城市更新新形态：商业街区的转形与转型

城市更新新形态：商业街区的转形与转型 城市更新大资管论坛往届回顾 第一届·2017-北京主题：未来的城市更新的美好《城市有机更新·制度创新·金融支持》 第二·2018一北京主题：创新改变诚市技术重构价值《城市更新一一规律·经验·制度·金融》 第三届·2019-广州&佛山主题：证诚市留住记忆让更新创造价值报告：《城市更新的目标与路径》 2021中国城市有机更新与消费场景营造天会城市有机更新一一政企共塑的城市升级之路》 主题：城市回归实处更新协同共生：《城市片区统筹更新的趋势与实施路径》 主题：高质量的创新持续的美好区统筹更新趋势下统筹主体的作用及机制》 主题：迎接资产管理时代心智能存量更新筹更新逻辑下存量盘活与天资管架构创建》 主题：致力经济可持续的高质量城市更新《城市更新新形态：商业街区的转形与转型》 前言 第一一章活力商业街区：转型发展情境下城市1.1行业发展趋势：中国商业所具的 1.2城市更新机遇：活力商业街区的1.3国家战略需求：活力商业街区对1.3.1促进区域消费升级1.3.2提高诚市生活品质1.3.3提升区域经济活第二章内涵与特征：诚市更新视角下活力商 2.1城市更新视角下活力商业街区的2.1.1消费转型推动商业街区升幻2.1.2偏好导向引领场景塑造2.1.3空间与运营机制协同更新2.2城诚市更新视角下活力商业街区的2.2.1较强的可驻足停留性2.2.2具有功能高度复合性与生态2.2.3广泛的内容与场景动态更亲2.2.4明确的结构弹禅性与坪效导尚2.2.5鲜明的城市肌理融合性 31与经验借鉴 33 364145495358586062维度与量化体系 63 65676973价值实现路径 75 计（消费基础设施类）79 82 82-82 84 在当前城诚发展从增量扩张转尚荐量行化的深刻背景下，商业街区作为城市活力白关键载体，其转型与升级已成为动城市高质量发展、促进消费内需、提升居民生活品质的重要途径。本自皮书系统梳理了活力商业街区在新时代下的发展机遇、核心内涵与典型特征，通过对五天典型案例的深度音析，提炼出其成功经验与面临的挑战，并建了一一套科学的评价维度和量化体系。最后，展望了以RS为代表的金融创新工真女为商业街区的可持续运营提供资本解决方案。本研究昌在为政府决策、诚市运营与商业实践提供理论支撑掌与路径参考。 城诚市更新是一个宏大命题，我选择聚焦于“活力商业街区”的研究，主要源于以 1.1行业发展趋势：中国商业所 相较于其他地产业态，我国商业街区 在空间维度上，商业空间展现出 无论是老旧厂区历史街区还发新生。从成都东郊记忆的工业遗间打破了传统购物中心的轻，实程”能力，是办公酒店公寓等十分看好商业空间的更新前景。 品集合”转向“生活方案”提供者。 有的需求变化，新中产、乙世代和县域市场的零售、国潮文创和主理人店铺兴起等。商业景化阶段，演进路径从单一零售空间转向综商业空间正在经历一场深刻的价值重构。 蚀特的“跨越式发展”特征证。 物中心为主导的老路，而是在强大的数字基业场景营造、模式选代、本土品牌价值挖掘一充满想象力的新赛场。 1.2城市更新机遇：活力简业街 城诚市发展进入存量时代，为商业街区动力。 政策支持为商业街区发展奠定基 随着城镇化进程进入新阶段，家层面陆续出台《关于持续推进城文）、《关于进一步盘活存量资产：策，强调“留改拆并举”，鼓励通立也积极跟进，如上海发布的《上海市主体公开遵选”机制，深圳实施“等，这些举措在审批流程、规划指制度环境。政策红利为商业街区更亲 市场需求推动商业街区品质升级 城市更新在横向范围与纵向深能与新需求。主要缘于居民对高品强，为商业街区转型提供了市场动级，为社区商业、邻里中心等业态更新，为文仓创商业、体验式商业等镶，推动商业空间从标准化、同质化 街区在空间利用、业态组合、运营模式上实智能设备与文化内容的深度融合，推动了的转型。如沉漫式体验、数字艺术展览、智统的购物功能，向一个融合科技、文化、体而为打造智慧街区和实现精准运营奠定了坚提升品质与传承文化的综合要求。 1.3国家战略需求：活力商业 当前，扩大内需是驱动经济内循环的要载体，更是激活内需潜替力、提振城 1.3.1促进区域消费升级 活力商业街区是培育消费新场景 2025年10月，党的二十届四中惠民生和促消费、投资于物和投资给创造新需求，促进消费和投资、力和可靠性。随着城市化进程加快费模式创新和经济增长。国家发改建设，促进商旅文体融合。商业街区域首店和文化P等，不断优化供绍生活方式体验的跃迁。 发展观现的重要体现。 于持续推进城诚市更新行动的意见》明确提街区，完善配套设施、优化交通组织、提升消费场景，推动文旅产业赋能城市更新。各进高品质城市生活建设。例如，北京市商务量发展的指导意见》提出到2025年实现各全市建成一批商业繁荣、文化浓厚、特色鲜2023年，浙江省提出建设“高品市、高品质步行街、特色商业街区区）为。在国家顶层设计与地方：实践的同频共振可系统化、分层推进的新阶段。 服务提无升生活适品质。 是以数字赋能推动智慧商圈建设，精准响应发挥城市商圈的弓领作用，激发区域创新活升；三是通过优化社区商业布局，推动街区合，以“微更新”促进城市更新，切实增强 1.3.3提开区域经济活力 活力商业街区成为区域经济齐发展白 区域经济高质量发展是实现中动区域协调发展战略，商业街区正点。例如，上海市提出提升街区商升级，利用低租金“快闪店铺”带增长8个百分点。北京市则通过智慧 活力商业街区以多维仓创新路径为 依托全域旅游规划布局，推动色主题演艺及高端精品赛事，优化聚合与转化效应，为区域经济注入持 内涵与特征：城市更涵与新 在明确了活力商业街区发展的宏观必然性后，需要深入其航理，系统解析其在城市更新视角下所孕育的全新内涵与得以脱颖 2.1诚市更新视角下活力商业街 在新消费浪潮朝和城市治理精细化趋势是一一个以业态组合为核心的商业集聚市体验的复合生态系统。活力商业街它是诚市空间、消费行为与情绪储价值营机制共演的产物。 者为代表的新消费人群，成长于数字与社交自主意识与价值判断能力。他们对情绪价性，使其消费逻辑超越了传统的“物”的获所感”、“社交意义”与“精神共鸣”等非身份认同的表达场、审美趣味的投射地、以 成为核心逻辑。 活哲学和空间组织逻辑，其核心特征是“体共鸣”这意味着传统商业街区依赖的“商取而代之的是以“人”的兴趣与感知为入为支撑，通过情绪连接实现认同构建与黏性泉，从地段优势与业组合，转向了其激发 为生活方式弓擎” 再是城市更新项目中被动嵌入的“配套元“主导引擎”。它通过对消费行为、现对城市“微单元的精细治理，并借助品向建出更具在地性与连续性的空间叙事系统。迈进的深刻转型方向。 2.12偏好导尚领汤景塑造 兴趣偏好成为商业街区流量汇聚 与传统消费时代对刚需”和荆断呈现出强烈的差异性、圈层性多地是因为街区中存在他们关心的人因此，活力商业街区的规划逻 空间策略必领支特兴社群的表 兴趣导向要求街区在物理层面意味着街区内部不应再是餐饮区快闪空间、共享街头、弹性展演、好者、滑板玩家、宠物主理人、读场”和“归属图”，从而实现深度的 内睿运营的核心在于“共创性” 兴趣的持续激活，依赖于街区过与本地创作者、社群组织、文化动接收者，而是参与者、组织者与淀”的循环机制，不仅为街区注入命力的核心。 青感共鸣的升华。 续运转机制并不依赖于机械的功能拼贴或短户之间建立的情感共鸣与价值共生能力。只成为个体精神需求的温柔回应者，成为小具备了穿越周期与潮流变迁的内在韧性与生 2.1.3空闻与运营机制同更新 空间结构从封团效率导尚转尚开 为回应消费行为的情绪性、即可逗留性与场景渗透力”。它摒弃社交广场、绿化生卷、城市缝隙相形态通过激发偶遇、停留、社交等与“人气浓度”，是“可驻足停留格 运营机制从单一一管理主体本转尚多 与空间开放相呼应的是运营权发商或物业公司的“管理”转向面群组织、兴趣团体、内容创作者、者与协调者的角色，从而形成：自红 “可编偏程性”是保障街区韧性与口 活力商业街区的空间不是静态重新定义的“开放系统”。通过模筑物等方式，空间可以粮据不同主变更。这种“可塑性使街区能够每 运营机制的创新开辟了全新路径。依托数据实时反馈系统以及智能导览等手段，街区的动态化的科学方向演进。与此同时，社交平推动了街区空间的“记录一一再造一一传播”，循盾持续转化为流量的生成场域。这种线上与线已成为当代活力街区不可或缺的组成部 综上所述，活力商辑己超越传统“功能导向逐步演进为一一个以人本任驱区动、以多元共建为机合空间生态系统。其核川化场所，而在于构建“持续演化生成”在未来城市更新的进程口业功能优化的关键路径，升生活品质、重建社会策略。 区的核心特征 践中凝练出一系列可识别、可感知的核心 动线通畅、视觉冲击不同，现代活力街区更“从停下来开始”的交往激发逻辑。它首先人行尺度、开放的街道界面，通过绿荫、遮和便捷基础设施，共同构成“宜人逗留”的 在于吸引人们一一次性地“来”，而在于构建来”的持续互动体验。通过多样化的节事活成为一种“高频低门槛”的公共生活场所，性，如重庆鲁祖庙片区通过小尺度公共节点的消费逻辑。 提升“停留性”重塑街区公共性 从空间治理的角度看，提升街这类空间不仅服务于商业需求，新过程中，那些以“鼓励逗留”理的重要路径。它们门不仅激活了街方式，使街道从通行场所转向生活动从“导人流”到“承载生活”足、自然社交并主动参与营造的 丰富多样性 能复合提升空间使用效率与生活连续性，形定位。例如，上海愚园路、重庆下浩里等案“周中书店、周末展览”的复用逻辑，拓展人群的交又互动，形成了“高频共享十多元共 人品牌、独立书店、亲子服务、城市展演通过空间上的弹性界定与运营上的协同机灵活切换。这种多样性不仅提升了街区的抗“全龄、全时、全场景”的市民织性为特征的空间范式，标志着商业街区从的深刻跃迁口 2.2.3广泛的内容与汤景动态更 动态更新是应对注意力经济的孩 动态更新不仅提升了街区的感适配。在数字社交主导的消费语境变化的内容与场景，才能形成长期白者追求“新鲜感、参与感、社交性统逻辑难以为继。新一代街区通过装置、市集策展等高频率内容形式翻新，始终保持商业街区的新鲜感“策展思维型”转变。 莫化与智能化的关键路径。 技与空间智能构建“数据驱动一一内容生成为数据采集、热区分析、智能导览、AIGC内手段，街区可精准洞索用户偏好、优化内容列化、情绪场景的个性化及更新节奏的自动街区打造平台型“内容引擎”提供了可能，现真正意义上的长期可持续运营。 建。动态更新性的实现依赖于背后的制度设展机制、内容审核、流量分发与用户共创的可容自循环能力。例如成都“东郊记忆”的里”的街区自治式运营，都支撑了街区长期“内容运营”，从“物业管理”升 2.2.4明确的结构弹禅性与秤效导 结构弹单性优化了街区的商业模型 在活力商业街区的运营逻辑中地产模式正在被更具适应性的业街区不仅承载物理空间上的复特征。这一特征核心在于实现单位增强，同时兼顾新业态、新品牌、收益”衡量效能的方式已难以覆盖润”“固定十浮动”等结构性租货溢”的三层次租户组合格局，实现内容新鲜感与流量引擎。 收益，更体现在对使用效率的优化上。通过景的合理规划与功能错位运营，街区显著延在单位时间内实现内容与价值的最大化叠些街区可白天办公服务，夜晚变夜市展结构弹性与功能弹性已成评估街区可持续升不仅是资产瑞需求，更是城市生活系统协性的商业街区，能在消费波动、需求更迭共价值兼具的综合能力。 2.2.5鲜明的城市肌理融合性 空间融合是活力商业街区可持续卖 活力商业街区不再以隔离性的生活节奏、空间尺度和历史文化的面、步行友好的动线设计，以及与制，共同决定了街区能否真正成为孤岛。 运营融合构建了共建共营的治理全 活力商业街区的可持续性同样合。通过“轻资产十委托运营”或品牌方、主理人和运营团队之