2025城市更新新形态：商业街区的转形与转型白皮书

2025白 皮 书 中国人民大学国发院城市更新研究中心 城市更新新形态：商业街区的转形与转型 目录 前言..................................................................................................................................................4第一章活力商业街区：转型发展情境下城市更新的新形态.....................................................41.1行业发展趋势：中国商业所具的“韧性”与“纵深”...............................................41.2城市更新机遇：活力商业街区的政策红利与市场机遇................................................51.3国家战略需求：活力商业街区对扩大内需的战略价值................................................61.3.1促进区域消费升级................................................................................................71.3.2提高城市生活品质................................................................................................71.3.3提升区域经济活力................................................................................................8第二章内涵与特征：城市更新视角下活力商业街区的新内涵与新特征.................................82.1城市更新视角下活力商业街区的全新内涵...................................................................92.2城市更新视角下活力商业街区的核心特征.................................................................15第三章印象与映像：活力商业街区的典型案例与经验借鉴...................................................23 3.1活力商业街区的典型案例.............................................................................................233.1.1老旧厂区转型型商业街区..................................................................................243.1.2老旧住宅更新型商业街区...................................................................................313.1.3老旧商业转型型商业街区...................................................................................363.1.4老旧街区活化型商业街区...................................................................................433.1.5新规划开发型商业街区.......................................................................................493.2活力商业街区的经验借鉴.............................................................................................553.2.1成效与特点..........................................................................................................563.2.2经验与问题..........................................................................................................573.2.3存在的问题与挑战...............................................................................................59第四章指标与评估：活力商业街区评价的主要维度与量化体系...........................................604.1场景吸引力.....................................................................................................................604.2业态平衡力.....................................................................................................................624.3品牌影响力.....................................................................................................................644.4坪效竞争力.....................................................................................................................664.5社群与服务亲和力.........................................................................................................69第五章从资产到资本：金融工具驱动商业街区价值实现路径...............................................715.1活力商业街区与金融资本的共生逻辑.........................................................................715.1.1存量资产盘活的大资产管理架构......................................................................715.1.2多层次REITs资本退出路径设计（消费基础设施类）..................................745.2中国消费类基础设施REITs的政策演进与制度节点...................................................755.3消费类基础设施REITs典型案例解析..........................................................................76 案例一：华夏华润商业REIT（青岛万象城）............................................................76 案例二：中金印力消费REIT........................................................................................77 结语................................................................................................................................................78 前言 在当前城市发展从增量扩张转向存量优化的深刻背景下，商业街区作为城市活力的关键载体，其转型与升级已成为推动城市高质量发展、促进消费内需、提升居民生活品质的重要途径。本白皮书系统梳理了活力商业街区在新时代下的发展机遇、核心内涵与典型特征，通过对五大类典型案例的深度剖析，提炼出其成功经验与面临的挑战，并构建了一套科学的评价维度和量化体系。最后，展望了以REITs为代表的金融创新工具如何为商业街区的可持续运营提供资本解决方案。本研究旨在为政府决策、城市运营与商业实践提供理论支撑与路径参考。 第一章活力商业街区：转型发展情境下城市更新的新形态 城市更新是一个宏大命题，我们选择聚焦于“活力商业街区”的研究，主要源于以下三重动因。 1.1行业发展趋势：中国商业所具的“韧性”与“纵深” 相较于其他地产业态，我国商业街区展现出独特而广阔的发展纵深。在空间维度上，商业空间展现出无与伦比的适应性。无论是老旧厂区、历史街区还是新建社区，商业业态都能通过创造性转化焕发新生。从成都东郊记忆的工业遗存再生，到上海蟠龙天地的古镇焕新，商业空间打破了传统购物中心的桎梏，实现了与城市肌理的深度交融。这种 “空间再编程”能力，是办公、酒店、公寓等强调标准化和功能性的业态难以企及的，未来十分看好商业空间的更新前景。 在内容维度上，商业业态正从“商品集合”转向“生活方案”提供者。 当下呼应消费者追求体验而非拥有的需求变化，新中产、Z世代和县域市场的多元需求推动商业创新业态，如即时零售、国潮文创和主理人店铺兴起等。商业地产竞争升维至特色化、体验化、场景化阶段，演进路径从单一零售空间转向综合场景，从盒子商场迈向开放式街区，商业空间正在经历一场深刻的价值重构。 放眼国际对比，我国商业更展现出独特的“跨越式发展”特征。我们并未简单重复西方以大型购物中心为主导的老路，而是在强大的数字基础设施和应用创新能力的助推下，商业场景营造、模式迭代、本土品牌价值挖掘和文化自信的塑造等方面，正开启一个充满想象力的新赛场。 1.2城市更新机遇：活力商业街区的政策红利与市场机遇 城市发展进入存量时代，为商业街区的转型提供了前所未有的宏观环境与内在驱动力。 政策支持为商业街区发展奠定基础。随着城镇化进程进入新阶段，城市更新成为推动高质量发展的核心抓手。国家层面陆续出台《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年中办国办34号文）、《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（2024年国务院）等政策，强调“留改拆并举”，鼓励通过REITs、PPP等模式盘活存量资产。地方政府也积极跟进，如上海发布的《上海市城市更新条例》，首创 推出“区域评估+实施主体公开遴选”机制，深圳实施“容积率奖励”，广州设立百亿级城市更新基金等，这些举措在审批流程、规划指标和资金支持上为商业街区更新创造了良好的制度环境。政策红利为商业街区更新注入了坚实的制度保障与广阔的市场机遇