悉尼工业市场在2026年第一季度呈现空置率上升、租金稳定、投资活动活跃等特征。
市场整体状况
- 空置率攀升至808,488平方米，创五年新高，其中转租空间占总可用空间的20%。
- 租赁量强劲增长36%，2025年总量达130万平方米，主要来自外西区和西南区（占89%）。
- 激励措施升至历史高位22%，导致西悉尼净有效租金下降4.6%。
- 西悉尼主要工业租金稳定，区间为每平方米200-300美元。
- 新开发项目2025年达647,644平方米，2026年预计放缓至331,611平方米。
- 投资规模2025年达40亿美元，跨境投资者占比近50%，主要交易包括BGO收购Goodman仓库、PGIM和Cadence Property收购St Mary’s Intermodal Facility等。
各区域趋势
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外西区：
- 2025年租赁量641,000平方米，同比增长14%，其中63%来自现有空间，30%为预承诺。
- 运输/物流、零售和制造商是主要承租方，包括Aldi、Kimberly Clark等大型预租。
- 空置率同比上升60%，净租金自2023年第四季度稳定在每平方米200-250美元。
- 2025年新增供应442,000平方米，2026年预计减少。
- 平均收益率收紧30 bps至5.2%。
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西南区：
- 2025年租赁量420,370平方米，占全市33%。
- 运输/物流需求领先（33%），其次是制造商（30%）和零售商（27%）。
- 空置率升至232,624平方米，投机性开发占比30%。
- 平均净租金稳定，优质物业为每平方米200-250美元，次级物业为176美元。
- 2025年新增供应17万平方米，2026年预计降至10万平方米。
- 收益率稳定，优质和次级物业分别为5.53%和6.25%。
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内西区：
- 2025年租赁量118,184平方米，同比下降23%。
- 空置率升至143,857平方米，占总面积18%。
- 零售和运输/物流需求占比分别为31%和21%。
- 净租金稳定，优质物业为每平方米220-300美元，次级物业为179美元。
- 2026年新增供应预计超10万平方米，主要来自Hale Capital项目。
- 收益率稳定，优质和次级物业分别为5.13%和5.88%。
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南区：
- 2025年租赁量29,937平方米，比三年平均水平低55%。
- 空置率升至86,563平方米，但仍保持2.9%的紧俏水平。
- 零售和运输/物流需求占比分别为31%和21%。
- 净租金稳定，优质物业为每平方米405美元，次级物业为305美元。
- 2026年无新增供应，收益率稳定，优质和次级物业分别为4.88%和5.88%。
核心结论
- 悉尼工业市场整体空置率上升但租金保持稳定，主要受西悉尼区域激励措施和跨境投资影响。
- 外西区和西南区租赁活动强劲，但空置率较高；内西区和南区市场紧俏，租金和收益率稳定。
- 新开发项目将减少，但主要发展管线稳健，未来供应预计逐步释放。
