房地产行业报告（2026.4.13-2026.4.19）：一线房价改善，板块行情回暖

发布时间：2026-04-20 行业投资评级 房地产行业报告（2026.4.13-2026.4.19） 强于大市|维持 一线房价改善板块行情回暖 ⚫投资要点 近期一线城市新房二手房房价同步回暖，上海等核心城市呈现底部复苏迹象。政策方面国家发改委披露“十五五”期间城市更新总投资约15万亿元，包括改造50万套（间）危旧房、11.5万个老旧小区、77万公里管网等。我们认为只要不再出现房价恐慌式下跌，地产股当前的估值水平较为合理，是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点，但需观察4-5月持续性情况，若4-5月基本面继续回落，则等待三季度的布局时机。 收盘点位2196.152周最高2436.1752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为149.78万方，本年累计新房成交面积为2328.6万方，累计同比-11.4%。30大中城市近四周平均成交面积为190.95万方，同比+4.9%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.68万方，同比+24.2%，环比+1.8%，二线城市近四周平均成交面积为89.02万方，同比-5.2%，环比-9.1%，三线城市近四周平均成交面积为36.24万方，同比+2.8%，环比-5.1%。上周14城商品住宅可售面积为7491.66万方，同比-5.98%，环比+0.07%，14城去化周期为19.56个月，其中一线城市去化周期为13.87个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为292.29万方，本年累计二手房成交面积为3346.04万方，累计同比-3.1%。20城近四周平均成交面积为265.78万方，同比+5.8%，环比+2.5%。截至2026/4/6全国城市二手房出售挂牌量指数为2.84，环比-17.9%，挂牌价指数为143.74，环比-0.24%。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为35宗，成交住宅类土地数量为10宗，新增供应商服类土地数量为36宗，成交商服类土地数量为16宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8761.25元/平方米，溢价率为8.25%，环比+0.36pct，成交商服类土地楼面均价为1649.75元/平方米，溢价率为3.69%，环比-0.01pct。 近期研究报告 《若“淡季不淡”则行业有望复苏》-2026.04.14 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.13%，沪深300指数上涨1.99%，房地产指数跑赢沪深300指数2.15pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.9%，恒生综合指数上涨1.34%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.56pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为149.78万方，本年累计新房成交面积为2328.6万方，累计同比-11.4%。30大中城市近四周平均成交面积为190.95万方，同比+4.9%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.68万方，同比+24.2%，环比+1.8%，二线城市近四周平均成交面积为89.02万方，同比-5.2%，环比-9.1%，三线城市近四周平均成交面积为36.24万方，同比+2.8%，环比-5.1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7491.66万方，同比-5.98%，环比+0.07%，14城去化周期为19.56个月，其中一线城市去化周期为13.87个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为292.29万方，本年累计二手房成交面积为3346.04万方，累计同比-3.1%。20城近四周平均成交面积为265.78万方，同比+5.8%，环比+2.5%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/4/6全国城市二手房出售挂牌量指数为2.84，环比-17.9%，挂牌价指数为143.74，环比-0.24%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为35宗，成交住宅类土地数量为10宗，新增供应商服类土地数量为36宗，成交商服类土地数量为16宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8761.25元/平方米，溢价率为8.25%，环比+0.36pct，成交商服类土地楼面均价为1649.75元/平方米，溢价率为3.69%，环比-0.01pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.13%，沪深300指数上涨1.99%，房地产指数跑赢沪深300指数2.15pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.9%，恒生综合指数上涨1.34%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.56pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第7，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第8、第2。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：衢州发展（+10.84%）、招商蛇口（+10.76%）、先导基电（+10.01%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国金茂（+10.71%）、绿城中国（+9.58%）、龙湖集团（+8.07%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：恒大物业（+18.42%）、雅生活服务（+5.43%）、招商积余（+5.11%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据