城市更新白皮书系列未来人居社区 2第一太平戴维斯未来人居社区 qRwOnNqNnQnOvMtNtNpRnN9PbP8OoMrRpNnPiNqQuMjMpPpM7NpOsNvPpNnPvPmQmP3未来人居社区华建集团华东建筑设计研究院有限公司 4第一太平戴维斯未来人居社区朱兆荣 Siu Wing Chu第一太平戴维斯中国区首席执行官siuwing.chu@savills.com.cn+8621 6391 6688简可 James Macdonald第一太平戴维斯中国区市场研究部 主管、高级董事james.macdonald@savills.com.cn+8621 6391 6688唐华 Shirley Tang第一太平戴维斯中国区住宅销售部 主管、高级董事shirley.tang@savills.com.cn+8621 6391 6688陆云生 Louis Lu第一太平戴维斯华东区住宅销售部 助理董事louis.lu@savills.com.cn +8621 6391 6688朱兆荣 Siu Wing Chu第一太平戴维斯中国区首席执行官第一太平戴维斯衣食住行历来是人们最为关心的民生话题，而“居住”无疑又是其中更重要的命题，据统计国内家庭近七成的财富沉淀在房子中。基于人们对未来美好生活的畅想，更怀着对未来人居社区的憧憬，我们希望以此书抛砖引玉、与大家共同探讨未来人居社区的蓝图。未来人居社区应是个包罗万象的体系，不仅体现在社区环境或户型配置等物质层面，也需照顾到心理健康等以往被忽视的需求。从硬件角度来看，会有更完善和舒适的人性化配置：大小适中的社区规模或更受青睐、避免过大难以管理或过小配置匮乏，更为关注社区内部的人居环境和健康配套，更为聪明的智能化社区管理等。其中有些部分会在疫情的催生下，不久后会加速步入我们的日常生活。在房屋内部，基于家庭结构的改变和生活习惯的变化，传统的格局正在悄然升级，多套房、或者可变户型等设计，正不断迎合人们对私密空间和彰显个性的需求。在软件管理层面，对服务提升的呼声不断提高，并赋予社区文化塑造、定制人文关怀等更多层面的软性内涵，在服务管理和精神需求上给社区注入更多的思想和灵魂。还有对邻里关系的思考，随着国内住宅格局的几经变化，邻里关系曾经从熟悉变为陌生，历史正在回归到对睦邻关系的重新梳理，随着家庭结构简单化，更需要在社区中找到归属感。 同时，在未来的人居中，我们也会思考和环境的相容、对低碳的贡献、突发情况下的社区韧性、与优秀历史建筑相融等各种课题。新的时代正在来临，人们对于未来居住功能的深度思考和不断探索，让人们更清晰地了解到自己想要居住在怎样的社区、环境和空间中。让人与社区的关系更为和谐美好。 5未来人居社区华建集团华东建筑设计研究院有限公司叶锺楠城市更新与历史建筑保护设计研究院常务副院长yzn14483@ecadi.com+86 21 6321 7420宋雷城市更新与历史建筑保护设计研究院 副院长sl0283@ecadi.com+86 21 6321 7420卓刚峰城市更新与历史建筑保护设计研究院 副院长zgf00918@ecadi.com+86 21 6321 7420寇志荣城市更新与历史建筑保护设计研究院城市更新咨询与研究中心 总监kzrh9613@ecadi.com+86 21 6321 7420姚海容宜居建筑设计研究中心主任yhr08013@ecadi.com +86 21 6321 7420马晓琼绿色低碳设计与研发中心执行总监xiaoqiong_ma@ecadi.com+86 21 6321 7420华建集团华东建筑设计研究院有限公司张俊杰 Zhang Jun Jie教授级高级工程师华建集团华东建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师社区是组成城市形态的细胞单元，也是承载国家治理的基层空间。同时社区的建设也与社会形势的变迁有着千丝万缕的联系。我国的社会自新中国建立后经历了从农业时期的“乡土中国”到工业时期的“单位中国”，再到如今现代化的“社区中国”的演变。社区的物质形态和管理体制也随之发生了巨大的变化，从依靠社会伦理自治的传统民居集聚区，到生产生活高度统一的“单位制”社区，再到改革开放后逐步市场化、商品化的“小区制”社区，如今又呈现向多元主体“共建共享共治”发展的趋势。社区形态及其治理在不断现代化、规范化、民主化。虽然在过去几十年间快速的城市化进程中，我国已经累计建设了一批规模较大、品质过关的城市居住社区，使居民的基本生活得到保障。但不可忽略的是，一大批建成时间较早的社区已经或正在“老去”，成为城市中亟待更新的部分。伴随着新理念的不断提出、新技术的不断涌现，以及人们对环境品质要求的不断提高，对社区的更新改造将不再仅仅是对于基础保障设施的完善，如何更多地从“以人为本”的理念出发，满足多元个性化的需求、实践生态可持续的理念、普及智能数字化的应用、培养灵活弹性的应灾能力、延续深层内核的社区文化将成为新时代社区品质提升的重点和难点。自中央提出“实施城市更新行动”以来，各地陆续出台以存量提质为目标的发展指导文件，与片区更新一并，以“小”“精”“微”为特点的社区更新也是各地实施城市更新的重要方式之一。例如，上海于2014年就已率先提出“15分钟社区生活圈”的概念，自然资源部在2021年将其进一步规范化，并向全国推广。毋庸置疑，社区更新将对城市竞争力及整体形象的提升起到同等至关重要的作用。随着时代的发展，社区的内涵正不断丰满，社区更新的实践也在向更广的维度和更深的层次拓展。“未来人居社区”的建构不仅关乎物质环境，也关注居民的精神需求，实现“人民日益增长的对美好生活的向往”。 6第一太平戴维斯未来人居社区目录PART 1 人居社区发展综述PART 2 未来人居社区的综合发展趋势社区的广泛概念社区的发展历程社区的相关政策更新时代社区发展的主要问题未来人居社区的含义人居社区的最新发展趋势幸福健康/人本生态低碳/生态智慧科技/数字创新设计/工具应对突发/弹性价值保护/文化更新时代人居社区的典型案例09121632353737404244474950 7未来人居社区华建集团华东建筑设计研究院有限公司PART 3 5.0未来社区的创新实践与探索PART 4 5.0未来人居展望规划设计策略案例 北蔡楔形绿地（罗山路以西）绿色生态城区更新案例 黄浦区半淞园社区厅西路地块更新案例 长宁区档案馆与周家桥社区文化中心更新开发定位策略案例 TODTOWN天荟案例 华侨城苏河湾案例 建业里案例 锦绣里规划设计趋势塑造多元包容的社区场所打造生态低碳的人居环境保护与挖掘社区人文内核可持续的社区韧性提升集思广益的参与式社区规划运营管理趋势基于住户需求的服务管理升级多元融合的社区文化建立应对不同需求的定制关怀资源整合的社区一体化平台构建5555575962626668707373747575757676777777 8第一太平戴维斯未来人居社区PART 1人居社区发展综述 9未来人居社区华建集团华东建筑设计研究院有限公司“社区”一词来源于社会学领域，多指具有某种互动关系和共同文化维系力的人类群体及其活动领域。1887年，德国著名社会学家斐迪南·滕尼斯（F.J.Tonnies）在其所著的《共同体与社会》（Gemeinschaft and Gesellschaft）一书中最早开始频繁使用“共同体”、“社区”（Gemeinschaft）这一概念。之后，美国学者查尔斯·P·罗密斯（Charles P. Loomis）在翻译滕尼斯的这一著作时，把德语“Gemeinschaft”翻译为英语“Community”，词根来源于拉丁文“Communi”，本意为关系密切的伙伴和共同体。中文的“社区”一词属于舶来词汇，由英文“Community”翻译而来。汉语中虽然有“社”和“区”两个词汇，但二者相互分离，彼此少有联系。直到1933年，老一代社会学家费孝通先生以及部分燕京大学社会学系的学生在引入和翻译西方社会学经典著作时，才将英文的“Community”译成“社区”，并在《社会学概论》一书中对其含义进行详细定义：“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个在生活上相互关联的大集体”。至此之后，“ 社区”一词逐渐成为了我国社会学的规范术语，并沿用至今。在学界定义的基础上，我国政府官方文件对“社区”一词的定义进行了一定简化，其被解释为“聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体”，同时还从行政的角度特别指出“我国目前城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区”，这使得我国的社区含义具有了一定的行政管理意义，是社会治理的基石和基本单元。在2000年中共中央办公厅、国务院办公厅转发的《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》中，第一次以中央文件的形式明确提出“社区空间”的两个维度：一是有明确边界的物质地域空间——在居住过程中产生的具有特定性质的实体空间；二是没有明确界限的心理认知空间——基于居民认同感和归属感的精神认知空间。社区的广泛概念社区的概念 10第一太平戴维斯未来人居社区空间要素社区是一个相对明确、相对稳定、相对独立的地域空间人口要素社区是以一定的社会关系为纽带组织起来的具有一定数量的人口群体公共服务要素社区具有维护公共利益与秩序的公共服务设施与社区组织机构社会要素社区具有各种社会活动与人际互动关系文化要素社区具有一定的社区文化制度要素社区具有共同的社会生活行为规范制度和社区意识心理要素生活在社区中的人们在心理上具有对社区的归属感和认同感社区的基本构成要素及主要特征综上，社区具有地域性、功能性和情感性三大特征。构成社区的基本要素，国内外学 者提出过三要素论、四要素论、五要素论等不同的观点。综合国内外学者的观点，可将组成社区的基本构成要素按照地域、功能及情感三个方面分为以下7点。 11未来人居社区华建集团华东建筑设计研究院有限公司社区的分类从现实情况来看，我国的城市社区分类与经济体制发展具有强关联性，城市社区类型随着计划经济体制向市场经济体制的转变，也发生了清晰可见的变化。总体来说，在改革开放前，我国城市中的社区分类较为简单，一种是在单一经济体制下形成的由各负责单位（党政军系统、国营、集体企业等）管理的“单位社区”；另一种则是由基层街道、居委会管理的街居制社区。80年代改革开放以来，社会形势及社会关系发生了巨大变化，城市社区的类型层次也逐步丰富，具体可见下表：分类维度类型根据社区居民构成结构根据地理区位差异根据居民收入水平等综合因素根据住房形态根据城市发展阶段分类传统居民社区、农转非社区、商住社区和单位社区旧城社区、单位社区、城中村和城乡结合部的边缘社区高档别墅区、上层居住社区、中上阶层住宅区、中低收入工薪阶层居住区、城市贫困阶层与农民工居住区小康居住社区、旧有居住型社区、高级商住型社区、排屋别墅社区和撤村建居型社区。传统式街坊社区、单一式单位社区、混合式综合社区、演替式边缘社区（包括城中村社区、村改居社区和城郊边缘社区）、新型房地产物业管理型社区五种类型。 12第一太平戴维斯未来人居社区社区的发展历程从国内外社区的整体发展历程来看，随着18-19世纪的工业化与城市化所带来经济规模的扩大和人员流动的增强，传统以社会人际关系为主的“熟人社会”迅速转变成为了现代以信誉契约关系为主的“陌生人社会”。随之而来的社会关系“原子化”、传统社会秩序瓦解、社区服务供给能力欠缺、贫困人口增加等一系列城市社会问题，对现代城市社区建设提出了更严峻、更多样、更高标准的挑战和要求。国外社区建设发展概述社区建设最先出现于率先完成城市化的英美等发达资本主义国家，其最早的社区建设活动可追溯到18-19世纪民间自发的社区援助行为，后逐步演化为19世纪中后期的“国家福利制度”。20世纪初，现代意义上的社区发展在英、法、美等国家出现，广泛的“睦邻运动”和“社区福利中心运动”为当时面临种种社会问题的欧美各国开启了一条可行之路。世界上第一座睦邻中心于1884年建在伦敦东区的汤恩比馆；而美国