招商积余机构调研纪要

调研日期: 2026-03-18 招商局积余产业运营服务股份有限公司是招商局集团旗下的物业管理平台企业,也是A股物业管理龙头企业,股票代码为001914。公司的发展战略是建设“中国领先的物业资产管理运营商”,发展物业管理及资产管理两项核心业务。在战略协同方面,公司致力于成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵。公司坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展原则,积极构建“向善、向上”的企业文化。目前,公司在全国逾110个城市管理面积达到3.04亿㎡,涉及住宅物业、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。公司创新打造“沃土云林”商业模式,将基础物业服务作为长期发展的“沃土”,在做宽做厚“沃土”的基础上,培育专业公司成长为全国性“丰林”。同时,公司通过物联网和互联网手段,聚合积余“沃土”与“林”的资源,打造到家汇“云”增值服务平台,围绕私域流量为广大客户提供高品质的产品与服务。公司的业务市场化程度较高,尤其在非住宅领域处于领先地位,具有良好的品牌知名度和美誉度。公司也始终将客户满意度作为生命线来呵护,持续提升服务品质。截至2022年9月末,公司在管商业项目50个(含筹备项目),管理面积261.8万㎡，连续多年荣获“年度中国商业地产TOP100”殊荣及“年度商业地产卓越企业”奖项,连续两年获评赢商网年度商业地产卓越企业奖、中购联中国购物中心年度优秀管理公司奖。另外,公司还拥有酒店、商业、办公等持有型物业,通过专业的运营能力,实现持有物业稳健经营,保持资产价值。2022年1-9月,公司实现营业收入91.77亿元,其中物业管理业务营收88. 56亿元;归属于母公司所有者净利润4.72亿元。截至2022年9月底,公司归属于母公司所有者的净资产90.28亿元。 一、业绩发布 招商积余 2025 年度业绩发布会暨投资者交流会,由公司董事会秘书陈江主持。首先公司董事总经理陈智恒介绍了公司 2025年度业绩情况,随后由董事长吕斌分享了公司未来发展规划和 2026 年经营策略。 二、主要问题及回复 【问题 1】“十四五”期间公司持续发展,市场化拓展能力尤为突出,请问公司取得这些成绩的核心竞争优势是什么? 【回答】公司核心优势主要体现在以下几个方面: 第一,股东支持有力,协同空间广阔。公司控股股东为招商蛇口,实际控制人为招商局集团,股东及集团层面高度重视、大力支持公司发展,并在集团与招商蛇口指导下,公司明确了轻型化、规模化、科技化、市场化的发展方向。招商蛇口为公司市场化拓展提供品牌背书与资源赋能,助力公司提升市场竞争力与项目获取能力。招商局集团涵盖交通、港口、物流、金融等领域,具备丰富业态资源与生活场景,通过深化内部协同,持续为公司业务开拓打开增量空间,为市场化发展提供坚实支撑。 第二,市场化机制成熟,企业文化深厚。2019 年公司完成重大资产重组,原中航善达本身是市场化程度很高的企业,通过强强联合,在第三方市场拓展方面取得良好成效。 第三,注重服务品质,坚持品牌深耕。公司非住客户占比超七成,非住客户服务综合性要求更高。公司在非住领域布局多条专业化赛道,包括 高校、金融、医院、IFM 等,并持续在专业赛道做实做强,不断巩固核心竞争力。 第四,财务管控体系严格,经营稳健。公司建立了强有力的财务管控体系,在深耕服务的同时,强化内部严格的财务管控要求,保障经营质量。 【问题 2】公司在“十五五”期间数字化转型的具体规划与侧重点;同时请介绍物业行业推进机器人应用能否较大程度降低企业经营成本、是否会影响客户体验与满意度,以及公司未来机器人应用项目的推广覆盖计划及主要工作难点? 【回答】公司“十五五”战略明确重点围绕赋能主业精细化运营与加速 AI 创新应用两大方向推进数智化转型。 在赋能主业精细化运营方面,一是升级构建项目管理全系统,进一步实现精益服务,同时强化项目经营看板建设,以数据赋能经营决策;二是聚焦财务全链条管控拉通,实现业财深度融合,并打造集远程巡检、集约化运营、远程调度于一体的智慧运营中心。 在加速 AI 创新应用方面,推进“AI+”专项行动,在客服、安防、巡检等重点业务场景辅助员工作业、客户服务与管理决策,并在现有巡检机器人人机协同基础上,不断探索挖掘新场景,助力公司提质增效。 同时,公司在机器人推广应用中将充分考量场地条件、服务标准及客户接受度,对高端业态审慎推进,待技术与服务成熟后再推广运用。 【问题 3】公司 2025 年综合收缴率表现情况包括对应到 C 端、B 端、G 端的变化趋势以及对应的原因,以及对 26 年收缴率的展望,包括公司会采取哪些措施去应对,相对应的应收账款解决风险怎么样,是不是有进一步减值的压力? 【回答】公司近三年持续构建并不断深化精细化应收帐款管理体系,实现整体收缴率有效管控。 首先,关于应收账款管理。2025 年公司全面推行应收账款精细化管理,建立了全量项目余额动态管控,对每个项目都进行动态余额跟踪管控,执行更为有效的节点回款奖惩方案,增强全员回款责任意识和主动性。针对特殊的项目,开展提级攻坚,年内组织集中回款专项工作。在前述机制推动下,公司 2025 年度整体收缴率有效抵御了潜在的行业下滑压力,略有增长。 分业态来看: ToC 端方面:公司住宅业务收入占比相对较小,实行“一项目一策”,结合各项目实际情况,聚焦典型优秀案例进行复制推广,相关举措成 效良好。该板块相对波动较小,对公司整体经营影响比较可控。 ToB 端和 ToG 端业务情况较为相近:非住业务是公司基本盘,尽管部分企业客户对成本管控进行了加强,对支付节奏也会更加谨慎,账期管理存在一定压力,但公司通过标准化工具,对非住项目执行应收账款全流程节点管控,提升从投标、在管到退出等关键节点的精细化管理程度。随着管理效能提升及客户对公司信任深化,To B 端、To G 端整体回款稳中有升,2025 年度收缴率略有增长。 第二,关于应收账款减值风险。公司高度重视资产质量,已建立并常态化运行高风险项目动态清单与提级管理机制。通过分类治理、精准施策,对长账龄欠费清单进行专项治理,并且对一些退出项目进行专项催缴攻坚,整体应收账款风险可控。同时,公司严格执行会计政策,足额计提坏账准备,减值风险总体可控。未来将持续强化过程预警与分类治理,确保资产安全。 展望 2026 年,公司应收账款管理策略将从精细化管控向精益化运营进行升维,为长期稳定的业务发展打好坚实的基础。 【问题 4】当前行业竞争较为激烈,公司如何看待物业行业住宅与非住两大市场的未来空间及业务机会?公司目前的市场占有率、项目续约率情况如何,已构建哪些核心竞争力与壁垒?今年是“十五五”开局之年,公司在传统非住领域未来三年的重点工作方向及拟突破的新内容有哪些? 【回答】招商积余深耕市场多年,对市场具有充分认知,目前已布局非住领域各专项赛道,并取得领先地位。当前非住领域已基本进入存量竞争时代,但仍存在增量空间,例如高校后勤社会化、医院物业服务深度专业化带来的市场扩容增值;新质生产力蓬勃发展,带来较多 IFM 市场机会;同时,近几年政策开放后,物管会和业委会的成立加速,也将释放较大市场潜能。 公司始终坚持市场化发展,市场业绩保持稳健增长,2025 年公司第三方新签年度合同额达 41.69 亿元,同比逆势增长 12.89%,在行业内还是比较不错的业绩。同时,公司深耕细作、强化保盘工作,去年凭借优秀的产品力、服务力以及比较高的客户满意度,实现了较高比例的项目续签,续签水平处于行业优秀行列,且多个项目实现提价。 当前市场处于充分竞争状态。从市场供应端来看,价格呈下行趋势,有效供给减少;从竞争端来看,市场竞争异常激烈,据内部数据,千万级项目竞争者平均达 22 家以上。从内部运营端来看,住宅与非住领域均出现降价情况,这对企业运营能力提出了更高要求。但同时可以看到,头部企业尤其是优秀的市场化头部企业,仍具备较强的市场竞争力和话语权。 公司在非住业态具备较强市场竞争力,主要体现在三个方面: 一是始终坚持品质为生命线,坚守品牌理念,2025 年公司第三方满意度,住宅领域达 90 分,非住领域达 99 分,保持行业标杆水平; 二是具备全业态、全链条综合服务能力。公司深耕业态全面,同时上下游打造十余家专业公司,保障专业服务能力。近年来公司还通过数智化、AI 赋能,持续提升运营服务水平; 三是在优势赛道具备核心竞争力。公司在金融、办公、政府、高校等赛道,拥有丰富的管理经验、优质的客户资源及良好的客户口碑,为市场拓展提供了有力支撑。 作为市场化领先的物业服务企业,2026 年是公司“十五五”规划开局之年,公司将持续发挥自身优势,深耕求变,持续推动市场化发展 ,具体有以下举措: 一是持续推进深耕区域的布局,聚焦环渤海湾、珠三角、长三角、京津冀等经济活跃区域,同时培育高潜能区域,实现全域发展; 二是依托稳定基本盘、做强赛道的全业态发展策略,稳住非住及住宅基本盘,加快发展 IFM、高校等高潜质赛道,提升医院服务的专业能力,大力发展市场化住宅; 三是聚焦产品体系的全场景能力打造,提升产品服务力,加强精益运营和科技赋能,焕新积余及子品牌的价值主张,彰显品牌影响力。 通过业务生态、资源生态和竞争生态的培育激活,构筑招商积余的市场生态体系,形成具有系统领先优势的竞争壁垒和竞争合力,持续稳固 公司市场化发展在行业的领先地位。 【问题 5】招商蛇口对招商积余有没有提出具体发展目标以及中长期发展目标,或者在招商蛇口目前转型驱使下,会给招商积余提供哪些支持? 【回答】在招商蛇口业绩发布会上,招商蛇口董事长阐明,“十五五”期间将把做大做强轻资产业务作为核心任务之一。招商积余作为招商蛇口重要的轻资产管理平台,将在“十五五”期间按照招商蛇口的要求,致力于打造中国领先的物业资产管理运营商。从中长期量化目标来看,公司将聚焦高质量发展,力争提升行业头部地位。相较于量化目标,公司更注重“十五五”期间自身能力的锻造。“十五五”时期机遇与挑战并存,行业已从增量市场转向存量竞争市场。当前市场已从以往共同做大蛋糕,转变为争抢固定份额的蛋糕,在此背景下,企业的核心能力愈发重要。招商积余将紧紧围绕服务专业化与服务精细化两大根本,提升自身管理能力,服务好各类业主,通过获得业主信任,实现企业 良性经营。 关于招商蛇口对招商积余的支持,主要体现在三个方面:一是地物协同,作为开发环节的末端链条,公司将充分承接招商蛇口所有客户及业主的后端服务;二是业务协同,在物业+康养、到家宜居等增值业务领域,加强招商蛇口与招商积余的协同联动,进一步提升客户全周期生活场景体验;三是集团内部协同,招商蛇口将进一步推动集团内部协同工作,在集团各二级板块有服务需求时,公司将积极争取服务机会,这也体现了集团对招商蛇口与招商积余的重视。当然,相较于外部支持,公司自身能力提升更为重要。 未来,公司一方面将做好基础服务,基础服务是企业发展的根本,而当前业主对基础服务的标准已较多年前有显著提升,对服务场景、服务质量的要求也更加与时俱进;另一方面将做好社群运营工作,致力于丰富所有客户及业主的工作与生活场景,打破个体孤立状态,通过软性连接,让客户和业主工作更舒心、生活更愉悦。这也是招商积余在“十五五”期间将逐步打造的工作与生活场景,以此夯实企业发展的基础。 【问题 6】公司在物业+康养这一赛道目前有怎样的整体布局定位,未来怎样依托物业服务场景优势推进康养服务的模式落地?项目拓展能力,以及能否介绍一下具体发展路径? 【回答】2026 年全国两会将实施物业服务质量提升行动写入政府工作报告,将“物业管理”调整为“物业服务”,推动整个物业行业回归服务本质。同时,明确鼓励物业企业开展养老等增值服务,解决民生急难愁盼及“一老一小”的问题,应该说是成为了物业企业发展的必答题。 近期,我们也关注到住建部、民政部联合六部委下发《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意