房地产行业研究：节前二手成交韧性犹存，房企业绩预告承压

本周A股地产、港股地产下跌，港股物业上涨。本周（1.18-1.24）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.7%和-0.4%。 节前土地市场供给需求均下降，核心城市个别地块高溢价成交。本周（1.18-1.24）全国300城宅地成交建面135万㎡，单周环比-55%，单周同比-40%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1510万㎡，累计同比-4%；年初至今，建发房产、中海地产、滨江集团、龙城旅游、江苏平陵的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略升，同比下降，临近春节销售规模维持低位。本周（1.18-1.24）35个城市商品房成交合计279万平米，周环比+3%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-20%，周同比-13%；二线城市周环比+16%，周同比-3%； 三四线城市周环比+4%，周同比+19%。 本周二手房成交环比下降，同比维持正增但增幅收窄。本周（1.18-1.24）15个城市二手房成交合计225万平米，周环比-15%，周同比+8%。其中：一线城市周环比-15%，周同比+27%；二线城市周环比-18%，周同比-3%；三四线城市周环比+33%，周同比+41%。 临近春节，新房销售快速回落，二手房成交仍具备韧性。春节前楼市逐渐降温，一二手房成交出现回落属于正常情况，从2025年春节（1.29-2.4，初一至初七）前两周，即1月15日至今的情况来看，各能级城市的新房销售维持低位，基本与2024年的情况相当，年末冲刺后新房营销及推货逐渐淡去，静待年后小阳春表现。而二手房成交相交新房韧性更足，1月以来22城二手房基本延续热度，成交面积处于近五年春节前同一时期的最高水平，其中二线城市表现最佳，成交面积同样处于近五年春节前的最高水平。 多家房企的业绩预告承压。近期多家房企陆续披露2024年业绩预告，在楼市基本面仍在筑底的大环境下，受结转规模及利润率降低、计提减值、资产处置亏损等多重因素影响，整体来看2024年主要房企的利润仍在下滑，业绩尚未见底，其中多家房企连续2-3年出现大额亏损，甚至2024年亏损幅度进一步扩大。但强信用的央国企龙头房企仍能保持业绩的相对韧性，例如保利发展尽管同样业绩承压，但仍能持续保持归母净利润为正，随着行业持续出清，龙头房企的α愈发凸显，有望实现强者恒强。 投资建议 随着地产政策真空期即将结束，年后政策预期或有望带来新一轮博弈机遇，重点关注小阳春的销售表现以及城中村改造、收储等政策方向是否进一步加码。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 节前二手房成交仍具备韧性 临近春节，新房销售快速回落，二手房成交仍具备韧性。春节前楼市逐渐降温，一二手房成交出现回落属于正常情况，从2025年春节（1.29-2.4，初一至初七）前两周，即1月15日至今的情况来看，各能级城市的新房销售维持低位，基本与2024年的情况相当，年末冲刺后新房营销及推货逐渐淡去，静待年后小阳春表现。而二手房成交相交新房韧性更足，1月以来22城二手房基本延续热度，成交面积处于近五年春节前同一时期的最高水平，其中二线城市表现最佳，成交面积同样处于近五年春节前的最高水平。 图表1：47城新房销售面积快速回落（万方） 图表2：节前22城二手房销售面积更具韧性（万方） 房企业绩预告承压 多家房企的业绩预告承压。近期多家房企陆续披露2024年业绩预告，在楼市基本面仍在筑底的大环境下，受结转规模及利润率降低、计提减值、资产处置亏损等多重因素影响，整体来看2024年主要房企的利润仍在下滑，业绩尚未见底，其中多家房企连续2-3年出现大额亏损，甚至2024年亏损幅度进一步扩大。但强信用的央国企龙头房企仍能保持业绩的相对韧性，例如保利发展尽管同样业绩承压，但仍能持续保持归母净利润为正，随着行业持续出清，龙头房企的α愈发凸显，有望实现强者恒强。 图表3：主要房企预告的归母净利润表现承压（亿元） 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第22。本周地产涨跌幅前5名为粤宏远A、万科企业、国瑞健康、万科A、新华联，涨跌幅分别为+21.7%、+16.8%、+14.5%、+11.5%、+11.4%；末5名为荣丰控股、亚太实业、华音国际控股、中交地产、碧桂园，涨跌幅分别为-20%、-19.5%、-15.3%、-14.8%、-13.4%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：W I ND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.5%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.7%和-0.4%。本周物业涨跌幅前5名为德信服务集团、万物云、康桥悦生活、领悦服务集团、新城悦服务，涨跌幅分别为+11%、+8.8%、+8.5%、+8.3%、+4.6%；末5名为宋都服务、众安智慧生活、鲁商服务、佳兆业美好、远洋服务，涨跌幅分别为-11.9%、-11.1%、-10.1%、-5.6%、-4.8%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第4周，全国300城宅地成交建面135万㎡，单周环比-55%，单周同比-40%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1510万㎡，累计同比-4%；年初至今，建发房产、中海地产、滨江集团、龙城旅游控股、江苏平陵建设投资集团有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为90、71、55、26、23亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2 0 24年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（1月18日-1月24日）35个城市商品房成交合计279万平米，周环比+3%，周同比-4%，月度累计同比+2%，年度累计同比+2%。其中： 一线城市：周环比-20%，周同比-13%，月度累计同比+14%，年度累计同比+14%； 二线城市：周环比+16%，周同比-3%，月度累计同比-6%，年度累计同比-6%； 三四线城市：周环比+4%，周同比+19%，月度累计同比+19%，年度累计同比+19%。 图表14：3 5城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：3 5城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（1月18日-1月24日）15个城市二手房成交合计225万平米，周环比-15%，周同比+8%，月度累计同比+35%，年度累计同比+35%。其中： 一线城市：周环比-15%，周同比+27%，月度累计同比+46%，年度累计同比+46%； 二线城市：周环比-18%，周同比-3%，月度累计同比+28%，年度累计同比+28%； 三四线城市：周环比+33%，周同比+41%，月度累计同比+75%，年度累计同比+75%。 图表18：1 5城二手房成交面积及同比增速 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：1 5城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周11城商品房库存（可售面积）为1.11亿平米，环比-0.3%，同比-6.4%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为15.8月，较上周+0.3个月，较去年同比-2.8个月。 图表22：1 1城商品房的库存和去化周期 图表23：1 1城各城市能级的库存去化周期 图表24：1 1个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 非开发公司动态 图表28：非开发公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。