房地产行业周报：“银四”变“金四”，成交量同比高增
“银四”变“金四”，成交量同比高增 核心观点 ⚫周观点： 4月10号我们发布了近几个月全市场第一篇看好楼市中长期变化的深度报告，报告发布后板块结束节后持续下跌行情，吹响反弹号角，报告发布时间精准打出地产板块阶段性股价底。其实高频数据并没有加速变好（4月当然比不上3月，但也必须指出今年的4月比往年都强，“银四”变“金四”），也并没有政策预期，变化的只是被深度研究观点挑动的众人对于行业基本面改善方向和节奏的预期。尽管本周行情略有震荡，但也符合上周反弹过程中我们外发观点中冷静克制的判断，由于今年基本面仍在左侧，全年地产股行情仍以震荡为主，楼市和股市走势仍将反复，但随着数据趋势对行业运行逻辑改善的印证性不断增强，预计向上的持续性和幅度亦将逐步走强。再次重申大家重视京沪正在发生的不同变化：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，资产价格已经接近大家心中的“支撑位”，新增挂牌量亦明显减少，节后挂牌量虽有季节性反弹但近几周再次呈现下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征而非以价换量。此外，板块首次从炒预期转向炒现实，重视底层配置逻辑的深刻变化。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，中性预期有望在2027年迎来周期底部。由于国际经验看资本市场表现领先核心城市房价底3-6个月，大级别地产股β行情或于26年Q4或27年Q1启动。此外，一旦确立基本面改善通道，历史包袱轻、具备现金流优势的房企还将在β行情基础上迎来集中度提升带来的α共振行情，建议关注京沪土储占比较高的龙头房企。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 上海房价韧性持续强化，涨幅进一步走阔且已连续七周上涨，北京、广州挂牌价降幅收窄。全国 挂 牌 价 周 环 比 下 跌0.08%， 已 连 续 九 周 下 跌 ； 上 海 挂 牌 价 周 环 比+0.18%， 涨 幅 走 阔0.10pct，当前已连续七周上涨；北京挂牌价周环比-0.07%，跌幅收窄0.05pct，已连续六周下跌；广州挂牌价周环比下跌0.09%，跌幅收窄0.09pct，已连续四周下跌；深圳挂牌价周环比下跌0.09%，跌幅走阔0.03pct，已连续两周下跌；节后九周（2026/02/21-2026/04/25），全国挂牌价累计下跌0.97%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，节后九周累计涨幅为0.51%。 一线城市挂牌量延续下行趋势，供给端压力持续缓解，北京、上海、广州挂牌量降幅均有所扩大。一线城市挂牌量周环比下降0.31%，降幅扩大0.13pct，已连续两周下行；北京挂牌量周环比下降0.68%，降幅扩大0.27pct，已连续六周下行；上海挂牌量周环比下降0.55%，降幅扩大0.08pct，已连续两周下行；广州挂牌量周环比下降0.17%，降幅扩大0.01pct，已连续七周下行；深圳挂牌量周环比+0.21%，涨幅回落0.17pct，节后已连续九周上升。 “银四”变“金四”，成交量同比高增。截至2026年4月25日，北京、广州、深圳二手房定金协议成交量月初至今同比分别增加35.1%、21.7%、20.3%，周环比分别下降6.6%、2.7%、1.1%，周环比均转负；上海二手房网签套数（网签滞后定金协议成交半个月至一个月）月初至今同比+25.3%，周环比转负（-3.8%）。 2.新房： 一线城市新房成交整体上行，广州、深圳周环比转正。北京、上海新房成交延续上行趋势，周环比分别增加6%、5%；广州、深圳新房成交周环比转正，分别增加35%、47%；北京、上海、广州月初至今累计成交同比分别增加63%、57%、34%。 投资建议与投资标的 ⚫我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，中性预期有望在2027年迎来周期底部。由于国际经验看资本市场表现领先核心城市房价底3-6个月，大级别地产股β行情或于26年Q4或27年Q1启动。此外，一旦确立基本面改善通道，历史包袱轻、具备现金流优势的房企还将在β行情基础上迎来集中度提升带来的α共振行情，建议关注京沪土储占比较高的龙头房企。 ⚫此外，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：香港内房股、港资房企均跑赢恒指.............................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅0.98%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企相对恒指收益分别为0.60%、2.95%5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：苏州高新周涨幅35.14%51.2.2：H股个股表现：九龙仓集团周涨幅达9.82%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海已连续七周上涨，北京、广州降幅收窄................................................72.2：挂牌量：北京、上海、广州延续下行趋势..................................................................82.3：成交量：“银四”变“金四”，成交量同比高增...............................................................102.4：议价率：一线整体议价率月环比下行.......................................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：一线整体上行，广州、深圳周环比转正.........................................................133.2：库存及去化：一线城市库存延续上升趋势................................................................13 四：房企融资：上周新发债券规模152.90亿，周环比+20.2%.....................14 五：行业政策及新闻：4只商业不动产REITs同时获准注册.........................15 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................16 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅-0.98%，相对沪深300收益-1.84%................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中下游................................................................4图3：香港内房股周跌幅0.10%、港资房企周涨幅2.25%，相对收益分别为0.60%、2.95%.......5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国挂牌价周环比下跌0.08%.............................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市周环比转负............................................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.7%.....................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.6%.....................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.2%.....................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.2%....................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-6.6%...............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-6.2%...............................11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-6.6%..............................
