招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 1 2021年年度报告 2022年3月 招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 2 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人(会计主管人员)张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十二、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2021年12月31日的公司总股本1,060,346,060股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 3 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 10 第四节 公司治理 ....................................................................................................... 35 第六节 重要事项 ....................................................................................................... 52 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 74 第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 80 第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 81 第十节 财务报告 ....................................................................................................... 85 招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 4 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 5 释 义 释义项 指 释义内容 招商局集团 指 招商局集团有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司 中航国际深圳 指 中国航空技术深圳有限公司 招商积余、上市公司、公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司 招商物业 指 招商局物业管理有限公司 中航物业 指 中航物业管理有限公司 招商九方 指 招商九方商业管理（深圳）有限公司（曾用名“深圳市中航九方资产管理有限司”） 招商企管 指 招商蛇口企业管理（深圳）有限公司 招商财务公司 指 招商局集团财务有限公司 德勤事务所 指 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 南航物业 指 中国南航集团物业管理有限公司 上航物业 指 上海航空工业集团物业管理有限公司 金尊公司 指 深圳市金尊投资发展有限公司 深圳汇勤 指 深圳市汇勤物业管理有限公司 招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 6 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 招商积余 股票代码 001914 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 招商局积余产业运营服务股份有限公司 公司的中文简称 招商积余 公司的外文名称 China Merchants Property Operation & Service Co., Ltd. 公司的外文名称缩写 CMPO 公司的法定代表人 聂黎明 注册地址 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 注册地址的邮政编码 518031 公司注册地址历史变更情况 2009年6月3日，公司注册地址由“深圳市福田区深南中路68号航空大厦32层”变更为“深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼” 办公地址 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 www.cmpo1914.com 电子信箱 cmpoir@cmhk.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨祥 宋丹蕾 联系地址 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 电话 （0755）83244582、83244503 传真 （0755）83688903 电子信箱 cmpoir@cmhk.com 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》 公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网：www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 董事会秘书办公室 四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300192181247M 公司上市以来主营业务的变化情况 公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，逐步转型为综合性房地产开发企业。2011年8月起，公司剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务。2016年初，公司投资发展航空科技文化业务。2016年12月，公司向保 招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 7 利发展控股集团股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。公司战略聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。 2019年12月，公司实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业100%股权。本次重组完成后，公司致力于成为“中国领先的物业资产管理运营商”。公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 历次控股股东的变更情况 公司原控股股东为中航国际深圳，2019年12月，公司控股股东变更为招商蛇口，其直接及间接合计持有公司51.16%股权。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 上海市黄浦区延安东路222号30楼 签字会计师姓名 吴汪斌、罗薇 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 追溯调整或重述原因： 2021年3月3日，公司全资子公司招商九方与招商蛇口签订协议，支付现金购买招商蛇口持有的招商企管100%股权，该股权收购构成同一控制下企业合并。 2021年 2020年 本年比上年 增减 2019年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 10,590,930,092.88 8,635,147,480.75 8,651,160,646.79 22.42% 6,077,903,715.74 6,077,903,715.74 归属于上市公司股东的净利润（元） 512,870,409.02 435,142,396.80 437,412,496.28 17.25% 286,227,940.46 286,227,940.46 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 365,301,645.41 385,847,312.36 385,847,312.36 -5.32% 289,950,566.13 289,950,566.13 经营活动产生的现金流量净额（元） 702,743,677.60 989,467,897.24 992,318,776.62 -29.18% 358,910,552.72 358,910,552.72 基本每股收益（元/股） 0.4837 0.4104 0.4125 17.26% 0.4090 0.4090 稀释每股收益（元/股） 0.4837 0.4104 0.4125 17.26% 0.4090 0.4090 加权平均净资产收益率 6.07% 5.34% 5.37% 0.70% 5.57% 5.57% 2021年末 2020年末 本年末比 上年末增减 2019年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 16,765,511,297.91 16,279,503,134.31 16,288,947,067.85 2.93% 16,501,692,112.85 16,501,692,112.85 招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告全文 8 归属于上市公司股东的净资产（元） 8,660,942,149.69 8,307,076,670.17 8,309,303,680.12 4.23% 7,983,640,524.49 7,983,640,524.49 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 否 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,060,346,060 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 - 支付的永续债利息（元） - 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.4837 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,211,275,077.90 2,567,453,925.