城市更新白皮书系列未来人居社区savills#ECADI第一太平版维斯 宋家人居社区太平能造斯savills一太平双维用朱兆荣SiuWingChu第一太平截维斯中国区首席执行官衣食住行历来是人们最为关心的民生居环境和健康配套，更为聪明的智能历史正在回归到对睦关系的重新梳话题，而“居住”无疑又是其中更重化社区管理等。其中有些部分会在疫理，随着家庭结构简单化，更需要在要的命题，据统计国内家庭近七成的情的催生下，不久后会加速步入我们社区中找到归属感。财富沉淀在房子中。基于人们对末来的日常生活。在房屋内部，基于家庭美好生活的畅想，更怀着对未来人居结构的改变和生活习惯的变化，传统同时，在未来的人居中，我们也会思考和环境的相容、对低碳的贡献、突社区的懂憬，我们希望以此书挑砖引的格局正在情然升级，多套房、或者玉、与大家共同探讨未来人居社区的发情况下的社区韧性、与优秀历史建可变户型等设计，正不断迎合人们对蓝图。未来人居社区应是个包罗万象筑相融等各种课题。新的时代正在来私密空间和影显个性的需求。临，人们对于末来居住功能的深度思的体系，不仅体现在社区环境或户型在软件管理层面，对服务提升的呼声考和不断探索，让人们更清晰地了解配置等物质层面，也需照顾到心理健康等以往被忽视的需求。不断提高，并赋予社区文化望造、定到自己想要居住在怎样的社区、环境制人文关怀等更多层面的款性内涵，和空间中。让人与社区的关系更为和从硬件角度来看，会有更完善和舒适在服务管理和精神需求上给社区注入谐美好。的人性化配置：大小适中的社区规模更多的思想和灵观。还有对邻里关系或更受青味、避免过大难以管理或过的思考，随着国内住宅格局的几经变小配置医乏，更为关注社区内部的人化，邻里关系曾经从熟悉变为陌生，第一太平戴维斯朱兆荣装SiuWingChu唐华 Shirley Tang第一太平戴维斯中国区第一太平戴维斯中国区首席执行官住宅销售部主管、高级董事siuwing.chu@savills.com.cnshirley.tang@savills.com.cn+8621 6391 6688+8621 6391 6688简可JamesMacdonald陆云生Louis Lu第一太平戴维斯中国区第一太平戴维斯华东区市场研究部主管、高级董事住宅销售部助理董事james.macdonald@savills.com.cnlouis.lu@savills.com.cn+8621 6391 6688+8621 6391 6688 末来人居社区5华建集图华东建筑级计研究院有限公司ECADI张俊杰ZhangJunJie教授级高级工程师华建集团华东建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师社区是组成城市形态的组胞单元，也是中，我国已经累计建设了一批规模较大、发展指导文件，与片区更新一并，以承载国家治理的基层空间。同时社区的品质过关的城市居住社区，使居民的基本“小”“精”“微”为特点的社区更新建设也与社会形势的变迁有着千丝万绩生活得到保障。但不可忽略的是，一大也是各地实施城市更新的重要方式之一。的联系。我国的社会自新中国建立后经建成时间较早的社区已经或正在“老去”，例如，上海于2014年就已率先提出“15历了从农业时期的“乡土中国”到工业成为城市中函待更新的部分。伴随着新理分钟社区生活圈”的概念，自然资源部时期的“单位中国”，再到如今现代化念的不断提出、新技术的不断涌现，以及在2021年将其进一步规范化，并向全的“社区中国”的演变。社区的物质形人们对环境品质要求的不断提高，对社区国推广。毋康置疑，社区更新将对城市态和管理体制也随之发生了巨大的变化，的更新改造将不再仅仅是对于基础保障设竞争力及整体形象的提升起到同等至关从依靠社会伦理自治的传统民居集聚区，施的完善，如何更多地从“以人为本”的重要的作用。到生产生活高度烘一的“单位制”社区，理念出发，满足多元个性化的需求、实践随着时代的发展，社区的内涵正不断丰再到改革开故后逐步市场化、商品化的生态可持续的理念、普及智能数字化的应满，社区更新的实践也在向更广的维度“小区制”社区，如今又呈现向多元主用、培养灵活弹性的应灾能力、延续深层和更深的层次拓展。“未来人居社区”体“共建共享共治”发展的趋势。社区内核的社区文化将成为新时代社区品质提的建构不仅关乎物质环境，也关注居民形态及其治理在不断现代化、规范化、升的重点和难点。的精神需求，实现“人民日益增长的对民主化。自中央提出“实施城市更新行动”以美好生活的向往”。虽然在过去几十年间快速的城市化进程来，各地陆续出台以存量提质为目标的华建集团华东建筑设计研究院有限公司叶铺桶卓刚峰姚海容城市更新与历史建筑保护设计研究院城市更新与历史建筑保护设计研究院宜居建筑设计研究中心常务副院长副院长主任yzn14483@ecadi.comzgf00918@ecadi.comyhr08013@ecadi.com+86 21 6321 7420+86 21 6321 7420+86 21 6321 7420宋雷寇志荣马晓琼城市更新与历史建筑保护设计研究院城市更新与历史建筑保护设计研究院绿色低碳设计与研发中心副院长城市更新咨询与研究中心总监执行总监sl0283@ecadi.comkzrh9613@ecadi.comxiaoqiong_ma@ecadi.com+86 21 6321 7420+86 21 6321 7420+86 21 6321 7420 来宗人居社区第一太平能维斯目录PART1人居社区发展综述09社区的广泛概念12社区的发展历程16社区的相关政策32更新时代社区发展的主要问题35未来人居社区的含义PART2未来人居社区的综合发展趋势37人居社区的最新发展趋势37幸福健康／人本40生态低碳/生态42智慧科技/数字44创新设计／工具47应对突发/弹性49价值保护/文化50更新时代人居社区的典型案例 末来人居社区PART35.0未来社区的创新实践与探索55规划设计策略55案例北蔡楔形绿地（罗山路以西）绿色生态城区更新57案例黄浦区半淞园社区厅西路地块更新59案例长宁区档案馆与周家桥社区文化中心更新62开发定位策略62案例TODTOWN天荟66案例华侨城苏河湾68案例建业里70案例锦绣里PART 45.0未来人居展望73规划设计趋势73塑造多元包容的社区场所74打造生态低碳的人居环境75保护与挖掘社区人文内核75可持续的社区韧性提升75集思广益的参与式社区规划76运营管理趋势76基于住户需求的服务管理升级77多元融合的社区文化建立应对不同需求的定制关怀77资源整合的社区一体化平台构建 PART1人居社区发展综述 末来人需社区华建泰医车东建的设计社区的广泛概念社区的概念并在《社会学概论》一书中对其含义进行详细定义：社区是若干个社会群体或【【社区”一词来源于社会学领域，社会组织聚集在某一地域里形成的一个多指具有某种互动关系和共同在生活上相互关联的大集体“。至此之文化维系力的人类群体及其活后，”社区”一词逐渐成为了我国社会动领城。1887年，德国著名社会学家学的规范术语，并沿用至今。斐迪南·滕尼斯（FJ.Tonnies）在其所在学界定义的基础上，我国政府官方文著的《共同体与社会》（Gemeinschaft件对“社区”一词的定义进行了一定简and Gesellschaft)书中量早开化，其被解释为“聚居在一定地城范围始频第使用“共同体”、“社区”内的人们所组成的社会生活共同体”，(Gemeinschaft）这一概念。之后，同时还从行政的角度特别指出我国美国学者查尔斯·P-罗密斯(Charles目前城市社区的范围，一般是指经过社P.Loomis）在翻译滕尼斯的这一著作区体制改革后作了规模调整的居民要员时，把德语“Gemeinschaft”翻译为英会辖区”，这使得我国的社区含义具有语"Community"，词根来源于拉丁文了一定的行政管理意义，是社会治理的"Communi"，本意为关系密切的伙伴基石和基本单元。在2000年中共中和共同体。央办公厅、国务院办公厅转发的《民政中文的“社区”一词属于舶来词汇，由部关于在全国推进城市社区建设的意美文"Community"翻译而来。汉语见》中，第一次以中央文件的形式明确中虽然有社"和“区”两个词汇，提出“社区空间”的两个维度：一足但二者相互分离，彼此少有联系。直到有明确边界的物质地域空间，在居1933年，老一代社会学家费孝通先生住过程中产生的具有特定性质的实体空以及部分燕京大学社会学系的学生在引间；二是没有明确界限的心理认知空入和翻译西方社会学经典著作时，才将基于居民认同感和归属感的英文的“Community"译成社区"，精神认知空间。 社区的基本构成要素及主要特征空间要素文化要素上社区具有地域性、功能性社区是一个相对明确、相对稳社区具有一定的社区文化和情感性三大特征。构成社区定、相对独立的地域空间出过三要素论、四要素论、五要素论等不同的观点。综合国内外学者的观点，可将人口要素制度要素组成社区的基本构成要素按照地城、功能社区是以一定的社会关系社区具有共同的社会生活行为及情感三个方面分为以下7点。为纽带组织起来的具有一定数规范制度和社区意识量的人口群体公共服务要素心理要素社区具有维护公共利益与生活在社区中的人们秩序的公共服务设施与在心理上具有对社区的社区组织机构归属感和认同感社会要素社区具有各种社会活动与人际互动关系 分类维度社区的分类类型现实情况来看，我国的城根据社区居民构成结构传统居民社区、农转非社区、商住社区和市社区分类与经济体制发单位社区，展具有强关联性，城市社区类型随着计划经济体制向市场经济根据地理区位差异旧城社区、单位社区、城中村和体制的转变，也发生了清晰可见的变城乡结合部的边缘社区化。总体来说，在改革开放前，我国城市中的社区分类较为简单，一种是根据居民收入水平高档别墅区、上层居住社区、中上阶层住在单一经济体制下形成的由各负责单等综合因素宅区、中低收入工薪阶层居住区、位(党政军系统、国营、集体企业等)管理的“单位社区“；另一种则是由城市贫团阶层与农民工居住区基层街道、居委会管理的街居制社区。80年代改革开放以来，社会形势及社根据住房形态小康居住社区、旧有居住型社区、高级商住会关系发生了巨大变化，城市社区的型社区、排屋别墅社区和撤村建居型社区。类型层次也逐步丰富，具体可见下表：根据城市发展阶段分类传统式街坊社区、单一式单位社区、混合式综合社区、演替式边缘社区（包括城中村社区、村改居社区和城郊边缘社区）。新型房地产物业管理型社区五种类型。 东来人居社区社区的发展历程国内外社区的整体发展历程来看，随着18-19，世纪的工业化与城市化所带来经济规模的扩大和人员流动的增强，传统以社会人际关系为主的“熟人社会”迅速转变成为了现代以信誉契约关系为主的“陌生人社会”。随之而来的社会关系“原子化”、传统社会秩序瓦解、社区服务供给能力欠缺、贫困人口增加等一系列城市社会问题，对现代城市社区建设提出了更严峻、更多样、更高标准的挑战和要求。国外社区建设发展概述社区建设最先出现于率先完成城市化的英美等发达资本主义国家，其最早的社区建设活动可追溯到18-19世纪民间自发的社区援助行为，后逐步演化为19世纪中后期的“国家福利制度"。20世纪初，现代意义上的社区的“睦邻运动“和社区福利中心运动“为当时面临种种社会问题的欧美各国开启了一条可行之路。世界上第一座睦邻中心于1884年建在伦敦东区的汤思比馆；而美国早期的睦邻中心主要是用来帮助新移民尽快融入新环境，提供包括成年人教育、日托中心、图书馆和休闲设施等在内的综合服务。 末来人居社区13社区建设的进一步推广社会的互动，成为国家用以贯彻决5.0-一超智能社会"的概念，将物出现在二战之后，策实施过程、实行社会改革、实现联网、大数据、人工智能和机器人等其发展共经历了四个阶段社会控制和社会整合的基本手段和领域的发展作为实现未来社区建设的1基本单位。重要基础。目前，日本已经开始了对在联合国推动下提出“以社区为基础经过二战后近八十年的发展，世界科“智慧社区建设的前沿探索，如“柏的社会发展运动”之叶智