业绩保持增长，经营持续向好

——年报点评 华润万象生活（01209.HK）房地产服务 2026年04月14日 证券研究报告/公司点评报告 评级：买入（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 总股本(百万股)2,282.50流通股本(百万股)2,282.50市价(港元)46.84市值(百万港元)106,912.30流通市值(百万港元)106,912.30 报告摘要 华润万象生活发布2025年年报，公司实现营业收入180.2亿元，同比+5.7%，归母净利润为39.7亿元，同比+9.4%。 业绩稳增，分红率维持高位。2025年，公司实现营收180.2亿元，同比+5.7%，归母净利润为39.7亿元，同比+9.4%，核心净利润为39.5亿元，同比+13.7%。净利润增速高于营收增速主要系公司毛利率达35.5%，较上年同期提升2.6pct，此外，公司两费率同比下降0.3pct至7.5%。2025年公司期末派息每股0.509元及特别股息每股0.341元，全年每股股息较上年同比+12.7%，连续三年实现100%核心净利润分派，积极回馈股东。 股价与行业-市场走势对比 商业航道持续增长，运营表现靓眼。截至2025年末，公司在营购物中心达135座，在管购物中心至207座，年内新签第三方购物中心12个，新开购物中心14座，规模继续成长。2025年公司购物中心的商业运营服务收入为47.7亿元，同比+13.3%，占总收入比重的26.5%，较上年提升1.9pct；在营购物中心实现零售额2660亿元，同比+23.7%；业主端租金收入人民币307亿元，同比+16.9%，成果显著。整体来看，公司商业运营优势突出，行业地位进一步巩固。 物管规模提升，增值服务结构优化。2025年，公司基础物管收入71.7亿元，同比+7.5%，占总收入39.8%，在管项目1437个，同比增加52个，在管面积达280.3万平米，同比+3.2%。增值服务方面，业主增值服务和非业主增值服务分别收入11.2亿元和5.2亿元，分别同比-26.3%和-27.7%，受行业基本面下行及主动优化结构所影响，整体增值服务有所承压，但随着公司规模的提升，增值业务有望重回增长。 相关报告 1、《营收利润双增，商管表现亮眼》2025-12-15 2、《商管龙头韧性凸显，高派息回馈股东》2025-04-10 投资建议：公司在商业航道的实力十分强劲，营收和利润均有保障，带动公司的业绩增长，配合稳定的物业航道，未来有望进一步巩固龙头地位。考虑到房地产行业基本面下行影响公司的物管业务，我们调整公司2026-2027年的盈利预测，预计2026-2027年的归母净利润为44.8、48.4亿元（原预测2026-2027年归母净利润为48.6、54.5亿元），并引入2028年的盈利预测，预计2028年的归母净利润为53.4元，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、未来物业费收缴率低于预期、引用数据滞后或不及时。 重要声明 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 中泰证券股份有限公司事先未经本公司书面授权行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。