中国上城2025 年报

2Corporate Information公司資料4Five Years Financial Summary五年財務概要5Management Discussion and Analysis管理層討論及分析16Biographical Details of Directors董事簡介20Corporate Governance Report企業管治報告54Environmental, Social and Governance Report環境、社會及管治報告118Report of Directors董事會報告133Independent Auditor’s Report獨立核數師報告140Consolidated Statement of Profit or Loss綜合損益表141Consolidated Statement of Profit or Loss and Other Comprehensive Income綜合損益及其他全面收益表142Consolidated Statement of Financial Position綜合財務狀況表144Consolidated Statement of Changes in Equity綜合權益變動表145Consolidated Statement of Cash Flows綜合現金流量表148Notes to the Consolidated Financial Statements綜合財務報表附註244Schedule of Properties物業概覽表 Corporate Information公司資料 董事會 BOARD OF DIRECTORS 執行董事吳 艷 華 女 士（行 政 總 裁）劉 建 輝 先 生劉 智 仁 先 生 Executive DirectorsMs. WU Yanhua(Chief Executive Officer)Mr. LIU Jian HuiMr. LAU Chi Yan, Pierre 獨立非執行董事邱 思 揚 先 生蘇 志 杰 先 生Aika OUJI女 士 Independent Non-Executive DirectorsMr. YAU Sze YeungMr. SU Zhi JieMs. Aika OUJI AUDIT COMMITTEE 審核委員會 邱 思 揚 先 生（主 席）蘇 志 杰 先 生Aika OUJI女 士 Mr. YAU Sze Yeung(Chairman)Mr. SU Zhi JieMs. Aika OUJI 薪酬委員會 REMUNERATION COMMITTEE 蘇 志 杰 先 生（主 席）劉 智 仁 先 生Aika OUJI女 士 Mr. Su Zhi Jie(Chairman)Mr. LAU Chi Yan, PierreMs. Aika OUJI NOMINATION COMMITTEE 提名委員會 劉 智 仁 先 生（主 席）蘇 志 杰 先 生Aika OUJI女 士 Mr. LAU Chi Yan, Pierre(Chairman)Mr. SU Zhi JieMs. Aika OUJI 公司秘書陳 婉 縈 女 士 COMPANY SECRETARYMs. CHAN Yuen Ying Stella 授權代表劉 智 仁 先 生陳 婉 縈 女 士 AUTHORISED REPRESENTATIVES Mr. LAU Chi Yan, PierreMs. CHAN Yuen Ying Stella 核數師 AUDITOR 長 青（香 港）會 計 師 事 務 所 有 限 公 司註 冊 公 眾 利 益 實 體 核 數 師 McMillan Woods (Hong Kong) CPA LimitedRegistered Public Interest Entity Auditors 主要往來銀行 PRINCIPAL BANKERS 中 信 銀 行（國 際）有 限 公 司中 國 銀 行（香 港）有 限 公 司 China CITIC Bank International LimitedBank of China (Hong Kong) Limited 註冊辦事處 REGISTERED OFFICE Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands 總辦事處及主要營業地址 HEAD OFFICE AND PRINCIPAL PLACE OFBUSINESS 香 港九 龍尖 沙 咀柯 士 甸 道29號1201室 Room 120129 Austin RoadTsimshatsuiKowloonHong Kong 主要股份登記及過戶處 PRINCIPAL SHARE REGISTRAR ANDTRANSFER OFFICE Suntera (Cayman) LimitedRoyal Bank House – 3rd Floor24 Shedden Road, P. O. Box 1586Grand Cayman KY1-1110Cayman Islands Suntera (Cayman) LimitedRoyal Bank House – 3rd Floor24 Shedden Road, P. O. Box 1586Grand Cayman KY1-1110Cayman Islands 香港之股份登記及過戶分處 HONG KONG BRANCH SHARE REGISTRARAND TRANSFER OFFICE 聯 合 證 券 登 記 有 限 公 司香 港 北 角 英 皇 道338號華 懋 交 易 廣 場2期33樓3301–04室 Union Registrars LimitedSuites 3301-04, 33/FTwo Chinachem Exchange Square338 King’s Road, North Point, Hong Kong 公司網址www.chinauptown.com.hk COMPANY WEBSITEwww.chinauptown.com.hk 股份代號2330 Five Years Financial Summary五年財務概要 Management Discussion and Analysis管理層討論及分析 業務回顧 BUSINESS REVIEW 本 集 團 於 本 年 度 之 主 要 業 務 分 部 回 顧 如 下： The review of the major business segments of the Groupduring the Year is as follows: 物業發展及投資 Property Development and Investment 本 集 團 經 營 兩 個 位 於 中 華 人 民 共 和 國（「 中國」）廣 東 省 茂 名 市 的 房 地 產 開 發 項 目。第 一 個茂 名 項 目 已 分 三 期 發 展 為 住 宅 及 商 業 物 業 的綜 合 體（「 第 一 個 茂 名 項 目 」）。第 一 個 茂 名 項目 大 部 分 商 用 及 住 宅 物 業 已 於 二 零 一 九 年 交付，第 一 個 茂 名 項 目 的 大 部 分 銷 售 所 得 款 項 已用 於 茂 名 市 吉 祥 小 區 第 二 個 茂 名 項 目（「 第 二個 茂 名 項 目」）的 開 發。 The Group operates two property development projectslocatedin Maoming City,Guangdong Province,thePeople’s Republic of China (the “PRC”). The first projectin Maoming City has been developed into a composite ofresidential and commercial properties in three phases (the“First Maoming Project”). Majority of the commercial andresidential properties of the First Maoming Project had beendelivered in 2019 and most of the proceeds generatedfrom the sales of the First Maoming Project has been usedin the development of the second project in Maoming Citysituated at Maoming Jixiang District*（茂名市吉祥小區）(the “Second Maoming Project”). 於 本 年 度，本 集 團 自 物 業 發 展 及 投 資 業 務 產 生收 益 人 民 幣3 4 . 0百 萬 元（二 零 二 四 年 ： 人 民 幣零 元）。於 本 年 度，本 集 團 已 向 其 客 戶 交 付 第二 個 茂 名 項 目6號 樓 及7號 樓 住 宅 單 位 的5,906平 方 米（二 零 二 四 年：已 售 面 積 為 零 平 方 米）。 During the Year, the Group generated RMB34.0 millionfrom the property development and investment business(2024: RMB nil). During the Year, the Group has deliveredto its customers 5,906 square meters (m2) of Towers 6 and7 residential units of the Second Maoming Project (2024:nil square meters (m2) sold). Management Discussion and Analysis管理層討論及分析 第二個茂名項目 The Second Maoming Project 於 二 零 一 九 年 十 一 月 二 十 七 日 ， 本 集 團 之間 接 非 全 資 附 屬 公 司 茂 名 上 誠 置 業 有 限 公 司（「茂 名 上 誠 置 業」）以 土 地 收 購 代 價 約 人 民 幣2 4 1 , 5 1 2 , 0 0 0元 成 功 中 標 位 於 茂 名 市 吉 祥 小區 第 二 個 茂 名 項 目（總 佔 地 面 積 約2 9 , 2 7 4 . 1 6平 方 米）之 土 地 使 用 權。茂 名 上 誠 置 業 的 土 地收 購 已 於 二 零 二 零 年 完 成。第 二 個 茂 名 項 目 計劃 發 展 為 住 宅 及 商 業 物 業 的 綜 合 體，規 劃 概 約面 積 如 下： On 27 November 2019, Maoming Shang Cheng RealEstateCompany Limited*（茂 名 上 誠 置 業 有 限 公 司）(“Maoming Shang Cheng Real Estate”), an indirect non-wholly owned subsidiary of the Group, successfully won