战略顾问部中国 | 2020年7月2020城市更新白皮书 聚焦社区更新 唤醒城市活力 2 仲量联行前 言在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向 “城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合了文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间进行系统性的更新改造。在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区成为产业和人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。如何对社区进行更新改造，特别是对城市中心区老旧社区的改造，是推动旧城改造，焕发城市活力的核心问题。作为仲量联行“城市更新综合解决方案”的核心模块，本次发布的白皮书将从城市片区更新的视角，聚焦老旧社区更新的六大矛盾，并以案例借鉴形式逐一解析针对各矛盾点应采取的解决策略，旨在为城市决策提供系统化的分析和指导依据。 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力3 从“点状建筑更新”到“片区整体更新” 旧城更新改造的目的不是单纯满足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。近年来，我国片区更新的模式逐渐从“拆、改、留”转向 “留、改、拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。“社区”作为区域功能模块的重要组成部分，是推动片区更新的核心要素，其中老旧社区成为需要重点突破的关键问题。传统的房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。改造模式大规模改造渐进式更新微更新改造范围较大中等小主体政府+开发商政府政府+居民方式大规模推倒重建建筑立面整治；地面铺装等外在样貌局部整治、修缮；注重实用功能费用多少少周期长短短目的以开发商盈利为目的提升老旧社区整体风貌改善社区风貌，注重功能性需求环境改善一次性逐渐逐渐基础设施改善彻底逐渐逐渐文化保护差一般好技术难易程度简单简单复杂 4 仲量联行在对城市中心区域的老旧社区进行了分类和研究后，我们发现，现有的老旧社区存在明显的缺陷与不足。老旧社区分类街巷型老旧社区单位大院型老旧社区商品型老旧社区基本问题 •建筑危破，楼栋设施破旧不堪 •基本社区服务设施匮乏 •消防通道不规范、消防设施不完整 •缺乏公共活动空间和绿地空间 •建筑破旧，楼栋设施破旧 •基本社区服务设施不足，缺少适老设施 • 消防设施及其他市政设施破损老化 •公共空间缺少活动设施，利用率低 •部分楼栋设施老化 •公共服务设施不完备 •养老适老设施不足 • 公共空间活力不足空间特点 •街巷狭窄，密布交织，道路复杂 •底层建筑沿街巷连片密集布置 •小高层穿插其中 •历史建筑点缀其中 •行列式建筑布局，以楼间道路组织交通 •楼栋之间形成条形公共空间 •公共空间形态相似，识别性差 •围合式布局，道路呈环形布置 •有集中大片公共绿化活动空间 •连续的沿街裙楼老旧社区现状问题解析功能问题外环境问题• 缺乏儿童活动场地• 体育空间功能单一• 社交空间严重不足• 教育功能空间缺失• 景观空间使用效率低• 社区公共活动空间局促• 活动场地设施年久失修• 社区绿化用地维护不足• 夜间照明设施缺失严重• 社区安全无法保障• 社区人口老龄化• 设备设施年久失修、环境衰败• 社区更新责任不明、手续繁琐、经费不足、无人牵头组织• 自上而下的更新机制导致居民无法掌握主动权，社区更新停滞问题诱因 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力5 6. 不同参与方利益之间的矛盾社区更新改造工作涉及面广，有不同参与方，其利益诉求不尽相同，在社区更新改造方案的制定中，需要平衡各方利益，这也是长期存在的矛盾。老旧社区更新改造的六大矛盾老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极具复杂性的城市活动。但老旧社区在更新改造过程中也存在着许多矛盾。1. 片区改造和城市功能统筹的矛盾城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离的不利局面。老旧社区的改造需要首先找到自身的功能定位，引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入到城市有机整体中。通过一些建筑改造来承载新的功能，“古老的躯壳内部”重新焕发生机，呈现出新时代的活力。但部分老旧小区在个体改造后，社区外环境仍未改善，与周边城市功能和业态格格不入，缺乏顶层设计和区域统筹。很多社区改造引入的业态未进行深入的市场调研，无法持续经营。不少城市在进行老旧小区改造过程中，往往源于政策试点，更多考虑社区内部的改造，而缺乏考虑社区与周边城市功能的融合和衔接，改造视角存在较大局限。2. 文化延续与城市发展的矛盾同大多数国家一样，城市的发展扩张必定会面临老旧社区更新问题，早期我国的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中往复进行的。随着时间的推进，这种大规模拆建模式的弊端也逐渐显现出来。虽然大部分的人居环境得到改善、当地经济也得到了振兴，但城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆盖，丧失了其独有的特色文化，导致城市空间单调、风貌平庸、居民归属感降低，出现了“千城一面”的状况。4. 有限的资金来源与改造成效的矛盾改造资金的来源是老旧社区外环境改造面临的重大难题，首先是改造总资金上的不足，其来源难以持续；其次是资金在分配比例上的问题，外环境改造所占比例较少，无法满足各类物质环境要素的更新。产生这些现象的原因，其一是我国城市老旧社区改造的资金来源主要以政府财政拨款为主，而需要改造的老旧社区众多，资金来源难以满足改造资金的需求；其二是我国老旧社区改造大多从建筑本体结构改造入手，外环境改造未受到重视，有限的资金来源与外环境品质提升的矛盾一直存在。如何从根源上解决资金问题及利用有限的资金将改造的效益最大化，是目前城市老旧社区外环境微改造所需要解决的关键性问题。3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾老旧社区外环境空间严重不足，致使居民多样化需求难以在空间上全面实施落地。这种现象的主要原因在于：一是为了快速解决城市人口的住房问题，社区建筑在建设初期采取了高密度的建设方式，忽视了居住品质，导致外环境空间不足；其二是社区管理不善，多有私搭乱建的现象存在，私自侵占部分外环境空间归为己用。5. 盈利模式单一和持续运营的矛盾与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供和收费，可以为企业参与社区改造带来更大的盈利空间。但目前社区的盈利模式还停留在比较老旧的模式，通常以收取物业管理费为主，盈利模式过于单一。如何挖掘社区商业与文化价值，成为社区盈利的主要困难点。缺乏盈利模式，无法筹措资金推动社区的良性运营，使得社区更新无法持续。相互独立委派与监督管理与监督辅助辅助相互独立监督服务行政方业主方运营方社区 6 仲量联行借鉴案例： 聚焦六大矛盾的解决策略 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力7 一、片区改造和城市功能统筹的矛盾解决借鉴案例改造背景伦敦金融城边缘区域由于其低廉的租金价格和区域历史沉淀下来的轻工业文化，聚集了一群年轻的初创型企业。2010年，伦敦市政府以及国家层面从产业聚集的角度发掘了该区域的影响力，时任首相卡梅隆于当年年底宣布鼓励引入更多初创型及成熟型的科技型企业，同时也加快对片区更新和社区改造的进度，特别是对历史建筑和老旧社区的功能活化。改造措施政府主导注入新兴产业，重构社区人口和功能：2016年11月，英国中央政府宣布，每年投资20亿英镑资助科技和创意产业发展。产业聚集到生态系统形成，依托成熟完善的配套设施、厚重的历史文化底蕴和便利的交通条件，成功吸引了4500多家企业进驻，汇集了世界顶级科教文卫机构、国际知名高校和科研机构等。该区域逐渐形成以新媒体、创意数字和科技金融三大产业为主导的板块。政府支持引导、运营区域多功能城市服务平台：该服务平台由政府引导并运营，其功能载体虽不大，但运营内容丰富多元，面向该区域白领及年轻家庭人群，极大提升了该区域活力。丰富的空间载体和开放的街道，推动社区复合化和特色化：在老旧建筑上进行艺术创作，给建筑本身带来“可阅读性”，增加其社区活力及新鲜度；充分利用广场及公共空间搭建更多非常态 （快闪式）的零售及餐饮，增加其载体丰富度；由社区政府牵头，在公共空间上打造更多社交平台。激活老城活力 注入新兴产业伦敦金融城边缘区域ClerkenwellShoreditchAldgateCity of London克拉肯威尔（Clerkenwell）：新媒体 - Media区域发展已近成熟，与SOHO互为补充肖尔迪奇（Shoreditch）：创意数字 - Digital阿尔德盖特（Aldgate）：科技金融 - Fintech & Big Data区域发展迅猛，成为数字媒体和创意数字企业的汇聚地区域发展平稳，正成为金融技术企业和大数据专业企业的“大熔炉”集聚城市金融产业资源，引领产业实现全域互动伦敦金融城（City of London）：传统金融 - Finance 8 仲量联行改造背景相较于广州中心区的城中村，仑头村街道环境更为脏乱差，建筑密度极高，除了仑头环路，内部基本只能容纳行人，大量的“握手楼”构成了仑头村的空间形态。仑头村以廉租房、厂房、仓库出租及少量商业服务为主要业态，具有价格优势，但整体产业低端、低效、低利润，价格竞争陷入恶性循环，产业转型升级困难。改造措施根据上位规划和周边重点功能区的发展，仑头村正位于广州科创产业主轴科韵路附近，周边生态环境良好。从城市发展需要出发，仑头村依托“沿轴自生，环轴寄生”的互动发展模式，在租赁政策的大背景下，作为一种“多元租住解决方案”融入科韵路科技创新经济轴。通过承接科创产业，将仑头村社区进行了功能转型，基于青年创客需求供给空间和服务，并以长租公寓为主体媒介，营造居研混合的社区单位，为科创产业提供了低成本的居住和创新服务 空间。承接科创产业 广州仑头村社区微更新仑头村困境产业困境环境困境自身优势环韵路科创走廊区位交通便捷承接科韵路科创轴线及周边创新产业，提供较为低成本的居住和创新空间低成本解决方案功能单元营造基于青年创客需求供给空间和服务吸引人才交流分享以长租公寓为主体媒介，营造居研混合的社区单位居住提升初创空间混合功能农业租客游客创客企业企业租客改造更新资金引入 9 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力社区更新改造工作不应是单点策划，而是整体统筹，以从大区域的融合发展作为思考前提。城市层面 空间治理落实到人地微观层面社区微更新文创介入的社区活力趣生资源集约的复合高效分享品牌性的文化活动事件小微空间的活化再生标志性的核心公共空间功能复合的错时共享小尺度的城市创意家具私有空间的公共增补绿色低碳慢行的系统重构多元参与的地方聚力自治慢行网络的层级拓展多元主体的职责转变社区路网的局部开放自愈途径的多元扩充绿色交通的积极倡导弹性政策的适度扶持内生存量优化从空间管理走向空间治理从自发生长走向精耕细作从空间生产走向地方营造空间供给不足空间品质低下空间人文缺失城市 创新治理物质环境层面心理属性层面政策机制层面空间深度治理精细化、制度化、常态化观点视角问题表征路径选择核心目标背景语境社区层面空间治理高度项目选择需要有 较高的定位 深度方案设计 要有深度， 体现精细化改造满意度社区居民对 改造成效满意 集中度尽可能一次性 解决居民社区 生活的问题4个度社区更新改造的策划和设计要体现1张愿景蓝图在全市和行政区层面，形成社区微更新的蓝图， 制定社区更新改造的战略目标， 重视社区改造与城市发展的功能协调。政府应成立城市级别的社区更新改造工作专题班，完成顶层设计。 10 仲量联行二、文化延续与城市发展的矛盾解决借鉴案例改造背景1991年，巨大的台风袭卷了日本八女福岛地区。借着重整街区的契机，福岛地区于1993年开始探索街区环境整备计划的可能性，并于同年制定了《传统街区景观整备规则》。19