2025北京城市更新白皮书

目 录 前 言 一、更新政策4二、项目实施5三、资金支持6四、多元参与6 一、突出服务首都功能，筑牢首都城市发展根基9二、突出人民城市理念，交出人居环境改善民生答卷9三、突出高质量发展，激发提振经济新动能11四、突出文化传承，彰显历史风貌和古都风韵12五、统筹发展和安全，牢牢守住城市基础设施安全运行生命线13六、突出改革创新，打造可持续发展新模式13 一、工作推进面临“高压”推进与“慢热”响应的落差16二、项目实施面临“资金”短缺与“平衡”难题的瓶颈16三、项目运营面临“网红”效应与“长红”发展的挑战16四、政策制定面临“预制”供给与“定制”需求的偏差16 第四章 2026 年重点工作 一、强化专班统筹，健全全链条推进工作机制19二、聚焦组团发展，推动示范项目规模化落地20三、搭建多元平台，深化政企银研协同联动21四、狠抓政策落地，强化政策工具箱集成保障21 前 言 2025 年，北京城市更新工作成效显著，组织体系更加完善，城市更新专项工作小组办公室实体化运作，政策体系更加精细，《北京市城市更新政策激励工具箱 (1.0 版 )》发布并实施；项目谋划走深走实，一批综合化组团项目相对稳定。回顾“十四五”，市委、市政府高度重视，市委城市工作委员会及专项小组强化统筹、强力推进，坚持抓重点、攻难点、促落实，推动各项工作高效有序开展，狠抓项目落实、破解突出问题，符合首都特点的城市更新模式日益成熟。城市更新政策不断深化，全面实施《北京市城市更新条例》，形成 75 项改革创新举措，并结合具体项目优化落地，有效解决了土地提前续期、老旧厂房加层、历史遗留问题解决、建筑规模指标保障等重点难点问题。城市更新实施体系更加成熟，谋划 - 储备 - 实施的链条日益健全 , 政策更加精准有效，有为政府和有效市场无缝衔接，项目推进协同高效。“十四五”时期以北京城市更新联盟为代表的市场主体全面发力、积极参与，在老旧厂房、产业园区、传统商圈和公共空间等领域，实施一批标杆项目，为新质生产力发展提供高品质空间载体，挖掘新消费潜力，营造花园城市建设和美丽经济发展新场景。这些成绩的取得，为“十四五”时期的城市更新工作画上了圆满的句号。 “十五五”开局之年，习近平总书记到北京考察并发表重要讲话，要求抓好老旧小区、老旧平房、老旧管网改造，大力实施城市更新，这是我们做好城市更新工作的重要遵循。2025 年 7 月，中央城市工作会议召开，明确了城市更新是推动城市高质量发展的重要抓手。2025 年 8 月，中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16 号），强调：“激发城市存量资源潜力、科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境”。2025 年 10 月，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，这些都为做好城市更新工作提供了重要遵循。北京市委、市政府高度重视城市更新工作，坚持以新时代首都发展为统领，以北京城市总体规划为指引，以城市更新为重要抓手，切实落实“五个转变”，抓好“七大任务”，科学谋划“十五五”城市发展战略，推动城市更新工作再上新台阶。 第 一 章总体情况 厂房改造项目依托给予老旧厂房加层改造等建筑规模支持政策，项目属于新质生产力，加层部分仅用于放置算力设备，未增加居住人口，增量建筑规模指标不计容，单独备案统计。支持功能混合和复合利用，完善存量建筑功能转换和混合使用正负清单管理制度。正面清单为鼓励转换的功能类型，可适当简化审批事项。东城区美康大厦项目依托正面清单政策将闲置写字楼改造为“城市中心医养结合示范标杆”，实现商业服务业类建筑向社会福利设施的转换，并在垂直层面进行医疗服务功能、居住功能和便民配套设施的混合。 一、更新政策 2025 年，中央出台的城市更新政策更加解渴实用。2025 年 5 月，中办、国办联合印发《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34 号），划定八项重点任务，明确六大支撑保障，为建立可持续的城市更新模式和政策法规明确了总体要求和基本原则。2025 年 7 月，住房和城乡建设部印发《城市更新规划编制导则》，要求各地建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级规划实施体系。2025 年 12 月，自然资源部住房和城乡建设部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226 号）为城市更新提供全链条支持，实行土地混合利用清单管理与微更新许可豁免，设 5 年存量过渡期，支持空闲用地临时利用，优化不动产登记服务，分类处置历史用地问题，提升更新效率。 工业用地先租后让政策，通过“租赁期确权、达产后出让”降低企业初始用地成本。经开区京东方大宗气体站项目通过工业用地先租后让政策，在初期节约成本超 5200 万元，大大缓解资金压力。土地价款核定缴纳政策对改变用途的老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施、低效产业园区项目按土地使用权市场价格的 90％核定土地价款，并允许不改变用途、增加建筑规模后容积率未超过 1.5 的存量低效工业用地，以及改建为保租房的商办、厂房等非居住存量房屋免缴土地价款。房山区中恩云数据中心项目依托优惠政策降低土地成本约 485 万元。土地提前续期政策应用方面，昌平区南口镇八达岭奥莱城市更新项目，依托此项政策在原有商业出让用地基础上采用保留与新建并举模式实施更新，更新后仍为商业用途，高效推进土地证延期手续办理，提升存量商业用地利用效能。 全市加快推进政策落地实施。2025 年 9 月发布《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》，为各类城市更新项目实施提供了可参考借鉴的政策应用实践样本。并在 2026 年 1 月1 日出台《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，系统梳理并发布涵盖规划、土地、资金、产业等领域的激励政策，形成政策合力。 建筑规模保障、工业用地先租后让、土地价款缴纳、土地提前续期等政策都被应用且产生良好的示范成效。海淀区中关村东区改造项目通过预留弹性空间，以应对未来公共服务、安全设施等需求变化。石景山区北重科技文化产业园老旧 审查审批和技术导则方面，我市出台了《北京市城市更新实施方案联合审查管理办法（试行）》《关于优化本市城市更新项目审批服务推动并联办理的工作方案（试行）》等政策文件，明确联合审查、并联办理等工作机制，并发布消防、工业建筑改造等多项低效用地盘活利用相关的标准与技术导则。此外，在数字化服务场景搭建方面，依托网站、新媒体平台，逐步搭建包括政策法规、规划计划、审批流程、标准规范、实践案例等在内的城市更新数字化宣传服务场景；在软硬件条件具备的情况下，探索开发城市更新智慧助手，引入 AI 智能问答大模型，实现问题查询便捷化，增强服务精准性与便捷性，持续优化营商环境。 扎实推进各类城市更新重点项目。稳妥开展平房申请式退租，优先腾退整院，重点开展景山、国子监、西总布胡同、白塔寺片区、棉花片区等项目，完成 2000 户年度腾退任务。推动危旧楼房拆除重建试点扩面，支持群众自主改造，全年启动改建 20 万平方米。做好城镇老旧小区综合改造，落实完整社区和好房子标准要求，加快推进市属项目，支持配合央军产项目，破解混合产难题，完成 600 部电梯加装任务。支持老旧厂房发展先进制造业，推动产业园区更新改造和转型升级。鼓励老旧低效楼宇物业权利人自主更新，引导社会资本参与，强化复合利用。继续推进传统商圈改造提升。实施水、电、气、热老旧管线更新，完成 40 公里综合管廊改造。高标准推动公共空间更新改造，强化屋顶生态景观与休闲游憩功能结合，改善环境品质。 二、项目实施 “十四五”时期，我市率先对标国家要求，明确 8 大类 53 项重点任务。市区两级加力实施，各项工作稳步推进，年度指标任务超额完成。截至目前，《2025 年城市更新工作要点》明确的任务目标已全部完成，28 项量化任务平均完成率达110％以上，其中老旧低效楼宇改造、产业园区腾笼换鸟、改造拓展优质教育空间等3 项任务完成率超200％；“十四五”时期，第一至五批市级示范项目累计滚动推进405 个，项目数量呈逐年递增趋势，区域综合性更新类、产业类、居住类项目占绝对优势；全年城市更新固定资产投资预计达1800 亿元，占全市固投总量约两成，成为扩内需、稳增长的重要抓手。 倡导实施区域综合性更新。围绕完善城市功能、修复城市生态系统、保护传承历史文化和在地文化、强化地下空间综合利用，通过城中村改造、轨道交通站点一体化和小规模、渐进式的可持续更新模式，推动居住类、产业类和公共空间类项目统筹更新，做到整体规划、整体算账、整体平衡，实现更新一片、活化一片、精彩一片。聚焦民生改善，利用闲置低效空间补充和完善区域公服短板，优先配置“一老一小”服务设施，鼓励社区嵌入式服务规范化、规模化、品牌化发展，打造完整社区。聚焦经济发展，开展商圈改造提升，实施园区转型升级，推动产业整合发展，打造活力街区。重点做好“两园一河”项目前期谋划和方案编制，推动东城皇城景山区三期、朝阳区大山子、海淀区中关村东区、丰台区方庄地区、通州区南大街等重点片区。 企业、社会资本共同创新低效用地盘活投融资机制，构建多元化资金保障体系。 持续构建多元化资金支持体系，统筹财政补助、专项奖励、更新贷、产业基金、REITs、经营权质押等多种工具，拓宽市场化融资渠道。首农产业园等 4 单 REITs 项目上市发行，面向民间资本公开推介项目 239 个、总投资约 2350 亿元；首钢园区创新推行“专项债＋政策性金融＋社会资本”组合投融资模式，依托首钢集团 AAA 主体信用评级，发行城市更新相关专项债、CMBS（资产支持专项计划）等金融产品，通过专项债解决基础设施改造资金、政策性金融提供长期低息贷款、社会资本参与产业项目运营，累计撬动社会资本超百亿元。 四、多元参与 联盟聚力搭建协同平台，城市更新周深化全民参与。以“人民城市 有机更新”为主题的第四届北京城市更新论坛暨第三届城市更新体验周，于 9 月至 10 月在海淀区中关村广场举办。活动期间，超 1700 万人次走进更新街区，通过线上投放 500 万元消费券、举办高水平体育赛事等形式，推动文商旅体融合，带动各场景消费总额超 18 亿元，既让市民感受更新成果，也进一步凝聚“共建共治共享”共识，助力城市更新可持续发展。依托第四届北京城市更新系列活动，联盟联动近 200 家央企、市区属企业及民营实施主体深度参与项目申报与落地，全年择优归集225 个城市更新储备项目，通过专家评审、实战 三、资金支持 市级奖励资金连续兑现，激发各区和相关主体的积极性。2024 年北京累计发放城市更新财政奖励资金 8 亿元，2025 年奖励资金力度显著加大，上半年、三季度城市更新奖励资金已下达各区共计 11 亿元，西城区、海淀区、东城区、朝阳区、丰台区、石景山区综合成效位居全市前六。海淀区印发《海淀区城市更新导则（2025年版）》《海淀区城市更新实施指引（2025 年版）》明确统筹安排，重点支持民生保障、公共公益及设施类城市更新项目，同时鼓励申报市级专项资金奖励；鼓励政策性与商业性银行通过产品创新等方式加大信贷支持力度，推动国有银行、国有 遴选树立标杆示范，最终评定 40 个“最佳实践”及优秀案例，覆盖老城保护、产业转型、商居融合、低效空间盘活等多元类型，形成可复制、可推广的实操范式与合作模式。 市区联动、央地协同、片区统筹、联合审查、专家咨询机制全面常态化。打通跨层级、跨部门、跨权属协作堵点，同步建立专项规划管总、街区控规支撑、规划综合实施方案保障的全链条规划传导体系，在全国率先形成完善的城市更新规划顶层设计，以规划引领项目实施，确保更新工作有序落地、精准推进。 推动以责任规划师牵头的“多师”技术力量发挥更大作用。责任规划师、建筑师、估价师、园艺师等专业力量持