招商积余：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年3月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人吕斌、主管会计工作负责人陈智恒及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，并且理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2025年3月13日的公司总股本1,060,346,060股扣除公司回购专用证券账户上的股份995,800股后的股本总额1,059,350,260股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................10第四节公司治理..............................................................................................................................31第五节环境和社会责任..................................................................................................................50第六节重要事项..............................................................................................................................52第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................66第八节优先股相关情况..................................................................................................................72第九节债券相关情况......................................................................................................................73第十节财务报告..............................................................................................................................76 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 2024年，国家强化宏观经济政策的逆周期调节力度，加强财政税收、货币金融、投资消费、收入分配等宏观政策的统筹协调，国内经济总体运行平稳。全年实现经济总量134.9万亿元，同比实际增长5%，增速比2023年略微下降0.2个百分点。房地产市场表现方面，根据国家统计局统计数据，全年房地产开发投资总额、商品房销售面积较上年显著下降。其中房地产开发投资按可比口径较上年下降10.6%，新建商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9%，降幅较2023年扩大4.4个百分点，房地产竣工交付面积下滑27.47%。 自2024年2月1日起，物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励类-商务服务业”，并开始在国家重要会议如全国住房城乡建设工作会议上备受关注，与之相关的利好政策也如雨后春笋般不断涌现。中央经济会议积极部署加快推进保障性住房建设以及城中村改造工程等工作，这一系列措施为物业服务行业开辟了发展空间。不仅如此，国家还持续推出多项政策，大力推动养老服务体系的建设，不断优化城市社区嵌入式服务设施，积极倡导物业企业开展社区配套服务，进而促使物业企业的增值服务边界不断拓展，为行业发展注入了新的生机与机遇。 2024年上半年，62家上市物企营收平均增长6.25%，较2023年同期的8.59%降低2.34个百分点；净利润呈现明显的震荡下行态势，从2023年上半年同比增长0.16%转为2024年上半年的下降30.93%；行业并购交易活跃度持续下降，2024年全年并购交易仅32起，低于2023年的42起，且其中22起为关联方资产并购；应收账款增幅有所收窄，2024年上半年62家上市物企应收账款及票据总额同比增长12.22%，较2023年底上涨20.92%，仍显著高于同期6.25%的总营收增速。 随着行业新增供给减少、存量竞争市场加剧，物业企业纷纷转变发展战略，努力摆脱对关联方的依赖，物业企业需沉着面对房地产行业新周期带来的存量竞争加剧，同时积极抓住政策机遇，回归服务本质，凭借优质、专业的服务能力确保独立经营、高质量发展已然成为行业的主旋律。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超160个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云” 提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务（深圳）有限公司。 （6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、招商积余物业管理有限公司餐饮分公司。 （8）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业