业绩稳增，基本盘稳固

优于大市 核心观点 公司研究·海外公司财报点评 房地产·房地产服务 归母净利同增5.1%。2025年公司实现营业收入171.3亿元，同比增长4.8%；实现归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，本公司所有人应占年内溢利15.50亿元，同比增长5.1%。分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务收入占比分别为76.7%、13.7%、9.6%。2025年公司毛利率为17.43%，同比下降0.83pct；净利率为9.2%，同比提升0.1pct。 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 基础物管稳步提升。2025年公司物业管理业务收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中住宅、商办、公服收入分别为73.7亿元、24.8亿元、33.0亿元，在公司物业管理收入中，来自第三方的物业管理收入为58.6亿元，同比增长17.5%，收入占比达到44.6%，同比提升1.9pct。公司2025年物业管理业务毛利率为13.39%，较去年同期下降0.94pct。截至2025年末，公司在管项目数量3036个，在管面积8.55亿平方米，合同项目数量3385个，合同面积10.12亿平方米。公司在管面积中，来自母公司和第三方的占比分别为34.0%和66.0%，公服、住宅、商办面积分别占比55.6%、38.7%、5.7%。合同面积中，来自母公司和第三方的占比分别为35.9%和64.1%。 基础数据 投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价31.42港元总市值/流通市值17386/10903百万港元52周最高价/最低价38.02/27.75港元近3个月日均成交额33.93百万港元 增值服务结构调优，盈利能力边际改善。2025年公司社区增值服务收入23.4亿元，同比下降13.6%，但在主动调优业务结构、聚焦零售与家政等高频刚需赛道的策略下，该板块毛利率达到41.25%，同比大幅上升4.43pct。非业主增值服务方面，受案场及商办租赁承压影响，实现收入16.4亿元，同比下降16.5%，但公司加速房屋修缮、能源改造等工程服务布局，使得其他非业主增值服务收入达到6.43亿元，同比逆势提升5.8%。 第三方市拓质量提升。2025年公司坚定市场化发展，新拓展第三方项目单年合同金额约29.3亿元，继续保持行业第一梯队。公司聚焦优质核心城市，核心50城新拓展第三方项目单年合同金额占比达80.4%。公司在公共服务及非居业态优势显著，新拓展项目能级持续提升，单年合同金额超过一千万元的项目合计金额占比达56.0%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《保利物业（06049.HK）-业绩稳增，布局优化》——2025-08-27《保利物业（06049.HK）-股东回报提升，市拓质量并增》——2025-04-10《保利物业（06049.HK）-业绩保持稳增，结构持续优化》——2024-08-21 投资建议：由于地产行业持续承压及公司整体毛利率小幅下降，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司26、27年公司营业收入分别为182/194亿元（原值185/197亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值17/18亿元），对应EPS为2.90/3.12元，对应最新股价的PE为8.4/7.8X，维持“优于大市”评级。 风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 归母净利同增5.1%。2025年公司实现营业收入171.3亿元，同比增长4.8%；实现归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，本公司所有人应占年内溢利15.50亿元，同比增长5.1%。分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务收入占比分别为76.7%、13.7%、9.6%。2025年公司毛利率为17.43%，同比下降0.83pct；净利率为9.2%，同比提升0.1pct。 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 基础物管稳步提升。2025年公司物业管理业务收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中住宅、商办、公服收入分别为73.7亿元、24.8亿元、33.0亿元，在公司物业管理收入中，来自第三方的物业管理收入为58.6亿元，同比增长17.5%，收入占比达到44.6%，同比提升1.9pct。公司2025年物业管理业务毛利率为13.39%，较去年同期下降0.94pct。截至2025年末，公司在管项目数量3036个，在管面积8.55亿平方米，合同项目数量3385个，合同面积10.12亿平方米。公司在管面积中，来自母公司和第三方的占比分别为34.0%和66.0%，公服、住宅、商办面积分别占比55.6%、38.7%、5.7%。合同面积中，来自母公司和第三方的占比分别为35.9%和64.1%。 增值服务结构调优，盈利能力边际改善。2025年公司社区增值服务收入23.4亿元，同比下降13.6%，但在主动调优业务结构、聚焦零售与家政等高频刚需赛道的策略下，该板块毛利率达到41.25%，同比大幅上升4.43pct。非业主增值服务方面，受案场及商办租赁承压影响，实现收入16.4亿元，同比下降16.5%，但公司加速房屋修缮、能源改造等工程服务布局，使得其他非业主增值服务收入达到6.43亿元，同比逆势提升5.8%。 第三方市拓质量提升。2025年公司坚定市场化发展，新拓展第三方项目单年合同金额约29.3亿元，继续保持行业第一梯队。公司聚焦优质核心城市，核心50城新拓展第三方项目单年合同金额占比达80.4%。公司在公共服务及非居业态优势显著，新拓展项目能级持续提升，单年合同金额超过一千万元的项目合计金额占比达56.0%。 投资建议：由于地产行业持续承压及公司整体毛利率小幅下降，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司26、27年公司营业收入分别为182/194亿元（原值185/197亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值17/18亿元），对应EPS为2.90/3.12元，对应最新股价的PE为8.4/7.8X，维持“优于大市”评级。 风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032