招商积余：2023年半年度报告
2023年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 审议本报告的董事会会议以通讯方式召开，所有董事均进行了表决。 公司已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 报告期内公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...............................................................2第二节公司简介和主要财务指标...........................................................6第三节管理层讨论与分析.......................................................................9第四节公司治理.....................................................................................24第五节环境和社会责任.........................................................................25第六节重要事项.....................................................................................26第七节股份变动及股东情况.................................................................33第八节优先股相关情况.........................................................................37第九节债券相关情况.............................................................................38第十节财务报告.....................................................................................40 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名的半年度报告。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期未发生变更。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 否 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值 税免征、附加税减免。 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国 领先的物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心 业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公 司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业 、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服 务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础 服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。 旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗 透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提 高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性， 为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供 房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、 维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公 司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物 业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车 管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安 服务有限公司。 （6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大 昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土 地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提 供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余房地产开发业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择 ，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局， 以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同 ，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森 林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。 （三）报告期经济市场环境分析 今年以来，我国经济运行逐步向常态化增长轨道回归。2023年上半年国内生产总值同比增长5.5%，生产需求稳步恢复，消费和服务业对经济增长带动作用增强。上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，降幅有所收窄，销售额同比增长1.1%，由降转升。房地产市场刚性和改善性合理住房需求有序释放，供给端正经历阶段性调整，房地产开发投资短期持续低位运行。 国家政策倡导完整社区建设，物业企业作为基层治理的重要抓手，在社会治理中的重要程度不断提升。上半年各地政府部门积极引导行业发展，针对具体方向进一步规范指引，涵盖党建引领、品质提升、老旧小区更新、社区服务，以及房屋、电梯、消防等众多精细方向。 经济和社会稳健发展、国家政策持续友好，外部环境总体有利于物业行业的稳定发展。 （四）报告期公司经营情况概述 1、总体经营业绩稳步提升 报告期内，公司实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%。分板块来看，物业管理业务实现营业收入66.88亿元，较上年同期增长23.00%，主要系原有物业管理项目增长、新拓展市场化物业管理项目增加及公司收购的积余新中、积余汇勤两家控股子公司于2022年下半年内并表；资产管理业务实现营业收入2.82亿元，较上年同期增长30.59%，主要系公司在管商业运营项目增加带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致；其他业务（剩余房地产开发）实现营业收入0.08亿元，较上年同期增长236.07%。 公司实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.85亿元，较上年同期增长46.79%。 截至报告期末，公司总资产为182.33亿元，归属于上市公司股东的净资产为95.70亿元，资产负债率为46.55%，较上年末下降1.18个百分点。 2、物业管理业务进中向好 （1）市场规模化开拓成效显著。2023年上半年，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额18.87亿元，较上年同期增长18.31%。其中第三方项目新签年度合同额为16.50亿元，千万级以上项目占比超55%。截至2023年6月末，公司在管项目2,011个，管理面积增长至3.30亿㎡，其中来自第三方项目的管理面积为2.19亿㎡，占比66.41%。公司以强化高质量发展为导向，大力深耕非住业态，报告期内第三方项目中，非住业态新签年度合同额为15.54亿元，占比94.18%。截至2023年6月末，非住业态管理面积增长至1.99亿㎡，占总物业管理面积60.26%。本期非住业态保持良好发展势头，实现基础物业营业收入38.97亿元，较上年同期增长29.34%，占基础物业管理总收入的比重超七成。非住业态多个细分赛道加速发展，优质项目 进一步增加，报告期内公司新
