摘要
香港正巩固其作为高信任度资本与全球金融枢纽的角色，中环及西九龙的优质甲级写字楼成交回升，预计2026年需求进一步上升。业主需调整资产定位、积极承接需求以实现租金上行，租户主要机会在于大型企业搬迁计划将释放空置量的写字楼及中环外优质写字楼。2025年新租约签约面积超续租面积，显示市场需求强劲，尤其对新建高品质办公空间需求旺盛。
市场概览
2025年甲级写字楼市场呈现两极分化：中环对高端甲级写字楼需求上升，但中环外非高端写字楼租金预计下调。超过50%新租约位于中环，若趋势持续，中环空置率将进一步收紧，对上环、金钟及湾仔产生溢出效应。写字楼间两极分化扩大，核心区、现代化写字楼吸引稳定需求，而较旧或非核心写字楼较难吸引租户。
需求驱动因素
- 中国内地IPO激增带动多行业需求：2025年内地IPO增长74%，募集资金增长225%，带动银行、法律、专业服务需求增加。财富管理和保险公司扩大办公规模，满足内地客户需求。科技和初创企业将共享办公作为临时方案，计划迁入传统写字楼。
- 金融业扩张和流动性复苏：全球市场环境利好对冲基金和量化交易公司，资金从内地流入香港股市，提升交易量和潜在收益。低利率改善市场流动性，鼓励对冲基金承担更高杠杆和风险，推动量化基金和多策略基金扩张。
新兴趋势
- 租户需求和租赁动态：租户优先考虑具有ESG亮点、大楼特色、健康设施及配套的写字楼。业主提升配套设施和增值服务，提供灵活租赁条款、资本支出补贴等。
- 用户成业主的投资：机构投资者保持谨慎，租户利用经济形势和价格下降购买写字楼自用。近十大写字楼投资交易中九笔为租户自用，大型企业和机构购置自用物业，降低未来租金波动风险。
2026年机遇
租户机遇在于承接大型租户搬迁释放的办公空间及中环外优质写字楼。业主需采取多元化策略提升竞争力，包括资产升级、丰富配套设施、提供灵活租赁条款及配置式办公室方案。中环获取优质办公空间难度上升，业主可利用回暖成交活动实现租金回调。
租金预测
- 中环（核心）：需求强劲，空置率预计下降至个位数，金融行业需求持续，可能出现大规模预租或自用型买家收购。
- 上环：受惠毗邻中环，空置率下降，较优质楼宇租金水平上升。
- 金钟、湾仔北角：无大型新增供应，海景物业需求旺盛。
- 中环（传统）：近期无新增供应，业主需提供更多优惠吸引租户。
- 铜锣湾、鲗鱼涌、黄竹坑：近期落成项目加上新供应，业主或提供更多优惠。
研究结论
2026年香港岛甲级写字楼市场机遇与挑战并存，业主需积极调整策略，租户可关注大型租户搬迁释放的办公空间及中环外优质写字楼。市场分化趋势将加剧，核心区需求旺盛，非核心区需更积极应对。
