招商积余：2023年年度报告

2024年3月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司董事吕斌因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，委托董事刘晔出席会议并代为行使表决权，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。 本报告涉及的公司未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2023年12月31日的公司总股本1,060,346,060股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.70元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................6第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................10第四节公司治理..............................................................................................................................30第五节环境和社会责任.................................................................................................................47第六节重要事项..............................................................................................................................49第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................61第八节优先股相关情况.................................................................................................................67第九节债券相关情况.....................................................................................................................68第十节财务报告..............................................................................................................................71 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 否截止披露前一交易日的公司总股本： 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 2023年，我国宏观经济回升向好，实现经济总量126万亿元，同比实际增长5.2%，增速比2022年加快2.2个百分点。房地产市场供求关系发生重大变化，政策加速宽松，但需求端预期转弱，房地产投资、销售指标持续下降，2023年房地产开发投资比上年下降9.6%，商品房销售面积11.2亿平方米，比上年下降8.5%，房地产交付面积下滑，物业企业规模失去快速增长基础。 2023年中央出台相关政策，总体利于物业行业发展。中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程等，有助于释放物业服务空间。此外，国家持续出台政策，要求促进养老服务体系建设、完善城市社区嵌入式服务设施建设，鼓励物业企业开展社区相关配套服务，增值服务边界不断拓宽。 在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速进一步放缓、回归微利经营模式。2023上半年，61家上市物企营收平均增长为8.9%，较2022年同期下降12.9个百分点，净利润止跌回稳，从2022年同比下降34.9%回升到2023年上半年同比提升0.6%。并购交易锐减，2023年全年并购交易金额近20亿元，不足2022年的一半。应收账款增幅有所收窄，2023年上半年上市物企应收账款同比增长24.6%，增幅较2022年同期下降22.3个百分点。随着物业行业风险逐步出清，物业企业回归服务本质，高质量发展成为主旋律。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下 拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。 （6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。 （8）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。 （三）报告期公司经营情况 报告期内，公司以提升服务品质、深化“轻型化、规模化、科技化、市场化”