2025年业绩点评：收入下滑毛利率承压，开发保持稳健投资

——2025年业绩点评 2026年03月27日 核心观点 ⚫事 件：公 司 发 布2025年 业 绩 公 告 。2025年 ，公 司 实 现 营 业 收 入973.1亿 元 ，归 母 净 利 润10.2亿 元 ，核 心 归 母 后 亏 损17亿 元 。2025年 中 期 派 息 每 股0.07元 ，2025年 不 派 发 末 期 股 息。 推荐维持评级 ⚫营 收 下 滑 毛 利 率 承 压。公 司2025年 公 司 实 现 营 业 收 入973.1亿 元 ， 同 比 下降23.66%。收 入 端 下 滑 主 要 受 到 开 发 业 务 整 体 承 压 的 影 响 ，公 司 开 发 业 务 结算 端 量 价 承 压 ，2025年 开 发 业 务 营 业 收 入705.4亿 元 ， 同 比 下 降30%。 利 润端2025年 核 心 归 母 后 亏 损 ， 主 要 受 到 如 下2个 因 素 影 响 。1） 毛 利 率 下 滑 。2025年 公 司 整 体 毛 利 率9.70%， 较2024年 下 滑6.32pct。2） 联 合 营 公 司 的业 绩 为 负 。受 到 开 发 业 务 整 体 影 响 ，2025年 公 司 应 占 联 营 公 司 业 绩 为 亏 损1.98亿 元 、应 占 合 营 公 司 业 绩 为 亏 损10.40亿 元 ，2024年 同 期 两 项 分 别 为 盈 利2.39亿 元 、6.07亿 元 。 从 费 用 管 控 看 ，2025年 公 司 销 售 费 用 率 和 管 理 费 用 率 分 别为3.12%、3.63%， 分 别 较2025年 下 降0.2pct、 提 高0.12pct。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫开 发 保 持 稳 健 投 资 。2025年 公 司 销 售 面 积518.6万 方 ， 同 比 下 降27.20%；销 售 金 额631.6亿 元 ，同 比 下 降37.54%；对 应 销 售 均 价12179元/平 米 ，同 比下 降14.19%。从 能 级 看 ，2025年 销 售 额 中 一 二 线 城 市 占 比 约90%。从 区 域分 布 看 ，公 司 在 西 部 、长 三 角 、环 渤 海 、华 南 、华 中 片 区 合 同 销 售 金 额 分 别 为182.4亿 元 、171.7亿 元 、152.1亿 元 、68.0亿 元 、57.4亿 元 ， 占 公 司 销 售 额的28.9%、27.2%、24.1%、10.8%、9.0%，西 部 、长 三 角 和 环 渤 海 合 计 占 比达 到80.2%，是 公 司 销 售 额 贡 献 的 主 要 区 域 。截 至2025年 末 ，公 司 已 售 未 结的 销 售 规 模 为991亿 元 ，对 应 销 售 面 积806万 方 ，为 公 司 开 发 结 转 提 供 保 障 。公 司 投 资 稳 健 。2025年 公 司 新 增 土 地37.7万 方 ， 权 益 建 面26.5万 方 ， 对 应的 权 益 比 例 为70.29%，新 增 地 块 权 益 比 例 维 持 较 高 水 平 ，其 中3个 地 块 的 权益 比 例 为100%。2025年 平 均 权 益 地 价9727元/平 米 ，对 应 的 地 货 比 为0.76，表 明 公 司 拿 地 质 量 较 高 。2025年 新 增 的7个 地 块 分 别 为 重 庆 （2个 ） 、 成 都（2个 ）、上 海（1个 ）、苏 州（1个 ）、深 圳（1个 ），均 为 高 能 级 城 市 。截至2025年 末 ，公 司 的 土 储 建面 为2235万 方 ，权 益 建 面1732万 方 ，对 应 的 权益 比 例 为77.49%，公 司 土 储 权 益 比 例 较 高 。从 区 域 分 布 看 ，截 至2025年 末 ，公 司 分 别 位 于 环 渤 海 、 西 部 、 华 中 、 长 三 角 、 华 南 的 土 储 占 比 分 别 为41.0%、30.4%、11.3%、10.7%、6.6%，其 中 环 渤 海 和 西 部 区 域 的 土 储 占 比 达 到71.4%。 ⚫商 场 投 资 轻 重 并 举。2025年 公 司 运 营 收 入141.9亿 元 ， 同 比 增 长1.6%， 其中 商 业 投 资 、资 产 管 理 分 别 占 比79.0%、21.0%。1）商 业 租 金 维 持 高 效 运 营。2025年 公 司 商 业 租 金 收 入112.1亿 元 ， 同 比 增 长4%。公 司 新 增 运 营13座商场， 其 中5座 为 轻 资 产 ； 截 至2025年 末 ， 公 司 累 计 运 营 商 场99座 ， 截 至 期末 出 租 率 保 持97%。公 司 商 业 积 极 推 动 存 量 项 目 升 级 改 造 ，进 行 品 牌 优 化 ，提升 场 景 体 验 。2026年 计 划 轻 重 并 举 的 新 开9座 左 右 商 场 ，分 布 于 杭 州 、成 都 、长 沙 等 核 心 城 市 。2）资 产 业 务 多 元 布 局 。2025年 公 司 资 产 管 理 业 务 主 要 涵 盖长 租 公 寓 、 产 业 办 公 、 服 务 式 公 寓 等6大 业 务 ，2025年 实 现 收 入29.8亿 元 。长 租 公 寓 “ 冠 寓 ”2025年 实 现 租 金 收 入24.8亿 元 ， 截 至2025年 末 ， 冠 寓 出租 率94%。公 司 资 管 业 态 丰 富 ，提 质 增 效 ，是 全 周 期 全业 态资 产 管 理 服 务 商 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】公司点评_投资深耕核心，压降负债规模_龙湖集团2025年H1业绩点评2.【银河地产】公司点评_经营业务齐头并进，严控负债财务_龙湖集团2024年业绩点评3.【银河地产】公司点评_经营业务稳定增长，债务优化财务稳健_龙湖集团2024年半年业绩点评 ⚫持 续 完 善 服 务 链 条。2025年 公 司 服 务业 务 主 要 包 括 物 业 、 智 慧 营 造。1） 物业 服 务 ：2025年 公 司 实 现 收 入112.3亿 元 ， 截 至2025年 末 在 管 面 积3.6亿方 。2） 智 慧 营 造 ：2025年 实 现 收 入13亿 元 ，公 司 主 要 经 营策 划 设 计 、 建 造管 理 、智 慧 装 修 等 代 建 相 关 领 域 ，为 客 户 提 供 全 业 态 、全 周 期 、数 字 化 的“ 一站 式 解 决 方 案 ” 。 ⚫财 务 有 序 压 降 负 债。严 控 负 债 规 模 ：截 至2025年 末 公 司 有 息 负 债1528亿 元 ，较2024年 末 减 少235亿 元 。 持 续 优 化 债 务 结 构 ： 截 至2025年 末 ， 公 司 短 债占 比10.3%， 外 债 占 比10%， 平 均 合 同 借 贷 年 限 为12.12年 。 杠 杆 水 平 ： 截至2025年 末 ， 公 司 净 负 债 率52.2%， 剔 除 预 收 款 后 的 资 产 负 债 率 为54.7%。融 资 成 本 持 续 下 降 ：2025年 公 司 平 均 融 资 成 本 为3.51%，为 历 史 低 点 。 在 手现 金 充 足 ：截 至2025年 末 ，公 司 在 手 现 金292亿 元 ，剔 除 预 售 监 管 资 金 及 受限 资 金 后 ， 现 金 短 债 比 为1.14倍 。 ⚫投 资 建 议 ：公 司收 入下 降 ，受 到 开 发 行 业 整 体 影 响 ，核 心 权 益 后 录 得 亏 损。公司 开 发 业 务聚 焦 核 心， 投 资维 持 稳 健； 资 管 多 元态 布 局 ， 商 场 投 资 轻 重 并 举，服 务业 务 多 元 发 展。 财 务 稳 健 ，有 序 压 降 负 债。考 虑 到2026年 开 发 结 算 或 将持 续 承 压 ，我 们 预 测 公 司2026-2028年 归 母 净 利 润 为10.05亿 元 、10.35亿元、11.40亿 元，对 应2026-2028年EPS为0.14元/股 、0.15元/股 、0.16元/股 ， 对 应PE为48.00X、46.60X、42.31X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级 。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 地 产 销 售 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅度 下 跌 的 风 险 、资 金 回 流 不 及 预 期 的 风 险 、债 务 偿 还 不 及 预 期 的 风 险 、运 营和服 务业 务 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在