中国城市更新论坛白皮书2022-片区更新统筹主体的作用及机制

⚥㕂㙹䋑刿倝雿㗐涯淼⛼ -中国城市更新论坛白皮书 (2022)《片区更新统筹主体的作用及机制》课题组 研究主持 中国人民大学国发院城市更新研究中心 × 高和资本 课题组联席组长 秦虹 中国人民大学国发院城市更新研究中心主任（原中国住建部政策研究中心主任）苏鑫 高和资本合伙人、中国城市更新论坛主席 核心撰写人员 秦虹苏鑫王柯翔肖超伟汤博深游悦馨 关于报告 Ϥ䌕␈㟂㙾侭䱇Ἁ‡䝒䗶⒘㠈⌄ϥ㝶Ϥ中国⢜⻐㟂㙾岈⠩䝋䝼ἴ ϥ㛽中国人民大学国发院⢜⻐㟂㙾研究中ゑ与高和资本联合课题组发⻑䝒䷉⋥多Ứ研究㍳┘Σ ⽂  ⽂σ⟶䪴均ἉΈ与厝改∖䗭䝒∿ⓚἉ㏏ộσ联合课题组儨䇴⢜⻐㟂㙾䝒㤆ゑ暼题σ㺿∳⢜⻐㟗㠈㟂㙾䝒恉资ή㫯⿝Π⌄⽴⋩㙾Π抟塛㗽㏏Π㟂㙾䞼㣕Πⱬ㚋庽げΠ㘍῏∿⤟䰗课题σ㯯㘉≁σ⻀发⻑  Ỹ⽂⽴㍳┘与  本学㟽ỡ唥Σ⽄὜  ⽂幅σ㲝⽂⟶中国⢜⻐㟂㙾岈⠩Ộ发⻑σ ⿣幅多Ứ䝒⽍㶩屶岈σ䪽㡏㑶⍶ὔ中国⢜⻐㟂㙾䓔岈研究䝒发展和ⱬ廃唋⟾Σ 中国⢜⻐㟂㙾岈⠩㛽䗿⢜⻐㟂㙾楔⢭䝒多Ứ楔奤Π⨂憶㠈㡒和学㟽组侕∿ⓚ发幅䝒栬哳⋷ヵ多Ứὲ㸏⽁Ⓘσ䞼⌛⻀㋞⍭Ἄ⍬ὢⴘσ㲝ⴘ䑾⠈⒐Ῠ人㯯愌␑人㯯σ媔楟䟂㕻䆇⋉抝愌䝌ổ㯯σἉ㸏⭠‡ὗ䟆㍳愡σ㛽中国⢜⻐㟂㙾楔⢭㡏≅〿▛⍩䝒多ỨⶾῨΣ高和资本㛽岈⠩䝒发幅㠈㡒ἙỎσ中国人民大学国发院⢜⻐㟂㙾研究中ゑἈ岈⠩䝒学㟽㏕Ⳋ␣‛Σ 往期报告  ⽂Ϥ⢜⻐䌕␈侭䱇㟂㙾䝒幙⎍和ⱬ㚋庽げϥ ⽂Ϥ⢜⻐㟗㠈㟂㙾  㘍῏∿⤟䝒⢜⻐␕併Ἑ庽ϥ ⽂Ϥ⢜⻐㟂㙾䝒䞼㣕⒘ⱬ㚋庽げϥ ⽂Ϥ⢜⻐㟂㙾ϥỡ唥 ⽂Ϥ⢜⻐㟗㠈㟂㙾⒘⌄⽴⋩㙾与抟塛㗽㏏ϥ ⽂Ϥ⢜⻐㟗㠈㟂㙾䝒恉资ή㫯⿝ϥ 下载链接 中国城市更新论坛 CURF 中国⢜⻐㟂㙾岈⠩㛽中国⢜⻐㟂㙾楔⢭㡏≅〿▛⍩䝒栬䞖⋷ヵ多ỨⶾῨΣ岈⠩὜  ⽂  㟖㋞䮙σᾳЈ⢜⻐㟂㙾ЉἈἉ题σ┆侁幘㠳幘⧨䝒ήỨ⍩抝σ⩐ρ㙾≓ⲇΠ㙾㹖帇Π㙾㝈凋Π㙾䭈曂䰗ήỨ楔⢭䝒⨂憶楇䞼σᾳ⒘⟶⿈䰟岌屯Π㙕⏤⋩㇝Π人⺳㝈凋Π䌷联借Π资ή䱯䓔䰗楔⢭㟗⋩㙾䭏䤂䝒ⱬ㖛㤖⁙Σ㚰┆⒤国朓∖悩依歚σ⒖∓⋔価合国㆓唋⟾⋩㙾σớ岈大ⳝσ㚮暼Ừ婍Σ⟶国≓⧤⧛㠐依㸜䑽⥑ộσ㋞Ἀὔ中国⢜⻐㙾依㸜䝒䪽㡏欿⍶⍩Σ 【理事机构】  㙕⋩ =$JUZMJO9 岌屯联⢜ =(*$=063 懋⻐≛䗭 = ‾ᾣῨ = ⏥ὺ㟥⫍梷Ὠ = ≾䮙㚇 = 㻲㹅人ⳍ= ゅん枔➰ = 䯺Ỏ☔⍯㑵兯 = ⧨〷㍣ = 㚇䶤ⳝ昕 = 高和资本 = 高䗂 = 国⿎旄多 = 国ⳍ资本 = 㴗␨☔Ứ = 傾ⓚ资本 = ‣⻔⺳Ⱳ = ⿦㲓㍣资 = 佰㛭停⊽灧 = 㶡䗭资本 = ␜高呿㙽 = ␜塛塛ゅ = ␜㹴值⟾ = ␜⧝人ⳍ = ␜”枔➰ = Ⲿ⟌ = ⓗⱫ值ỨϺ中国ϻ= ⓗ䨳人ⳍ = ⛗ゅ㍣资枔➰ = Ộ㹅ὲ惨大学岌屯学院⢜⻐㟂㙾₫㍲⋩㙾国朓研究中ゑ = 抟叐⟾ή = 抟借侪 = 旴和枔➰ = 旴㩊㝈⽡ = 咏♪㋞晍借侪䪟㍎ = ⊽ゅ㍣资Ϻ中国ϻ= 㟥岥 = 像数⑐ = ἞⠘ = ἞Ἔ∺ⲡ = 㥴㇁⍮ = 㛜㽞Ὗ = 侁ᾎ䭈曂 = ␥Ỿ枔➰ = ␥ὺ☔Ứ⟾ή☔Ῠ = ⽁ⱗ旄多 = 㜼㷩㙽 = 䔬ⱗ㌍⟾ή = 䡍㇝ゅ = 㺿国朓☔值 = Ụ叐枔➰ = 橤⿎枔➰ = 橤≪₯ㄽ = ⧸⒲⟾ήϺ中国ϻ= 㶾⾅资ή䱯䓔 = ⧷ⱗ歝Ứ枔➰ = 䗾➻Ừ㚇 = ⓚ⋩枔➰ = ⓚ㸜大学 = ổ䪟枔➰ = ổ㟗枔⻐ = Ἀ㛜㘧冀 = 㙕ゑ䭈曂 = 䬁䞩㍣资 = 橧㢝楔Ⳋ⍩㠈㡒 = 㙾㸌∺ⲡ = ₯悌⟾ή = 㛭⽡䭈曂 = ≂Ứ旄多 = 朁∗⧇‾ = 县峈⋩㙾䭈曂 = 䞖䣁中国 = ῦⱰ⺳⠈ = ㈍㜽枔➰ = 幘䪎ήỨ⣈抟 = 㸧㴭⊽㍣⿈岌 = 㰱大枔➰ = 中⢜㙾ήỨ = 中国人民大学国发院⢜⻐㟂㙾研究中ゑ = 中国㏕㘾研究院 = 中㹅 0''*$&;*1= 中联⣈抟 = 中䵼哳≉ℳ⾅研究院 = 䒮㴭㍣资 = 劸⩐枔➰\㏗棁⽝㑠ⓛ ^ 研究单位介绍 中国人民大学国家发展与战略研究院⢜⻐㟂㙾研究中ゑ ⢜⻐㟂㙾研究中ゑ㛽中国人民大学国家发展与战略研究院ộ岌䝒研究㠈㡒ἙỎσ㛽研究㋟国⢜⻐发展幙⎍䝒抛婏㝈⽡⽁ⒾΣ中ゑᾳ㋟国⢜⻐㟂㙾悩∳㙾䝒发展朄㲃Ἀ冚㜽σ≁㶶⢜⻐㟂㙾悕䫙中䝒国朓依歚Π䓔岈㗽㕟Πⱬ廃㫯⿝Π㘍䰤⋩㙾Π㟂㙾㋞㘖䰗抛婏暼题σᾳ中国人民大学ῦ巶䝒学㟽资㽞Ἀ㌦Π人大国发院国家高䮽㝈⽡Ἀ㍍恋σ慎峅䟆≁楔⢭ỡ家Π学僓∿ⓚ⒐与组㋞䝒⧨∑⏤研究➰曭Σ 高和资本 高和资本㋞䮙὜  ⽂  㟖σ劸㋞䮙ᾳ㠳勂⍩὜䗶抟塛抛⤟⢜⻐栰嵚σ⿣楔和㑶⍶中国⢜⻐㟂㙾与ớ⍶ή岏⌆⏤Σ䞼⌛σ高和资本⻀依㋞晍Ἀ国≓楔∖䝒☔Ứ⟾ή䪏⎭兯㠑⣈抟和国≓ớ⍶ή岏⌆⏤䝒⿎㎡僓和㑶⍶僓Σ高和资本⟶☔Ứớ⍶ή楔⢭ㄉ㍣资幓悕  ᾍ∑σ⽄ⱚ㋞ớ⍶ή岏⌆⏤ή▏⏓㎺ $.#4Π䵉 3&*5T 和∺⎭ 3&*5T佴  ᾍ∑σ⢜⻐㟂㙾楇䞼  ỸΣ⟶  ⽂ ⽂悬侻∹⽂她Ộ㹅䯺Ỏ巰依Ϥ中国㌍⟾ή抟塛ϥ㠐ゥ岒ἈЈ人民⻏㌍⟾ή⣈抟 501 Љσ⽂  ⽂悬侻➩⽂她国朓ớ⍶ή⣈抟岒惗㠑⫏㠈㡒 1&3& 岒ἈЈὨ⧸␈ớ⍶ή⣈抟䱯䓔人㩪␣501ЉΣ 高和㟂㙾 高和资本㚥ộ依㸜䰤略╶岰㠈㡒ϖϖ高和㟂㙾σ㛽䗿㘍⽪高併楌暼Π䢳ⓛ院䷉㘧㑖ΠỎ侍ⱬ㖛ỡ家组⿈僚㋞䝒㝈⽡⡙依㸜䰤略㠈㡒Σ㋟Ὰᾳ㍣资Ⳋⓟ䝒依㸜楌暼媠區σ⻴䠎资䱯抟塛ル係和ήỨ悞哳ル係σ与⟾㚇㘍⽪⒘媒⋠岌屯院∿ⓚ合俤⌄⢜⻐䌕␈㟂㙾中Ј⧨⟌ⴐ∶婏䷮Љ䝒䌕␈㟂㙾ⱬ㚋㚇㤖Σ㋟Ὰᾳ䌕␈㟂㙾䝒ⱬ㚋唋⟾Ἀ㤆ゑ䞼㣕σᾳỡỨ⏤䝒依㸜楌暼╶岰㟛⍯和ⱨ⌄⏤䝒资㽞⒘资本ⳇ㑳Ἀ⻐⠈⿣楔σ⟶㘍⽪和䨌Ῠ资本⒘ήỨ⍩抝Ἑ曂⮏㑳⢜⻐㟂㙾䝒合㤳㥏Σ ㋟Ὰᾳ㎩⿣䨌Ῠ资本ΠήỨ资㽞ἈⳊⓟσἈ⢜⻐䌕␈㟂㙾ⱬ㚋㒞⏓㎺ϖϖ抟塛庽げ岌屯⍭凋Ứハ䰤⋠㍣资ή▏㸙䱥䝒Ј依㸜⟌ⴐЉ⽄⁍Ἑ⒮⍮唋‛὜㟂㙾␣∑ỡ楇媒⋠ἙỘσ〰㋞Ј䰤媒䱥Ỏ‡⏤Љ䝒ή▏依㸜䰤略和㟂㙾ⱬ㚋㚇㤖σ勂⍩⢜⻐㟂㙾多⍶䝒Ⓗ㏏侻ⱬ㚋σ⍷⍩中国㙾⡙⢜昕⏤⿈岌发展和高巶抝䝒㘍῏合Σ 䒸鎊 㙹䋑晙⼓絡皂刿倝僽㙹䋑刿倝劢勻涸⚺崨馋⸷կ劥灇瑕䫣デ黽䗄꡼곿㼋ぢ ⽰ 㹊倶晙⼓絡皂刿倝靆勻絡皂 絡皂⚺⡤〄䮦➊⛎⡲欽㥵⡦〄䮦⡲欽 㔐瘷㥩鵯❈꡼곿僽晙⼓絡皂刿倝䧭餕涸Ⱒꝶ䨾㖈կ 基本结论 统筹主体除了作为城市更新前期规划实施方案编制的主导方，还需要承担在更新实施全过程中，统筹多元参与主体的各项分工，为各方平衡分配利益，更是确保更新蓝图科学有效，能够担当可持续实施落地的关键角色。当前阶段，政府建设类公司较为适合作为统筹主体进行城市片区统筹更新，如：地方政府平台类公司、建筑类央国企、综合型建筑规划设计院等。 片区更新统筹主体主要承担以下六方面任务：组织片区城市体检、组织研究确定更新定位、识别划定片区更新范围、组织编制更新规划、组织编制更新实施方案、吸引市场专业化力量参与更新。通过与政府合作成立管理平台、实施更新全周期管理和服务，以专业化能力统筹各方等方式发挥统筹主体的作用。 统筹主体要发挥好统筹作用，关键之一是在城市更新实施行动前，要以 " 策规算一体化 " 的统筹模式进行大片区统筹和小单元作战的谋篇布局，做好空间图层和经济图层等多图层全要素的综合统筹和实施方案编制，制定国有资本引导、社会资本参与、资产管理提升的资金进入和退出路径。统筹主体通过完成统筹策划、规划、资金和运营等“四个统筹”和建立城市大账、单元总账、项目子账和合作分账等“四本账册”，形成“策规算一体化”统筹创新模式。 目录 痦♧畎խ烁㹁鷓㹆涸絡皂⚺⡤僽灶鍒㙹䋑晙⼓刿倝ꦼ곿涸Ⱒꝶ  խխխխ 㹊倶㙹䋑晙⼓絡皂刿倝涸䠑⛐խխխխ 㹊倶㙹䋑晙⼓絡皂刿倝涸ꦼ挿խխխխ 灶鍒㙹䋑晙⼓絡皂刿倝ꦼ挿涸Ⱒꝶխխխխ 絡皂⚺⡤涸烁㹁垷䒭⿺Ⱖ♸㹊倶⚺⡤涸Ⱒ禹 խխխխ 絡皂⚺⡤涸⡲欽խխխխ 絡皂⚺⡤〄䮦⡲欽涸劼ⵖ

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⴯倝佟瘻佅䭯 第一章 确定适宜的统筹主体是破解城市片区更新难题的关键 ∨䝒὚␏大㍳┘㏕⋈ Ј⍮ス怺⒦幓大䍇大⢜⻐发展㚇⿝σⱬ㚋⢜⻐㟂㙾多⍶σ⍮〈⢜⻐⣈䤎岌㚋⿈岌σ㌡惮ⱪⴓΠ梵ヵΠ㝈㈵⢜⻐Љσ㛜䤼ὔ⢜⻐㟂㙾㛽中国⢜昕⏤㟸㠳发展䝒㙾㚇ⓟΣ”⿈憶⿈䪟ϨϪ ⓅϤ≁὜⟶ⱬ㚋⢜⻐㟂㙾多⍶中最㰰大㎔大⿈暼题䝒惨䢳ϥ㙕ῄσ悩Ỏ㰳㛜䤼ὔ⢜⻐㟂㙾Ј⠨㏏Њ䘧㘇㎔Ћ⽄ἌΠᾳ₫䘧⋷䗶㒞␕ἈἉЉ䝒㟂㙾㫯⿝Σ⟶侭䱇㫯⿝Ộσ”⿈憶⿈䪟ϨϪ ⓅϤ”㌍⢜Ἧ⿈岌憶≁὜㌜ⱬ㟗⽝㑶悩⢜⻐㟂㙾⺳䝒惨䢳ϥ㙕ῄσ㒞⋈ὔЈ发㏳⢜⻐㟂㙾媒⋠侭䱇䗶Љ⽄㏕⋈Ј㑰䷰悞哳⌛值和∶㸏䫙Ỏ‡⏤㑶悩Љώ ⽂  㟖幓大䍇大⢜⻐䪽㡏䬁㰳㑶悩⢜中㠟㘇惮⺳憶偀䘃媔䘃岫Ῠ屼㒞⋾䝒ρ⢜中㠟㘇惮Јⱬ多㘇惮资抟和媒⋠㏕㣕∶⻐侭䱇Π⟭⟾资㽞␈⢭侭䱇σₑ悩资抟俊合⽁夯Π⍶ハ⽁夯ЉΣ 䗿὜⢜⻐㟂㙾㹗⒘ῥ⧨⧛㠐䝒ή㠑≁䷉σ➮㰲佰侍⟾⠥≓䝒␣楇䞼㟂㙾㛽悕⒉ᾳ₫䘧ἈἉ㟂㙾㫯⿝䝒Ἁ婏ⳇ崯σ⩐㢞Ỹ像㚵⑐␈Π㢞㣙⍬∺㩊㋤戠⽥Π㢞Ỹ像㚵ⳝ␈Π㢞㠯∺∿夥␈䰗䆇䎄㟂㙾Σ—䆇䎄㟂㙾⁍⢜⻐㟂㙾䥜䌕⏤σぎぎ‛值ῦΠ⣈䤎⩋䝒楇䞼ῦ∖づ⋾㟂㙾σ䘧ộ㚮㘖䞘Π⣈䤎⺼䝒楇䞼晍㟭㚮㟂㙾σ䆇䎄㟂㙾ⓜ⢜⻐䌕␈䝒㙕⏤Π⑔Ⓚớ␝峑σ㙾㚵〰崯ớ塛合σỨハ⍭凋ớ夢㑳σ∺∿㟛⍯䝒䢻㡍倈楇枌夳∓䰗暼题σⳊ勂⢜⻐㟂㙾䝒㍣∳与ή⋈㘖㡪ớ䓔㇁Σ➮㰲σⓒ⟾㘍⽪⿎⪙抛媔⢜⻐䌕␈侭䱇㟂㙾σ⑁䭏䤂⟾⠥佰侍䝒朞⌄σ⟶恑大发⟂䝒䌕␈≓σ侭䱇媒⋠ήỨΠⴓ”和∺∿䭈曂䝒㟂㙾Σ⟶⏥ὺ和Ộ㹅䝒⢜⻐㟂㙾㠯⁙中σ懋‡䑾ὔ䌕␈侭䱇㟂㙾䝒䓔ッ与婏㴐σ ⽂  㟖”㌍和⢜Ἧ⿈岌憶␾发䝒Ϥⱬ㚋⢜⻐㟂㙾多⍶Ⓗ⧛⌄依歚ℨ㶣㻓␣Ϻ䯺Ỏ㍇ϻϥ中ἭⳔ悋ⱏ䟏㵖朁⻐和ⱗる䟏合关⻐ 确 定 适 宜 的 统 筹 主体 是 破 解 城 市 片 区更新难题的关键 ᾳ䍇ⱨ⟾⢭Ἀ㌦㍍㎓ᾳ⿎发ἈἉσ悞哳Ἀ恓䝒Ứ⍯σ⴬὜ὙỨ␣‛㋤僓国㟗䎺资∺Ⓠヵ巶σ㛽䍇㱘⻐⠈依哳‡Σ䗿὜⽁Ⓘ䵉∺Ⓠ≅㟗㘍⽪ヵ巶和⻐⠈⴬ヵσ恑Ἀ䉭ㅗ本⟾发展媒⋠和㘍䰤σ凋⧭㍍㎓㘍⽪㍣资楇䞼塛资⍭凋σỢớ␣佽惋㴐䞖⋷䝒⴬ヵσⓚ㛄凋⧭⟶⢜⻐⿈岌楔⢭旌㑳㘍⽪与⻐⠈σ⟶ⓒ⻐␈㜼愛Ⱖ⟶σ䞼⌛憶⋔⢜⻐惗㎷悧Ὡ⽁Ⓘ䵉䝒⿈岌∺ⓆἈ䌕␈侭䱇㟂㙾䝒侭䱇Ἁ‡Σ本䮮卐㚶⟶㑰屶⢜⻐䌕␈㟂㙾ⳇ὜侭䱇Ἁ‡䝒婏㴐σ⋔㡞⢜⻐䌕␈侭䱇㟂㙾䝒枌䆇与暼题σ⽄ᾳ⟾㚇⽁Ⓘ∺ⓆἈ⁙σ屶岈惗㎷侭䱇Ἁ‡䝒惐ⱪヵΣ 惨悕䌕␈㟂㙾ₑ悩㘄䞘⽁夯䝒资㽞侭䱇␝峑㠈⌄⋥ἈⒽ⧛⌄依歚ἙỎΣ䌕␈侭䱇㟂㙾䝒中媐ⴈ⽴σ䭏⋈ὔ䌕␈㟂㙾䝒䍇區σⒽᾳ㟗㘖慍∛ぼ媐ⴈ⽴䝒㟂㙾䥜䌕⏤ᾳ⒘ⱝ媐ⴈ⽴㟂㙾枌ᾳⱬ㚋㖛䰗暼题σ㛽⏤媱⢜⻐㟂㙾〡⌛栰ἂ䝒⧨䪛➾枌䝒㟗⍩㍡㌙Σ 䌕␈侭䱇㟂㙾Ἀ⢜⻐㟂㙾䝒㙾庽げσ≄㟗㘖ⱬ廃σ柎婏合惐䝒侭䱇Ἁ‡Σ䗿὜䌕␈㟂㙾㹗⒘⋾大抝䝒Ⱖ抝资㽞σ侭䱇Ἁ‡柎婏㎳㟗Ỏⱨ䝒资ή资㽞侭䱇凋⍩Π与㘍⽪㵭惨␝凋⍩Π俊合Ứ⍯␝峑凋⍩䰗Σ⟶中国䝒国㆓ộσ≅⧕悧㤅侭䱇凋⍩䝒Ἁ‡Ỏ勺Ἀ≅㟗国资冚㜽䝒⿈岌䵉∺ⓆΣᾳ⟾㚇㘍⽪⽁Ⓘ∺ⓆἈ⁙σ㟎⋫㛽ⓒ⟾㚇㘍⽪Ἀ㍣资塛资⽁Ⓘ僚岌䮙σ  㹊倶㙹䋑晙⼓絡皂刿倝涸䠑⛐ 䌕␈㟂㙾䟂㑳➬⽢ὔ⢜⻐㟂㙾中Ј㏟关㎱䛴Љ䝒䥜䌕⏤暼题Σ⟶⢜⻐㟂㙾中σ䗿὜ⓒ⟾⠥䝒⋫⪙䎄⊃Π媒⋠㠯ῄΠ发展䀪⍩㟗㌎ớⓚσ䀪⟶䝒㟂㙾Ἁ‡Ⱖ⟶䠎Ј㏟关㎱䛴Љ䝒ℌⓟσ➬慍䀪⟶䝒榜朷⟾⠥σớ⋷὜⢜⻐䝒⠕夯发展Σ䌕␈㟂㙾ᾳЈ⟾⠥㌡⏓Љ䝒⺵⩧岌屯σⳔ高“朒⍮ℊ⟾⠥㌡⏓σ惨悕⻐⠈䝒㚇⿝䱥⩋㘖䞘巴Π⊝恉㍣∳巭㎓σ惨悕Ỏ‡⏤䝒⢜⻐㟂㙾ₑ悩⢜⻐䝒⠕夯␝峑发展Σ 从空间规划的角度 从城市经济的角度 䌕␈侭䱇㟂㙾䟆ⳇ὜䆇䎄㟂㙾㟗䠎ₑ悩⢜⻐⍭凋䝒㟂㙾␕併䝒䎺䍇ῦ⎍Σ⢜⻐㟂㙾ớᾓ婏㴐䌷䓔䑽⥑䝒㟂㙾σ㟂婏㴐⢜⻐␈⢭䝒⍭凋抛⤟和␕併㠳Ἀ⢜⻐㶶∳㙾䝒发展⍶⍩Σ㙾⍭