房地产行业报告（2026.4.20-2026.4.26）：核心城市成交回暖韧性犹存

发布时间：2026-04-27 行业投资评级 房地产行业报告（2026.4.20-2026.4.26） 强于大市|维持 核心城市成交回暖韧性犹存 ⚫投资要点 4月高频数据显示核心城市成交回暖韧性犹存，政策端在“优化供给+支持改善+城市更新”方向持续加码，有望对二季度结构性修复形成托举，但库存周期与资金约束决定了全行业趋势性修复尚需更多时间验证。我们认为当前地产板块在年报业绩风险释放、市场对楼市回暖缺乏预期的背景下，向下风险有限，但一旦市场对楼市拐点形成共识，向上弹性较大。 收盘点位2196.152周最高2436.1752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为179.74万方，本年累计新房成交面积为2510.73万方，累计同比-10.4%。30大中城市近四周平均成交面积为175.42万方，同比+12.1%，环比-8.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.34万方，同比+36.1%，环比-0.5%，二线城市近四周平均成交面积为78.93万方，同比+1.2%，环比-11.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.16万方，同比+2%，环比-15.4%。上周14城商品住宅可售面积为7505.83万方，同比-6.15%，环比+0.2%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.98个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为299.17万方，本年累计二手房成交面积为3645.21万方，累计同比-2.5%。20城近四周平均成交面积为269.6万方，同比+7.6%，环比+1.4%。截至2026/4/13全国城市二手房出售挂牌量指数为2.52，环比-11.3%，挂牌价指数为143.62，环比-0.08%。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为32宗，成交住宅类土地数量为23宗，新增供应商服类土地数量为51宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.51，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9280.25元/平方米，溢价率为9.85%，环比+2.24pct，成交商服类土地楼面均价为2241.75元/平方米，溢价率为0.84%，环比-2.55pct。 近期研究报告 《一线房价改善板块行情回暖》-2026.04.20 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.98%，沪深300指数上涨0.86%，房地产指数跑输沪深300指数1.84pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.48%，恒生综合指数下跌1.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为179.74万方，本年累计新房成交面积为2510.73万方，累计同比-10.4%。30大中城市近四周平均成交面积为175.42万方，同比+12.1%，环比-8.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.34万方，同比+36.1%，环比-0.5%，二线城市近四周平均成交面积为78.93万方，同比+1.2%，环比-11.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.16万方，同比+2%，环比-15.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7505.83万方，同比-6.15%，环比+0.2%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.98个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为299.17万方，本年累计二手房成交面积为3645.21万方，累计同比-2.5%。20城近四周平均成交面积为269.6万方，同比+7.6%，环比+1.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/4/13全国城市二手房出售挂牌量指数为2.52，环比-11.3%，挂牌价指数为143.62，环比-0.08%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为32宗，成交住宅类土地数量为23宗，新增供应商服类土地数量为51宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.51，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9280.25元/平方米，溢价率为9.85%，环比+2.24pct，成交商服类土地楼面均价为2241.75元/平方米，溢价率为0.84%，环比-2.55pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.98%，沪深300指数上涨0.86%，房地产指数跑输沪深300指数1.84pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.48%，恒生综合指数下跌1.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第10。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：苏州高新（+35.14%）、衢州发展（+32.12%）、中新集团（+15.07%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+7.59%）、中国海外宏洋（+4.46%）、华润置地（+2.74%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：雅生活服务（+5.15%）、建发物业（+2.76%）、世茂服务（+1.79%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求