 公 司 和初 创 企 业 正 在 加 强 在香港 的 业 务 布 局，选 择 规 模 较 ⼩的 办 公 室 和 共 享 办 公 空 间，以 满足未 来 运 营 决 策 所 需的灵活性 。 2025年上半年⻓期业务保险新保费上涨同⽐增⻓50% 保 险 业 也 受 益 于 来自中 国大陆 的 强 劲 业 务 流入。许 多公 司 已大幅 扩 建 其 客户服 务 中心和 运 营 办 事 处，尤 其是在尖沙咀地区，以满足快速上升的需求 。 3.需求驱动因素(二)金融业扩张和流动性复苏 2025年 第 ⼆ 季 度，芝 加 哥 期 权 交 易 所 波 动 率 指 数(VIX)的 急 剧 飙 升 为 股 票 和 衍生品 的 套 利 、分 散 交 易和高频策略创造了大量机会 。全球市场环境为对冲基金和量化交易公司创造了多年来最有利的局面之一。顺 应 这一发 展 势 头，Point72于 同 年 迁 ⾄ 新 落 成 的TheHenderson，彰 显 了 其 致 ⼒ 于 打 造 不 断 发 展 的 亚 太 交易和投资平台的决心。 低，HIBOR利 率 将 进一步 放 宽，从而改 善 了 市 场 流 动性 并 降 低 了 融 资 成 本，⿎ 励 对 冲 基金承 担 更高的 杠 杆和 ⻛ 险 。总而⾔ 之，这 些 因 素 显 著 提 升 了 量 化 基金和多策略基金的业绩和盈利能⼒ 。 在此背景下，Qube Research&Technologies和Jane Street等领先的做市商纷纷启动大规模扩张，在国际金融中心⼆期和Central Yards承组优质甲级办公空 间 。它 们 的 扩 充 反 映 了 不 断 增长的 员 ⼯ 需 求 、日益完 善 的 基 础 设 施 需 求，以 及 对香港 作 为 亚 洲 ⾸ 屈一指的交易中心地位的长期信心。 与 此 同 时 ，越 来 越 多 的 资金从 中 国 内 地 流入 香港 股 市 ，为 市 场 注入新 的 流 动 性 。这 提 升 了 系 统 性投 资 者 的 交 易 量 和 潜 在 收 益 。市 场 预 期 利 率 将 ⾛ 4.新兴趋势(一) 租⼾需求和租赁动态 独特性 ⾼规格 在 写 字 楼 空 置 率 持 续 处 于 高 位 且 新 增 供 应 不 断 的 背 景下，成 功 招 揽 大 型 租 户 的 业 主 取 决 于 写 字 楼 提 供 独 特 价值 的 能⼒。成 功 的 业 主 通 过 运 用 创 新 设 计 以 及 前 瞻 性 的预租策略，来满足大型租户的特定需求 。 租户在搬迁时，会优先考虑具有以下物业特色的写字楼： ESG亮点 大楼特⾊ —高能源效率—⽔利设施—废物减量系统 —高楼面使用率—卓越的大楼管理标准—天花板高度 瑞 银 是 最 早 承 诺 租 用 西 九 龙IGC的 企 业 之 一，承 租 面 积达460,000平方呎，并配备专属电梯大堂及标识 。 大楼设施及配套 租赁条款 资本⽀出补贴 复原 / 交还选项 会议设施 健康 灵活租赁期限 多功能空间或会所 休闲区 提 供 灵 活 的 租 赁 条 款 已 成 为 房 东 满足租户多 样 化 需 求的 最 有 效 ⽅ 式 之一。这 种 定 制 化 的 安 排 还 有 助 于 维 持出租率和稳定现金流，从而减轻潜在租金下降的影响 。 虽 然 中 环 部 分 甲 级 写 字 楼 的 出 租 率 已 接 近 满 租，但 其他 许 多 写 字 楼 的 空 置 率 仍 然 维 持 在10%⾄20%之 间 。为了 留 住 现 有 租户并 吸 引 新 租户，业 主 们 正 不 断 提 升 楼宇的配套设施和增值服务 。 然而，确 定 灵 活 条 款 的 最 佳 平 衡 点 需 要 仔 细 评 估 。业主必须评估物业的运营状况、 租⼾情况和⻓期租赁策略，以 确 定 既 能 提 升 竞 争 ⼒ ⼜ 能 维 护 资 产 价 值 的 最 佳条款组合 。 ⿎ 励 业 主 重 新 规 划 未 充 分 利用的 空 间，以 更 好 地 满 ⾜租⼾需求并提⾼资产竞争⼒ 。 4.新兴趋势(二)用⼾成业主的投资 机 构 型 房 地 产 投 资 者 仍 然 保 持 谨 慎，反 观一些 租户正 在 利用经 济 形 势 好 转 和 写 字 楼 价 格大幅 下 降 的 机 会 购买写字楼自用。 按 交 易 额 计 算，⼗大写 字 楼 交 易 中 有 九 笔 是租户购 买 资 产自 用。过 去 ⼏ 年 写 字 楼 价 格大幅 下跌，大型 企 业 和 机 构 纷 纷 利用市 场 疲 软 的 机 会 购置自 用物 业 。除 了 价 格 优 势 外，拥 有 稳 定 运 营 和充 裕 流 动 性 的 买 家 例 如 法 定 机 构 、银行和 教 育 机构还能更好地掌控自⼰的资产，同时降低未来租金波动带来的⻛险 。 与 此 同 时，李 宁 和 阿里巴 巴 等 公 司 对香港 的长期 发 展 前 景 和自⾝ 的 业 务 表 现 充 满 信心，正 在 投资 办 公 物 业，既用于自 用，也用于 在香港 建 ⽴ 重要 的 旗 舰 办 公 地 点 。虽 然 这 些 收 购 可 能 会 暂 时 造成 某 些 建 筑 物 的 空 置，但 从 租 赁 到 拥 有 物 业 的 更⼴ 泛 转 变 正 在日益 模 糊 租户需 求 和 投 资 需 求 之间的界限 。 “自⽤业主投资⾼规格写字楼” 写 字 楼 投 资 前 景 主 要 集 中 在 核 心 地 段 的高品 质 写 字 楼。随 着 中 国 内 地 企 业借 助香港 的 战 略 位 置 拓 展 业 务 和 国 际 关 系，许 多 企 业 正 通 过 购 置 写 字 楼 作 为区 域 总 部 的 方 式 来 扩大业 务 版 图 。新 建、受 到 市 场 青 睐，不 仅 因 为 其 优 越 的 条件，更因为香港岛上此类的物业选择有限。 对 于 办 公 面 积 需 求 超 过1 0万 平 方 呎 的 企 业 而 言，通 常 更 倾 向 于 选 择 单 层 面积 逾1万 平 方 呎 的 大 型 楼 层 布 局 ，以 提 升 使 用 效